(原标题:清仓时刻|降价、返佣、送车位,房企年底大促到底有多拼?)
临近年底,上海楼市迎来年度收官之战,房企们纷纷摁下业绩冲刺加速键,忙着“抢收”。
最近,凤凰网房产上海站前往浦东、宝山、嘉定、普陀等区域,深入调研上海多个楼盘,发现不少项目为了吸引买家,纷纷亮出了杀手锏——包括特价房源、送车位券、购房补贴、家具礼包、物业费减免、返佣等,各种优惠政策层出不穷。
房企、中介和购房者之间的心理博弈,在12月变得尤为激烈。
这些政策的实际效果如何?是否真的能激发市场的购买欲望,转化为实际的销售业绩?
01 “市场人气回归了,但我们这里卖不动”
中介小李在宝山做了十几年中介,在他的社交平台上,发布了上百条新房口播视频,但浏览数停留在两位数。
他告诉凤凰网房产上海站,“现在每天带看的不少,可惜观望的多,成交看运气。”
位于顾村的中建山水雅境,是他最近主推的盘。来到项目后,能看到门口有不少像他一样穿着西装的中介在打电话,整个案场一眼看过去,中介比客户人多,沙盘前购房者寥寥无几。
小李提到,“这个盘佣金是总价的3%,主推100平到144平的房。”他还悄悄提到,“其实这个项目开盘95折,折后总价368万起,均价4.8万/㎡。”
中建山水雅境12月5日开盘后,截至12月16日,已经过去快2周了,但网上房地产显示已售总套数只有3套。
小李提到,“可能是因为离地铁站有点远,所以劝退了不少地铁出行的刚需族,现场看房的大多是本地拆迁和改善客户。”
在刚刚过去的双12,华发华东6城联动,多个项目推出“享房节”回馈活动,优惠力度非常大。
就拿华发观澜半岛来说,凤凰网房产上海站走访现场后发现,项目活动内容包括来访礼、认购礼、当月签约礼、成交礼等,老带新可以拿到最高5万佣金(税前)。12月成交的业主,可参与砸金蛋,里面有家电礼品。
虽然线上宣传物料显示促销活动12月中旬结束,但华发观澜半岛的置业顾问告诉凤凰网房产上海站,“项目快清盘了,到年底都有活动,签约就送3万车位券”、“一周内付清首付,一个月签约的话,能再去额外申请物业费的减免”。
为了引导客户快速成交,置业顾问还主动提出“可以给您多返一些”。据附近中介透露,“这个盘目前的佣金是11.2万”。
不过,老业主对于降价的反映普遍很强烈,对先前购买时未享受到同等优惠感到不满。
位于嘉定的南山·璞缦,一期推出136套房源,截至12月16日,网签率仅约47%。二期加推144套,认筹率59%,项目早已启动分销。
据中介透露,南山·璞缦给到的返佣是9.6万每套。可即便如此,现场看房的客户并不多。
至于供应大户杨浦,目前有8个项目在售,近10个项目待售,涵盖了高层、小高层、联排别墅、独栋别墅等,供应非常充足。
因此,杨浦新房的竞争也格外激烈,为了抢客户,越秀杨浦天玥佣金给到了总价的0.88%,沁风雅苑佣金给到了总价的0.72%。
凤凰网房产上海站踩盘时,可能因为是工作日,各项目现场的人流相对较少。
有业内人士提醒,返佣其实是开发商降价的常规套路,通过第三方中介向购房者释放优惠信息。政府规定了95折降价上限,老业主又虎视眈眈,一降价就维权,所以部分开发商会通过返佣来补贴购房者。
整体来看,年底上海楼市呈现出明显的两极分化趋势。市中心大多数豪宅一推出就卖爆,然而郊区的很多新盘却卖不动,呈现出“冰火两重天”的局面。
02 一边交付维权,一边卖新盘
凤凰网房产上海站工作人员来到桃浦踩盘时,发现中介间的竞争格外激烈。
刚看完一个盘走出门,就有另一个项目的工作人员凑过来,在寒风中热情地介绍附近的项目,并承诺“现在有业绩冲刺任务,购买会有返现和佣金,再过几天优惠就没了”。
可哪怕工作人员如此卷,项目去化也不理想。因为湿垃圾处理中心、垃圾焚烧厂、原化工污染区、飞机噪音等问题,桃浦多个楼盘业主长期处于维权状态。
普陀金茂府一期推出211套房源,开盘当天去化约48%。二期加推241套房源,共计66组客户参与摇号,认购率约27.4%。截至目前,该项目还有257套在售,为了冲刺年度业绩指标,火力拉满24小时不打烊。
中环桃源里从去年12月开卖,两期一共476套房源,至今还有369套可售。有消息透露,“中环桃源里所有面积段佣金都是11.25万一套”。
12月5日,普陀区人民政府与上海外国语大学签署合作办学协议,在桃浦智创城共建一所九年一贯制学校,暂定名为“上外附属桃李未来实验学校”。
在看房现场,置业顾问多次强调未来教育配套,但现场大部分客户还是抱着“买涨不买跌”的心理,有些犹豫。
有看房者告诉凤凰网房产上海站:“感觉实实在在的优惠力度不大,还是要多对比多看看。”
对此,开发商也有难言之隐。桃浦某楼盘现场置业顾问提到:“越到年底压力越大,现在为了让全年销售数字好看一点,每天都在聊客户。但降价吧,老业主不乐意。不降吧,剩下的房源又卖不出去。”
也因此,大多数开发商都是在暗戳戳降价。以前年底有优惠,各家开发商都会大张旗鼓发在公众号上,但现在都是私下沟通,且特意强调优惠价格不能外传。
当下常见的优惠方式有这6种:
直降优惠:部分楼盘直降数万元至几十万元不等;
限时折扣:在固定时间段签约将额外获得限时折扣;
团购特惠:多人买房可享受额外折扣;
返佣:通过中介变相降价;
物业费/车位费减免:提供一定期限的物业费减免或赠送服务;
签约抽奖:成功签约的购房者有机会参与现场抽奖活动,赢取家电大礼包、装修基金等。
市面上做车位优惠、赠送装修、签约福利等优惠活动比较多,直接降价打折的占比不高。
除此以外,有一些项目情况更为复杂,一边忙着解决交付维权问题,一边大力促销卖新盘。
比如金地虹桥峯汇预看房阶段,出现了不少问题,包括部分业主未收到分户验收表、房屋结构出现梁歪、墙体裂缝、倾斜等现象等。
与此同时,金地在上海的多个项目也推出了返佣,金地嘉峯汇佣金7.2万。有中介透露,“金地嘉峯汇在返佣之外,有9.7折优惠,还赠送车位抵用券。如果通过特定渠道购买,会有额外返点,金额高达几万到十万不等。”
无独有偶,上海绿城此前因为沁兰园空调问题引发舆论危机,后续虽然提出整改,但业主并不买帐。 近日,绿城上海春晓园和启东海上明月在双12期间推出少量一口价房源,还有砸金蛋活动,可赢取小家电礼。2人及以上好友同行,成功认购2套及以上房源,送专享车位券及理想家特惠券。
深耕临港的港城集团最近推出了“暖冬置业季”活动,有好房一口价、车位抵用券、成交专属礼等。港城中环云启83平最低总价约420万左右,99平最低总价约544万,有中介提到,“部分99平三房和之前相比,相当于每平米降了约2000元左右。”
03
写在最后
距离2024年结束仅剩不到3周,市场情绪起伏不定。
开发商今年的销售目标能否达成,将直接影响公司的现金流、明年投资指标,以及资产负债表的数据情况。也因此,开发商都在进行年终冲刺,全民营销、一对一回访、大额返佣等,都已成为常态。
(部分项目年底优惠活动)
在业内人士看来,随着房地产政策的持续作用,房地产市场人气和信心逐渐呈现出回归态势。目前,购房首付比例及贷款利率已达历史最低,限购政策也处于自实施以来最宽松阶段。
新房市场迎来供应高峰,12月7日,上海新一批新房过会名单显示,有14盘1909套房源入市,这是自9月份以来单次过会楼盘套数最多的一次。12月12日,上海8个新盘项目同日启动认购。
然而,因为供应充足,购房者的心态也发生了变化。他们不再急于入市,而是更加从容地持币观望,部分对价格敏感的购房者仍在等待更多的利好消息。
上海楼市年末抢收战役已经打响,这将是一场开发商与时间的赛跑,更是一场买卖双方的心理战。降价促销能否抢得先机锚定胜局,还有待市场检验。