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超半数房企拉响业绩警报,销售额降九成南京高科扛得住吗?

来源:投资时报 2024-08-14 13:37:56
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(原标题:超半数房企拉响业绩警报,销售额降九成南京高科扛得住吗?)

今年第二季度,南京高科合同销售面积同比下降98.25%,合同销售金额同比减少91.14%

标点财经、投资时间网研究员  习羽

有高峰,就会有低谷。

经历了十几年的飞速发展,房地产行业如今的底层发展逻辑已悄然发生改变。一方面,房地产企业想要获得更多的银行贷款,必须降低杠杆水平。另一方面,随着市场逐渐饱和,消费者的判断也更加理性。多重因素的叠加,让地产行业的冬季显得格外漫长。

据中指研究院发布的《2024年1—7月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示,2024年1—7月,TOP100房企销售总额为23909.4亿元,同比下降40.1%,降幅较上月继续收窄1.5个百分点。

从近期已披露上半年财报的上市公司来看,亏损和下滑也成为主旋律。港股公司中,恒隆地产(0101.HK)股东应占溢利10.61亿港元,同比下滑55.72%;太古地产(1972.HK)股东应占溢利17.96亿港元,同比减少19.21%;九龙仓置业(1997.HK)由盈转亏,上半年股东应占亏损10.52亿港元。A股公司中,*ST中迪(000609.SZ)上半年归母净亏损为7473.69万元,同比扩大50.47%。仅新华联(000620.SZ)上半年实现营业收入15.75亿元,归母净利润为4851万元,同比大幅扭亏。

截至8月12日,A股和H股公司中,约有82家房企发布2024年上半年业绩预告,其中47家企业预计出现亏损。   

作为深耕长三角城市群核心城市的老牌房企,尽管南京高科还未披露2024年上半年的业绩情况,但从其发布的第二季度经营数据来看,预期并不乐观。

标点财经、投资时间网研究员注意到,继2024年第一季度合同销售额大幅下滑之后,南京高科第二季度的经营情况依然严峻。期内,该公司合同销售面积同比下降98.25%,合同销售金额同比减少91.14%。值得关注的是,南京高科2022、2023年第二季度合同销售面积分别同比增加1800%、1105.26%,而合同销售金额则分别同比增加810.94%、162.4%。

从暴增到骤降,导致南京高科销售额巨变的原因是什么?     

销售额断崖式下滑

南京高科成立于1992年,历经32年的发展,公司逐渐形成了房地产、市政、股权投资三大业务板块。从2023年各业务收入比例来看,房地产开发销售业务收入占比74.12%,市政基础设施承建收入占比17.01%。从地区来看,南京高科的地产项目全部位于南京市。

从收入增速来看,南京高科2023年的房地产开发销售同比下滑3.93%,是主营业务中唯一出现下滑的板块,毛利率则同比下滑8.08个百分点至9.64%。这也成为南京市房地产实际发展情况的缩影。据克而瑞统计,南京市2024年上半年的供应面积为130.0万平方米,成交面积为163.2万平方米;2023年上半年的供应面积为291.0万平方米,成交面积则为373.4万平方米。

行业遇冷之下,南京高科2024年上半年的销售情况也不乐观。公告显示,2024年1—3月,南京高科房地产业务合同销售面积同比减少99.49%,合同销售金额同比减少95.33%。公司2024年第二季度合同销售面积同比下降98.25%,合同销售金额同比减少91.14%。整体来看,公司2024年上半年合同销售面积同比减少98.92%,合同销售金额则同比下滑92.91%。   

值得关注的是,2024年上半年,南京高科没有任何新增房地产项目储备。

对此,业内人士表示,当前商品房销售仍然较为低迷,房企投资拿地力度与销售紧密相关。同时,房企对行业发展信心不足,不愿意加强投资拿地。房地产行业风险仍在发生,企业要优先确保安全。由于行业调整的加剧,如今的地产企业不再热衷于拿地,而这背后显现出的是夏长和冬藏的道理。如果说之前的那些年是房地产发展的增量周期,那么现阶段便已经步入缩量周期。

据国家统计局数据,今年1—6月,我国新建商品房销售面积47916万平方米,同比下降19.0%,其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元,下降25.0%,其中住宅销售额下降26.9%。

有分析指出,随着房地产行业整体进入下行周期,现阶段最为稳妥的经营方式就是放缓,尽一切可能降低消耗来度“寒冬”。

经营性现金流入不敷出

对于现阶段的地产企业而言,最为理想的方式就是投资的项目按照预期销售后让资金迅速回笼,但地产行业目前的最大风险也来自于此。

受房地产行业整体下行及项目所处区域的市场环境影响,南京高科2023年对具有减值迹象的项目计提资产减值损失,共计提减值准备约6.08亿元,创出近五年来新高。

资料显示,南京高科主要存货集中在开发建设中的项目。其中,“迈上品院”和“紫尧星院”分别于2019年和2021年开工。不过,这两个项目销售情况并不乐观。截至2023年底,迈上品院销售率不足四成,紫尧星院的销售表现则更差一些,可供出售面积约10.73万平米,但仅售出3434.69平米。这也成为南京高科2023年存货减值计提准备超6亿元的主要原因,其中,紫星荣院计提1585.18万元,紫尧星院则计提5.92亿元。   

据了解,紫尧星院定位于高端户型,售价要高于周边小区约1.2万/平方米,且主力户型为三居、四居的大户型,这地产需求放缓的当下,难免会出现销售遇冷的境遇。

针对2024年的开发计划,南京高科在年报中指出,公司2024年计划新开工面积5.16万平方米,预计较2023年实际新开工面积减少80.85%;计划竣工面积30.36万平方米,预计较2023年实际竣工面积减少11.90%。

分析认为,房企减值压力除了行业下行影响之外,还取决于项目布局和开发模式。由于下行周期,城市以及区域板块之间市场分化严重,其中包括一些二线城市的郊区项目。由于推盘去化情况不容乐观,故此房企都面临着较大的资产减值压力。据Wind统计,截至2024年6月,我国商品房待售面积达7.39亿平方米,同比增长15.2%,依然处于高位。

2023年计提约6.08亿元的资产减值准备,也导致2023年南京高科的归母净利润减少3.65亿元,这是2015年以来,该公司年度归母净利润同比增速首次出现负增长。

业绩下滑令南京高科的现金流持续承压。财报显示,2023年以来,该公司经营性现金流净额持续为负。截至2024年第一季度末,南京高科经营活动产生的现金流净额为-3.90亿元。同期,公司货币资金为10.92亿元,不足以覆盖48.53亿元的短期借款及11.61亿元的一年内到期的非流动负债。   

2023年第一季度至2024年第一季度南京高科经营性现金流净额情况

数据来源:东方财富网


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