存量时代，房企可持续发展秘诀何在？

（原标题：存量时代，房企可持续发展秘诀何在？）

在行业从增量时代转向存量时代的当下，中国金茂独特的模式和差异化的业务组合，无疑能够在时下获得更大的发展机会

《投资时报》记者  周运寻

时代的车轮滚滚向前，这其中隐藏了多少发展密码？

今年上半年，上市房企业绩表现分化明显。据《投资时报》记者统计，80家A股及H股核心房企今年上半年营业收入均值约为299.52亿元，归母净利润均值甚至下探至-9.04亿元。综合来看，上市房企仍处业绩承压状态，央企、国企及部分优质民企韧性较强，中小房企竞争力显不足。

触底反弹，近两周时间内，一些积极因素接续显现。需求侧，有央行对差别化住房信贷政策的调整优化、四座一线城市全部官宣“认房不认贷”等重磅政策出炉；供给端，亦有央行、证监会等多个部门发声支持房企融资，部分头部民营房企已成功发行中票。

密集落地的调控优化政策极大程度鼓舞了房企信心。多家上市房企高管对外表态，在保证安全经营的前提下，将采取多项措施把握行业中的结构性机会。另有部分出险上市房企强调，正积极采取多项举措，探寻发展突破口。

市场形势千变万化，房企保持可持续发展秘诀何在？“财务稳健安全”“战略适应变化”无疑是两项重要的先决条件。作为世界五百强中国中化旗下城市运营领域的平台企业，中国金茂（0817.HK）正是在这两项重要条件的加持下，逐渐稳固了行业前排站位，并依靠差异化路径在多方面实现了不俗突破。

财务端，近年来中国金茂业绩稳健，债务结构优化，融资能力良好。公司依靠扎实的资金管理能力，将“三道红线”维持在绿档水准，国际评级均保持投资级。

值得关注的是，拥有中国中化背书的中国金茂在风险控制上亦保持高级别。在公司中期业绩发布会上，中国金茂董事长张增根表示，“中国金茂整体情况我是有所了解的，现在了解得更加深入、细致。中国中化会把合规和风险控制的基因注入中国金茂，这也是中国中化对中国金茂大力支持的体现。”

战略端，在稳健提升“地产开发+持有运营”双轮业务的同时，中国金茂还在“服务+科技”的两翼赛道中积极拓展。中国金茂差异化的产品、高标准的品质及服务更符合市场需求，在行业从增量时代转向存量时代的当下，该公司独特的模式和差异化的业务组合，无疑能够在时下获得更大的发展机会。

中报业绩会上，中国金茂总裁陶天海指出：“中国金茂一方面将继续通过提质增效稳住开发基本盘，另一方面将着力把持有、服务和科技打造成公司第二曲线。”公司将继续保持稳定高质量发展，坚持效益优良、规模适度、品质领先，致力于发展成为以高品质开发为核心，精品持有运营及城市综合服务为支撑，科技创新为驱动的中国领先城市运营商。

业务差异化：存量时代向效益发展

房地产行业进入新发展阶段，供求关系出现剧烈变化。从增量时代到存量时代，随着行业持续调整、出清，中国金茂这类更具稳健优势的房企将迎来新的发展机会，今年上半年的业绩表现已然是很好的证明。

上半年，中国金茂累计取得签约销售额860亿元，同比增长23%；累计实现回款909亿元，回款率高达106%。

在产品端，该公司以“品质领先”为核心产品定位，展示了其在一二线城市保有的强大的市场号召力。今年的中期业绩发布会上，中国金茂管理层表示，公司88%的签约额由一二线核心城市项目贡献。其中，北京永定金茂府、青岛崂山大云谷金茂府、上海静安天悦和横沔玖境，以及北京望京樾项目，均取得了超20亿元的单盘签约额。在北京、上海和青岛，中国金茂创下单城超50亿的签约销售业绩，其中金茂北京半年签约已达139.1亿元。

同时，今年上半年，中国金茂的零售商业和酒店经营板块迎来强劲增长。零售商业领域，青岛览秀城、张家港览秀城、天津金茂汇于2022年底相继开业并快速引领当地消费潮流。至今年上半年，该公司商业收入、销售额和客流量分别增长68%、125%、110%。酒店经营板块，公司酒店收入和经营毛利较去年同期猛增109%和212%，且已经超过疫情前水平。

再看财务管理层面，今年上半年中国金茂持续优化债务结构，坚决贯彻“以收定支、以回定投”要求，严控债务规模，有序安排到期债务偿还，有息负债馀额较年初保持稳定。

截至6月底，该公司一年内到期债务占比仅为14%，较去年底下降8个百分点；外币债务占比30%，较去年底下降7个百分点。基于稳健的财务状况，中国金茂保持了“三道红线”全绿档和全投资国际信用评级。

更值得关注的是，重视长期效益综合发展的中国金茂，ESG实践也获得资本市场高度认可——目前，该公司ESG表现位列晨星Sustainalytics内地房企第一名，并获得GRESB（全球房地产可持续评估体系）绿色三星级、MSCI（明晟指数）BBB级等。

“深耕聚焦，提质增效”，中国金茂已将此八字箴言深深刻进企业经营的方方面面。积极推动公司高质量发展，中国金茂目标清晰且坚定。

战略差异化：“双轮两翼”优势凸显

随着市场环境不断变化，近年来，房企纷纷探索新发展模式——在开发业务之外，寻找“第二曲线”甚至“第三曲线”，并寄望通过布局多一份底气面对周期波动。

事实上，经过前些年的市场洗礼可以发现，仅仅依靠地产一项业务已经不能支撑房企持续长远发展，那些依旧走在行业前列的房企，普遍都具备“多条腿”走路的能力。

在中国中化的支持及引导下，深谙此趋势的中国金茂近年来坚持“双轮两翼”的发展策略，在稳健提升“地产开发+持有运营”的“双轮”业务之外，亦于“服务+科技”的“两翼”赛道中积极拓展。保持安全运营的紧迫感，同时持续提升行业竞争力。

对房地产行业而言，规模取胜的时代已经落幕，跑马圈地的核心逻辑也已时过境迁。用科学创新和精细运营代替资源占有逻辑，成为中国金茂应对土地成本不断提升的主动选择。

聚焦“双轮”发展，近年来，中国金茂保持适度规模开发，坚持“城－人－产”城市运营逻辑，关注一二线核心城市、核心区位、改善产品，减持在上海、天津、青岛等城市新获取优质地块。截至上半年末，该公司二级总土储达4355万平方米，足以支撑公司滚动发展。同时，公司坚持精品持有运营，不断提升资产运营能力，酒店收入同比增长109%，恢复至疫情前水平，商务租赁及零售商业运营收入同比增长24%，持续贡献稳定现金流与增值收益。

在“两翼”领域，中国金茂强势升级“服务+科技”。其中，聚焦高端品质服务的金茂服务（00816.HK）管理规模迅速扩张，今年上半年在管面积同比提升56%，营业收入同比提升23%。该公司亦获得中国“高端物业服务领先企业”及“智慧城市服务领先企业”称号，进一步塑造了高端品牌形象。

《投资时报》记者注意到，在良好口碑加持下，金茂服务积极进行市场外拓，截至上半年，整体在管面积约一半来自外部第三方，这是对金茂服务管理能力的极佳证明。

科技方面，中国金茂聚焦建筑科技创新，在“绿色健康、智慧科技”的人居方向持续探索，积极构建核心技术能力。截至今年6月，公司旗下已累计拥有11家国家级高新企业和4家“专精特新”企业，上半年新申请专利62项，完成发明申请26项。

纵观上述业务，中国金茂总裁陶天海在公司中报业绩发布会上表示，开发业务肯定是中国金茂的基本盘，过去中国金茂规模成长很快，未来，在继续坚持适度规模，保持行业排名前15前提之下，公司将更关注效率，同时提升盈利能力。城市运营方面，公司将增加一些核心城市综合体获取，实现精品持有业务。而服务、酒店、轻资产管理将成为公司第二增长极，未来将会贡献更多盈利。

陶天海进一步表示，在中国中化科学至上的理念引导下，中国金茂也关注到建筑科技，并投资了智慧物联、健康人居、减震降噪等业务，管理层希望能把这个业务培养成中国金茂未来一个重要组成部分。

一方面继续通过提质增效稳住开发基本盘，另一方面着力把持有、服务和科技打造成公司第二曲线，中国金茂的差异化战略思路已清晰可见。

运营差异化：点亮城市升级“金手指”

事实上，对当下的房企来说，做房地产开发业务是主业、进军商业物管也是常规操作，但中国金茂与其他企业不同的是，其业务发展是镶嵌在城市运营这个大框架下。即中国金茂不单做某个产业，而是落脚于城市，为当地打造相应的配套产品、并引入相关产业，切切实实助力城市发展升级。

做城市运营并非一件易事，这极为考验房企的资金实力、业务协同能力，更考验对一个城市的根本认知。中国金茂有能力做这件事，不仅是出于盈利及业务发展考虑，更是一家央企主动承担时代使命的表现。

以“释放城市未来生命力”为己任，中国金茂始终坚持高端定位和精品路线，在以品质领先为核心的“双轮两翼”战略基础上，致力于成为中国领先的城市运营商。

立足于每座城市的特色，中国金茂成功打造了以上海金茂北外滩、长沙梅溪湖国际新城等为代表的34个城市运营作品。在公司深耕的京津冀地区，金茂进驻了北京、保定、石家庄、廊坊等多个城市，在商业、住宅等板块赋能京津冀城市群协同发展。

与此同时，中国金茂还积极推进产业资源招商及落地。据公司年报显示，截至2022年末，紧随新型城镇化战略，中国金茂坚持城市运营商定位，完成文化、科技、健康等产业资源战略签约337家，助力城市升级与产业升级。

全球各类挑战不断加剧，但中国经济韧性强、潜力大、活力足，长期向好的基本面依然不变，国内经济运行有望总体回升。房地产行业也逐步向新发展模式过渡，财务稳健、产品卓越型房企将迎来新的发展机遇。

作为中国中化八大主业之一，也是支柱主业之一，中国金茂也将在时代新浪潮下抓住机遇，继续发挥城市运营经验，坚守业务主责，为“美好生活”创造更好的价值。