碧桂园披露关键数据，上半年预亏，但净资产及土储充盈

（原标题：碧桂园披露关键数据，上半年预亏，但净资产及土储充盈）

《投资时报》记者 张嘉

8月10日，碧桂园控股（02007.HK）发布公告，就近期外界对该公司所关切内容做出解释与回应。该公司称过去较长时间里，面对行业整体极端困难的局面，公司上下一心，千方百计开展自救。但市场整体尚未回暖，行业绝对规模的下降以及资本市场信心修复均尚需时间，企业整体经营压力有增无减，导致2023上半年该公司预计出现较大亏损，未经审计的亏损额度大约介乎约450亿元（人民币，下同）至550亿元。

公司还表示，受近期销售额与再融资环境持续恶化的影响，账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动压力。对此，公司管理层进行了深刻反思，认为自身对本轮市场调整周期虽有预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。

目前，碧桂园已成立由董事会主席任组长的专项工作小组，将工作重心聚焦于“保交付”、化解阶段性流动压力、保障经营有序开展三个方面，尽快渡过难关。

大股东助力公司保信用

碧桂园在公告中提及，上半年预计净亏损主要是由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加，以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

具体到市场销售上，2023年1-7月，该集团实现权益销售金额人民币1408亿元，同比下降35%，较2021年下降61%；7月单月实现权益销售金额人民币121亿元，连续第四个月环比下降，同比下降60%，较2021年下降78%。

碧桂园销售下滑，以及经营亏损，具有鲜明的行业及市场背景。自2021年上半年全国楼市新一轮调整以来，市场低迷已超过两年，在此期间，全国多数城市一二手房成交大幅缩水、规模房企销售普遍下滑，尤其是2022年7月停贷潮，对民营房企的品牌和声誉构成前所未有的冲击，销售去化愈发艰难。统计显示，2022年，TOP100房企权益销售额为53602.7亿元,权益销售面积为33723.1万平方米,同比分别下降42.9%和48.1%;市场份额约39.3%,较上年下降12.3个百分点。

今年第一季度，全国多城楼市在经历了短暂回暖后快速下滑，尤其5月份以来的萎缩程度超出业内预期，多数企业销售连续三个月环比下滑。7月份，百强房企实现销售操盘金额3504.3亿元，环比下降33.5%，同比亦大降33.1%，降幅较上月进一步扩大。

碧桂园也在公告中表示，自2021年以来，房地产行业步入了前所未有的困难时期，多重不利因素叠加，导致行业销售和公开市场融资面临严峻的困难和挑战。

在此过程中，碧桂园曾采取多项措施全力以赴自救，以对抗行业寒冬，竭尽全力保障现金流安全。对外以“最小代价，最大价值”为目标，加快销售回款和应收债权回收，拓展融资，努力盘活大宗及难去化商业类沉淀资产；对内最大限度削减支出，以销定产，严控无效产能、压降各项非核心非必要的经营支出，加强费用管控，精简组织架构，高管带头降薪，严控销管费用等，销管费用占收入比例自2017年到2022年连续6年下降。

与此同时，该公司大股东对碧桂园经营全力支持。统计显示，上市至今，公司控股股东及其家属已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持本公司折合约386亿港元且从未减持股票，其中向公司累计提供折合约66亿港元的无息无抵押借款。

2021年10月首批公司违约以来，房企所处的行业环境和融资环境发生深刻变化，原有的融资渠道悉数收窄甚至关闭，碧桂园被迫以自有资金偿还债务。数据显示，2020-2022三年，碧桂园筹资活动中的现金流均呈现净流出状态，流出额分别为541.36亿、129.04亿和586.88亿，起有息债务总额亦从2019年高峰期的3696亿下降至2022年的2713亿，净减少额度接近1000亿，这些债务的偿还大部分来自公司内部自有资金。

截至目前，碧桂园仍未出现公开市场违约，近期，公司仍然在现金资源紧张的情况下，坚持完成了“21腾越建筑MTN002”、“21腾越建筑MTN003”、“20碧地02”及“19碧地02”等债券的兑付，合计兑付本息规模58.9亿元，充分显示公司在保信用过程中的坚定立场。

然而，在市场销售下滑、融资渠道受限的双重挤压之下，碧桂园现金余额大量消耗，在硬扛了近两年之后，最终出现阶段性流动压力。有业内人士评论称，碧桂园能坚持到最后已非常不易，毕竟那么大的体量，在市场下滑如此剧烈的背景下，若非公司多年来一直坚持严格的现金管控、合理的杠杆水平，恐怕早就已经出现债务违约了。

全力保交付计划交房70万套

虽然碧桂园坦承已面临阶段性流动压力，但仍表态会积极化解阶段性流动压力，与债权人保持沟通，采取各种债务管理措施，以保障本公司的长远发展，并为债权人保存价值、维护利益。

目前，碧桂园净资产充足、土储充裕，截至2022年底，公司净资产约人民币3096亿元，总权益可售资源人民币12083亿元（其中已获取权益可售资源人民币9555亿元）。碧桂园表示，接下来将尽最大努力做好销售，维持公司正常运转，并努力盘活酒店、写字楼、商铺等沉淀资产，同时加强内部管控，进一步精简组织、减少行政管理费用开支，改善经营效益，更好保障供应商、合作方等各利益相关方的权益。

多数分析人士认为，碧桂园为示范性房企之一，拥有较好基本面，净资产足以覆盖现有债务，且公司“保信用”的路径上已经努力了那么久，如今即便流动性短暂吃紧，预计也会更容易获得债权人的谅解。事实上，在经历了诸多房企的债务违约之后，市场对企业出现的暂时性流动压力已经具备了更强的接受度和包容度。

中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，碧桂园的资产状况和财务状况优于很多房企，是有机会获得转机的。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，碧桂园没有搞非理性的多元化经营，没有搞资本运作，而且，碧桂园在物业管理、建造技术等方面做出了向高质量发展转型，向新模式转型的重大贡献。李宇嘉建议，地方国企金融机构，央企金融机构（AMC，政策性银行）进场托底。另外，基于碧桂园在一二线城市城乡外围和结合部，三四五线城市项目布局多的现实，可以通过城乡融合发展、产城融合、乡村振兴以及保租房、租购并举等方式，推动碧桂园货值去化，稳定资产价格、稳定预期。

知名媒体人秦朔也公开呼吁，碧桂园对于许多三四五线城市的城镇化建设及当地居民生活环境的改善做出过巨大贡献，社会各界、政府部门及金融机构应对其持有更包容的态度，各利益相关方、债权人亦应尽早坐下来，给予碧桂园债务展期等支持，避免这家巨型房企陷入更严峻的状态。

碧桂园表示，公司遇到了自成立以来最大的困难，但始终对中国经济的前景充满信心，房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归健康平稳发展的轨道。未来，公司将积极贯彻7月24日中央政治局会议精神，扛起大企业的责任担当，在各级党委政府的领导下，充分用好“民营经济 31 条”“金融16条”等有关政策，既立足当前，协调各方资源，全力以赴保交付、保运营；又着眼长远，稳妥推进各项经营策略和风险化解措施，保障本公司可持续健康发展，维护投资者的合法权益。

据悉，在最近两年不少房企旗下楼盘停工烂尾的情形下，碧桂园没有发生过逾期交楼，2022年交楼量70万套，今年上半年交楼27.8万套，均为行业第一。下半年，即便公司面临着流动性压力，但仍将压实主体责任，以最大的责任心保交付、保民生，实现今年交付量与去年持平。