利率下降 楼市逢甘霖？

（原标题：利率下降 楼市逢甘霖？）

6月20日，中国人民银行货币政策司发布公告称，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。这是2022年8月以来的首次调整，其中1年期LPR和5年期以上LPR均下降10个基点。

降息的目的在于提振经济，但对于反弹乏力的房地产来说，此举的利好作用同样不容忽视。

以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降后，购房者的月供可减少58.54元，累积30年月供减少约2.1万元。

按照经验，降息对带动商品房销售有一定作用。分析人士认为，此次降息有望使房地产交易出现一定改善，从而缓解当前楼市交易低迷的状况。事实上，在市场复苏乏力的情况下，其心理作用或许更加明显。市场普遍预期，此次降息意味着提振经济的序幕已经开启，对房地产的提振无疑是其中的应有之义。

根据国家统计局的数据，今年1—5月份，全国商品房销售面积同比下降0.9%。5月，70个大中城市中，房价下降成为主流。

房贷利率继续走低

2019年8月，央行宣布，住房商业贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。此后，央行于每月20日公布新一期LPR，其中，5年期以上LPR将作为住房商业贷款利率的基准。

除此之外，住房商业贷款利率还有另外两层定价机制。

在地方层面，各城市政府在央行报价的基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限。2023年年初，央行、银保监会再发通知指出，新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降3个月的城市，可根据当地市场形势，自主下调或取消首套住房商贷利率下限。

商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。

算上此次降息，2019年以来，央行共7次下调5年期以上LPR，其中仅2022年就三次降息。这也使不少城市的首套房最低商业贷款利率达到历史低位。根据中指监测数据，此次降息之前，已有超40城的首套房贷利率下限降至4%以下，最低达到3.70%。

因此，虽然此次降息幅度不大，但在数次降息的叠加下，商业贷款利率水平将进一步下降，购房者的月供成本也将继续走低。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从去年以来5年期LPR下降的效应来看，降息对带动商品房销售有一定作用。分析人士也普遍认为，此次降息后，商品房销售规模有望出现短期回调。

中指研究院市场研究总监陈文静也指出，本次降息一方面有利于稳经济，有利于促进居民收入预期好转，进而为住房需求释放带来支撑；另一方面，5年期以上LPR降息也体现出监管部门对于楼市的托底力度加大，有利于提振房地产市场信心。

但总体来看，仅降息一项政策，尚不足以使楼市真正回暖。

今年以来，稳楼市政策继续保持着较高的出台频次。中原地产的统计显示，2023年1-5月，各地房地产政策累计已经在320次左右。从具体措施上看，无论需求端还是供给侧，都得到了不小的扶持，但这些政策未能形成持续的效果。

李宇嘉认为，整体地产需求比较弱势，接续能力不足，本质上是居民收入和就业受冲击、且对地产预期悲观，对买房特别是承接债务买房的积极性很低。因此，需要在降息的同时，出台其他的配套政策，对购房成本进一步压降。

也有分析人士指出，在目前仍然紧迫的开发商融资和房企纾困方面，降息的作用并不明显。因此，相比直接影响，降息的作用或更多体现在心理层面。

期待“组合拳”

2023年以来，随着疫情防控政策的调整，前期积压的市场需求释放，房地产市场一度出现回暖趋势。但在经过3月的短暂“小阳春”后，房地产市场交易再度下滑，市场信心也遭遇打击。

根据国家统计局的数据，今年1—5月份，全国商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降0.9%，降幅在连续三个月收窄后再度扩大。同期，房地产开发投资降幅、房企到位资金增速降幅也出现扩大。房地产开发景气指数在连续四个月增长后出现下跌。

价格方面，在今年3月达到高点后，新房和二手房价格环比上涨的城市数量已经连续两个月减少。到5月，70个大中城市中，有55个城市的二手房价格环比下降，其中包括四个一线城市。

楼市低迷，显然不利于经济发展的大局。事实上，自2021年下半年进入深度调整期以来，房地产对经济增长的拉动作用就逐渐减弱，从房地产开发投资增速等指标表现来看，房地产甚至对经济增长产生了一定的拖累。

6月16日召开的国务院常务会议，围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出了一批政策措施。

李宇嘉表示，鉴于当前购买力不足、信心不足的现状，建议推进需求端“降成本”，配合降息并让需求端切实看到购买力的相对提升。比如，合理下调存量房贷利率，合理下调二手住房交易的税率、按揭利率，降低经纪服务费率，全面推进二手住房“带押过户”，推进存量商业贷款转公积金贷款、提高“组合贷”审批效率等等。

陈文静指出，中央和监管部门或通过降低交易税费、降低中介费等方式进一步降低购房成本，加大“保交楼”资金支持力度，加大房企资金支持力度等；地方层面，核心一二线城市政策存在较大优化空间，如通过一区一策、与生育政策和人才政策结合等方式进行调整。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，虽然房地产政策优化预期正在增强，但对于从业者来说，更务实的期待应该放在经济企稳和信心恢复方面，只有大环境改善，房地产市场才具备真正复苏的基础。他认为，即使房地产进入回暖周期，也需要较长的恢复过程。

陈文静也表示，若更多实质性政策落地，市场预期或进一步好转和修复，从而带动房地产市场逐渐企稳，下半年市场有望进入温和修复的通道。