祥生地产：跨越千亿之后的内功修炼

（原标题：祥生地产：跨越千亿之后的内功修炼）

新一轮板块轮动行情下，浙系房企强势崛起，纷纷冲入百强房企排行榜，业绩呈倍速增长。祥生地产是其中的典型，在排名快速上升的同时，领先一众浙系房企，于去年跻身千亿军团。 

而从今年的表现来看，祥生地产正在进一步拉大这种优势。在全口径统计维度，祥生地产以661.3亿元的销售金额，位列《今年1-8月中国房地产企业销售榜TOP100》的第29位，在前7月的基础上增长14.27%，高于TOP30房企的整体增长水平；而其权益金额维度的排名则更靠前，位列第25位，仅次于浙系房企中的中梁，坐稳浙系房企头部阵营。 

图一 祥生地产在《今年1-8月中国房地产企业销售榜TOP100》排名情况

这是祥生地产积极运维的结果。2019年，是祥生地产晋升千亿之后的新开始，多层面的升维动作随之展开，包括升级投资战略、创新产品体系等等，以更好地实现规模与品质的均衡发展。

升维投资：下沉布局+城市深耕

前八月祥生地产超660亿元的销售额分别来自10个省份的近50个城市。浙江是销售额的主力贡献城市，占比超50%；其次是江苏、安徽、山东、江西等省份，合计占比在40%左右；北方的内蒙古、辽宁，以及中原地区的湖南、湖北等城市也有部分贡献。 

图二 今年1-8月祥生地产各省销售情况

这也是祥生地产“1+1+X”投资战略的写照，即以浙江省为发展大本营，泛长三角区域为持续深耕区域，包括江苏、安徽、山东、江西、福建等五省，同时机会性地布局核心二线城市及核心一线城市周边的二三四线城市。 

在这一全新升维的投资战略下，祥生地产依靠下沉布局打开市场，通过城市深耕提升口碑，初步完成了全国化的版图布局。

祥生地产的下沉布局讲究踩准节点，择优进入，它有着自己独特的思考，一方面要求城市存在政策红利，另一方面要具有市场机会。以绍兴、台州、湖州这些环杭近沪城市为例，它们在坐享受杭州、上海辐射，拥有包括杭绍台轨交等在内的配套政策红利同时，自身也拥有经济、人口、产业的基础。 

在满足这两个要求的情况下，祥生地产甚至可以再深度下沉。比如祥生地产在山东的布局，首先进驻的是下属县市济阳县，济阳隶属济南，受济南辐射发展，存在人口外溢等市场机会。

事实也证明了祥生的布局远见，今年前八月济阳的单城市产出超过36亿元，销售贡献跻身祥生所有布局城市的前十。 

择优进入高成长性的三四线城市，并且快人一步下沉布局，不仅让祥生地产率先开辟诸多新兴市场，也有助于规避区域集中性布局的风险，缓解差异化调控的政策影响。 

在下沉布局的同时，祥生地产也注重城市深耕。前8月，祥生地产新增33宗土地，建面达345万平方米，其中浙江15宗，山东和安徽分别为8宗和6宗。这样的拿地布局与祥生版图极度吻合。 

祥生地产的深耕不仅在于城市层面，甚至可以细分到区域。以杭州为例，从之江板块到崇贤新城，再到银湖板块，祥生无一不是多次落子，尤其在之江区，已经拿下5宗地块，布局4个项目。 

而祥生地产对每个城市公司的考核，最强调的指标就是所在城市的“市场占有率”，市占率达到20%叫城市做熟，市占率做到30%叫城市深耕，市占率超40%，才算城市做透。持续深耕下，一旦做熟、做透一个城市，往往会产生厚积薄发的效果，如祥生地产在江苏泰兴的近十年布局，目前单城市产出破40亿元，市占率超35%。 

当然，除了已拓城市的持续深耕，祥生地产也将目标瞄准新晋的潜力区域。随着城市化发展步入新阶段，中心城市和城市群成为承载发展要素的主要空间形式，尤其是城市群将迎提速发展。而祥生地产“1+1+X”战略的提出，与之不谋而合，核心城市保持关注，并且围绕一二线城市周边生长带快速布局，实现从一二线城市到三四线城市的全面覆盖，不仅能率先享受发展红利，也能有效穿越房地产周期和楼市大小年。 

练内功：锻造产品、强化运营

下沉和深耕的过程中，祥生地产往往会将一二线城市的好产品带到三四线城市，不过并不是简单复制，而是与当地人居充分融合。 

以祥生台州路桥区的国宾府为例，从项目所在区位来看，它面临着三大目标客群。为了与客户需求匹配，祥生地产在业态规划、户型设计以及装修等方面都进行了考虑，如在业态上规划有高层、小高层、别墅和排屋等，将主力户型面积设定在73-165平米。 

精准匹配，目标客群便成了实际客群，在带有大量低密产品的前提下，国宾府整体去化率达到80%，成为今年1-8月路桥区的成交套数冠军，甩开第二名250多套。

国宾府的成功离不开祥生地产的产品高标准高适配。在祥生内部，根据刚需、刚改、改善等不同需求的客群，确定了“大城春晓”、“悦说新语”、“府樾同辉”六大产品系列，形成完整的产品链条和标准化的产品体系。而具体到落地城市，祥生可根据城市等级、容积率、物业形态、客户定位四大要素，快速确定对应的产品，同时注重产品理念的导入和结合。 

今年提出规模与品质双优发展的祥生地产，将产品品质提到了非常重要的高度，要求既凸显产品高标准高适配的传统优势，也注重产品体系创新和社区营造。在原有六大产品系列的基础上，祥生地产推陈出新，陆续打磨两条中高端新产品线：云境和祥生府。 

目前热销的之江云境项目和诸暨的云境项目，是这一产品线的前期实践。云镜的产品价值包括“四大幸福基因、四大空间系统、四大服务体系”，以尊重人、观照人、体贴人等为触点，以丰盛、健康、自由、快乐等四大基因，贯穿于规划、建筑、园林、空间、服务等各个环节，以城市核心宜居土地为资源配置前提，为每个城市生活者打造当代都市生活的云端栖居坐标。

云境是祥生针对高端改善客群推出的产品线，它主要落地于一线城市城区及近郊、新一线城市主城区、二三线城市核心板块。在设计上，云境也有诸多亮点，如在立面设计上，以现代风格为主，讲究细节工艺；园区规划则体现仪式感和归家礼序，带有功能型会所和下沉庭院等。

相较于匹配高端改善客群的云境，祥生府则为面向首次改善客群的产品线，多布局于三四线城市及一二线城市。

这一产品线的创新在于，尽管户型面积较高端改善产品有所缩小，不过仍兼顾舒适性与功能性两大属性。祥生地产创新的两条产品线，是基于城市深耕和潜心研究当地市场的基础，做出的产品迭代优化，拥有更高的适配性。 

产品锻造之外，祥生地产也注重社区营造，其提出了“I家、爱生活”的理念，关注房产品物理空间建设的同时，也在社区互动层面不断深入探索。 

在物理空间建造上，祥生呈现更多的互动活动空间。例如祥生云境项目，社区配套尤其丰富，包括1200平米的会所，拥有画室、健身房、影音室、童玩空间等不同功能区域；园区配备700平米阳光草坪、400米健康跑道等等活动区域。而在社区生活构建上，则植入更多的系列活动。 

提供高标准高适配产品的同时，持续不断进行产品创新以及对社区营造的注重，是祥生在构建“全龄段、强客户体验、注重家庭全生活周期”生活体系上重要的抓手。

步入千亿之后，祥生开启全新征程，不管是“1+1+X”的投拓布局，还是力争上新台阶的产品品质呈现，祥生地产在规模与品质双优目标下的诸多升维动作，已经开始显现成效，它也开始讲述一个“后千亿时代”的新故事。