弘阳地产下半年债务增加30% 机构称杠杆率有变差可能

上市4个月有余的弘阳地产，正走在加速扩张的路上。随之而来的，是杠杆率的攀升。

事实上，融资难成本高，资金输血受阻，一直是房企今年的难题。不过，近期境内融资渠道紧俏之外，境外融资颇有回温的趋势。加上年底将至，多家房企纷纷发布境外融资计划。

“即使11月份房企融资动作较为频繁，但实际上融资环境还是偏紧的。” 同策咨询研究中心总监张宏伟向《证券日报》记者表示，总体来看，房企的资金链压力依然很大。

弘阳拟再融资

作为上半年过会的第一家内房股，弘阳地产于今年7月12日登陆H股，为公司募集资金净额约17亿港元，其中六成资金用于开发物业项目或项目实施阶段的建造成本，加速全国化进程。

值得关注的是，为了配合上市，弘阳地产去年在土地市场砸下重金。有公开资料显示，据不完全统计，2017年弘阳地产拿下了43个项目，权益可售面积为245万平方米，总货值约367亿元。与之相呼应的是，2017年，弘阳地产总负债同比增长率达34.54%。

《证券日报》记者根据同花顺统计数据获悉，2015年至2018年中期，弘阳地产的资产负债率分别为81.64%、81.2%、79.54%和77.82%。

但上市4个多月后，弘阳地产拟启动新一轮融资。

11月27日，弘阳地产集团有限公司宣布将进行优先票据国际发售，为现有债务进行再融资及一般公司用途，具体金额及利率尚未厘定。

公告称，于2018年1月1日至2018年10月31日期间，弘阳地产累计合约销售额为人民币347亿元，较去年同期增加102%。截至本公告日期，公司总债务较2018年6月30日增加约30%，主要因为就其新开发项目进行项目融资所致。

有公开资料显示，在上市之前，银行贷款是弘阳地产外部融资的主要来源，其2017年底未偿还的银行贷款为68.65亿元。另外，在其债务中，信托及其他融资占比19.9%，该部分借贷集中于2018年和2019年到期，利率最低为7.5%，最高达9.1%。而其2015年以来近三年的平均融资成本为8.38%、7.72%和7.52%。

“房企上市后需要不断解决流动性问题，否则资金压力会很大，从而引起经营方面的困境。实际上，上市本身也提供了较好的融资机会，总体上说，弘阳地产进行再融资符合预期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，当然，当前楼市销售是降温的，企业需要想办法找到输血渠道，否则未来偿债压力会大增。

机构称杠杆率有变差可能

据弘阳地产方面介绍，截至2018年5月31日，公司已开发的90多个项目布局20余个城市，土地储备面积达1154万平方米，目前已经布局华中、华南和西南等多个区域，近50%在二线城市，25%在强三线城市，25%在三、四线城市。

上市之后，弘阳地产完成几笔单笔超过10亿元的投资。8月2日，以11.28亿元在佛山摘得一块商住地块；9月25日，以16.4亿元拿下武汉名流置业55.25%的股权。

这两笔大的投资，无疑都是为了储备土地，加速全国化扩张。据了解，弘阳地产为弘阳集团贡献了90%左右的收入和EBITDA（税息折旧及摊销前利润），并占弘阳集团总资产和债务的70%以上。

标普曾表示，该公司杠杆率略低于弘阳集团，一方面是因为其部分股权资金来自于集团层面的债务，另一方面是因为该公司前不久通过IPO增加了股权资本。

“上市帮助弘阳地产拓宽了融资渠道、改善了公司治理。”标普称，公司延续2018年的快速规模扩张，预计其2018年应占销售额较2017年将增长50%以上。该机构预计，弘阳地产对南京市场的依赖将会继续减弱，其2018年南京市场销售额占总销售额比例将从2016年接近65%的水平下降到不足40%。

标普称，弘阳地产追求合同销售总额的高增长，计划在未来几年将50%到60%的应占销售额用于土地储备的积累。该机构认为其杠杆率有变差的可能，但如果市场情绪反转，该公司能够控制扩张步伐。通过应占比例较小的合联营安排购置土地的偏好，也有助于降低相关风险。