房地产的“国家态度”

【言为心声】

厦门、长沙、太原、环北京等地，都有央企或国企进场拿地，防止市场变得悲观。

对于房地产而言，没有消息，就是好消息。政治局会议罕见地没有提到房地产，因为在国家眼里，楼市现在的状态，是一种理想和均衡的状态。商品房销售增速回落，9月份甚至同比下滑3.6%、10月30大城市成交面积同比下降7%，但1~9月的销售面积再创历史新高。即便2018年全年销售面积会下滑，但降幅在5%左右，这依然是历史第二好成绩。而且，由于过去一年房价明显上涨，70城房价同比指数上升8.9%，多数三四线房价水平翻了一倍，前三季度商品房销售金额增速高达13%。

地价一直在高位，只是溢价率下降，考虑到土地购置费分期支付，以及“快开工、快开盘、快回款”的模式备受推崇，新开工很旺盛，目前开发投资5%~8%的增速，再保持个一年半载无任何问题。由此，跟着楼市高位景气的上下游国企和过剩产能差不到哪去。最重要的是，房价稳定了，一线城市房价开始下跌，“房住不炒”的顶层设计从预期上和行为上得到了夯实。现在，经济稳中有变、下行压力加大，“房价不涨、投资涨”、“投机不旺、消费旺”，这是多好的局面啊！

相比精神备受煎熬的民营企业，相比曾经风光无限的金融业，相比贸易战下噤若寒蝉的外向型行业，当前的地产活的算滋润了。今年一至三季度，130多家上市房企净利润平均增长50%以上，超过20家房企的净利润增长在80%以上。当然，由于营业收入结转滞后，高利润反映的是2017年销售旺季的业绩。预计到2019年，调控叠加市场下滑将会冲淡开发商的财务报表。

2015~2017年的房地产上行，根源是高库存和经济“失速”风险，动力是杠杆。硬币的另一面是，被拉上去的房地产，内生规律下将高位回落，反过来就会咬伤经济。现在，主动去杠杆结束了，但“被动去杠杆”刚刚开始，因为经过一年半的“去杠杆”，包括房价在内的资产价格上涨预期全面趋弱，加杠杆失去原动力。再加上，未来经济下行压力加大，大家要过一段“苦日子”。

因此，未来防范楼市体量下滑、房价下跌，或许在战略权衡上更加重要。于是，我们看到，从中央到地方，都在对冲和托底。对冲发生在中央层面，主要是供给侧结构性改革，比如租赁、共有产权、棚改、城镇化扶持政策等；托底主要发生在地方层面，主要是取消限价管制（比如广州、北京等），还包括央企和国企托底土地市场，止住流拍趋势，缓解市场情绪过快降温，比如厦门、长沙、太原、环北京等地，都有大型的央企或国企进场拿地，防止市场变得悲观。

当然，对冲和托底并不是“救市”，而是防止冲到高位的“堰塞湖”决堤，确保楼市高位平衡，因为现在的房地产“大而不倒”。政策上，限购限贷等调控政策保持连续稳定，而限价政策自然将渐进解除，以稳定价格预期。因为，二手房价格回落的通道已打开，一二手房“价格倒挂”将不复存在。加上，市场迅速转冷，“高周转”模式下供应源源不断，供需格局难以支撑价格上行，而前端融资和后端销售对资金链的“双重挤压”下，未来开发商定价保守的行动一致。

对待财富，当今百姓的理念已发生很大变化，即储蓄再也不是财富了，储蓄反而会因通胀和资产涨价而缩水。储蓄下降，除千禧一代消费前卫外，根源就是百姓要买房。未来，房子将替代储蓄而成为财富的储藏形式，只要房价不是跌得太厉害（国家也不允许出现这种情况），房子作为财富的美好感觉将长期存在。倘若还有一份恒长的工作，中国百姓是万般也不会抛售房子的。近期，“稳就业”置于首位，事实上就是“稳楼市”。未来，楼市看似高位不胜寒，但也岿然不动，交易渐木，但价格也稳定。同时，城镇化、美好生活将提供新增需求的源头活水，实现需求结构的新陈代谢、泡沫消磨，这是充满中国智慧的“脱虚向实”的安排。

（作者系资深地产研究人士）