招商蛇口周跃球： 长租公寓更应关注运营服务能力

9月7日，由《证券日报》社主办的“新业态、新变革、新需求——2018中国长租市场峰会”上，招商蛇口长租公寓公司总经理周跃球发表题为《回归本质顺势而为——从蛇口四十年看长租公寓发展》的演讲。

事实上，近期从哄抬房价，到破产爆雷，再到甲醛毒气，长租公寓深陷舆论漩涡，一系列负面消息下，长租公寓被外界诟病一味追求规模、追逐利益，而忽视了社会使命与责任。

在周跃球看来，长租公寓产品需要根据市场不同需求进行细分。蓝领公寓产品以安全为核心，运营机构需要依托社会责任感，在一定程度上以牺牲机会成本为代价，通过合租的方式获得合理效益。在中高端细分市场中，长租公寓则要完全遵循市场化原则，充分竞争、运营为王，通过高效运营实现稳定可观的现金流及利润。

回顾蛇口的公寓发展史，在30多年前，蛇口的居住者以来深圳创梦的产业人口为主。1981年，蛇口工业区建造的第一批职工住房交付使用时，开始突破传统的“福利型低租金”模式，首次在职工中树立了“住房是商品、住房是消费”的观念。

据《证券日报》记者了解，伴随产业转型升级，蛇口区域的居住需求也发生了巨大的变化。一方面，加工制造产业外迁，导致集体宿舍需求迅速下滑，而产业转型升级则为区域注入大量年轻白领人群及商务客群；另一方面，城市化进程中必不可少的普通服务业人群持续聚集蛇口。

在此背景下，2012年招商蛇口壹间公寓正式开业，主要面向城市白领客群，提供统一管理、拎包入住的集中式长租公寓产品；2013年蛇口企业自建人才公寓壹栈人才公寓开业，针对区域内符合一定标准的毕业生、青年人才提供市场租金水平八折的优惠型租赁公寓；2014年结合蛇口区域国际化氛围与产业特色，公司创立自有服务公寓品牌——壹棠服务公寓。自此，招商蛇口旗下公寓业务形成了全面覆盖城市及园区不同层次、不同类型租住需求的“全周期”租赁产品系列，进而满足不同阶层的居住需求。

周跃球称，在城市发展的过程中，不同层次、不同类型的居住需求，在蛇口这片土地上，通过“租售并举”、“租赁产品细分”这两大思路持续得到解决。

同时，她表示，现阶段，资本涌入、行业内各路玩家争先扩张规模，越是在这种阶段，企业越需要回归本质，挖掘真正能够可持续发展的行业规律。

在满足市场不同层次租住需求的大方向下，公寓企业更多地要向内看，更加关注自身的运营服务能力，无论在哪一个细分市场，都将更有利于获取稳定的现金流及更可观的经营收益。“将商业逻辑落实到每一个产品线、每一个公寓项目的运营效率上。”周跃球如是称。