厦门楼市“崩盘”论调查：  二手房价格回调  房价地价均合理回归

厦门楼市在最近几天频上热搜：“地价腰斩”、“房价跌上万元”，与此同时，一些“厦门楼市开始崩盘”的言论也开始流传，不过，这些文章和言论真实性却遭到不少业内外人士的质疑。

厦门大学教授戴亦一则公开驳斥“崩盘论”，他表示厦门房价在2016年至2017年因素一度涨幅过大，因此自2017年以来二手房价格有20%的回调，最近也开始企稳放量。厦门政府地产限购政策至今不敢有纹丝放松。

中原地产首席分析师张大伟则表示，厦门市场变化幅度和北京差不多，已经调整半年了。

为了进一步了解厦门楼市真相，《证券日报》记者实地走访厦门楼市进行调查。

买卖双方观望情绪浓厚

按照闽南地区传统的习俗，农历的7月份不宜买卖房屋，这也是厦门地产人士熟知的“潜规则”，这段时间只能靠“熬”。

小张在位于厦门集美区桥头片区的一家中介上班，近半年来由于成交的订单太少，离职的同事不少。“我们这行底薪比较低，就是靠卖房拿提成，没有成交就只能’吃土’了。”小张无奈的调侃，“前一段热卖厦漳泉片区（厦门周边）的均价都是从大几千到1万多左右的房源，现在这些片区的楼盘价格也下跌了，不好卖了。”

记者了解到，在小张所处的杏林东路这片区域，最近一年关张的中介店就有好几家，目前只剩下了几家大的连锁店。

家在杏林片区的诗敏正在计划换房搬到岛内住，她在5月初就把自家房子在中介挂牌。“一开始的心里预期是成交底价480万元，几个月过去了我也开始面对现实，如果460万元能成交就不等了。”诗敏在开始的两个月里，一边寻找新房，不断在岛内看房，一边寻找合适的接盘人（价格）。买卖双方的心理如何博弈，诗敏深有感触，“最近一个意向强烈的购房者开价466万元，我计划对方要是还价到460万元就直接成交，没想到对方就此作罢。后来从中介听说这名购房者也是要换房，最后也是花了460万元买了该片区另外一套。”

“460万是底价，如果再低我很难在岛内买到中意的房源，现在已经是在计划用我的大套换小套了。”诗敏告诉记者，目前她所居住的片区二手房的价格普遍在3.7万元/平方米至3.8万元/平方米（2010年之后建的新房），而此前2016年至2017年高位时，这边价格一度达到了4万元/平方米。

二手房价格回调

按照厦门克而瑞机构向《证券日报》提供的数据显示，目前岛内在售的新房仅剩下5个尾盘。以其中一楼盘华尔顿为例，均价在6.7万元/平方米。新房价格依然坚挺。

诗敏告诉记者，她在岛内看房时确实也看到了一些报价3.9万元/平方米的二手房源，但这些都多少有些“问题”，有的是安置房需要补交土地金等，有的房子太老旧或者周边是加油站高压电站等等。

记者通过走访了解到，目前厦门二手房市场确实出现了价格回调现象，且观望气氛浓厚，但新房价格仍较为坚挺。

来自厦门房地产联合网数据，2018上半年厦门二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套，与2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套与2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；与2017年下半年相比，环比下跌25.42%。

此外，来自厦门官方的统计数据显示，2018年上半年房结果下调14%，新建住宅没跌，最近几个月一直上行。根据中原地产整理数据显示，新建住宅2018年6月份和2017年7月份至8月份的定基指数分152.9、151.6；二手房分别为138.2、152.2。

楼面价下行

按照公开信息所示，2018年7月2日，厦门出让五幅商住地块（其中位于翔安新城有两幅地块），起拍价降至1.7万元/平方米至1.8万元/平方米，而一个月前，海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万元/平方米创出新低，没想到仅仅一个月，地价又降了30%。而与2016年厦门翔安地块融侨铂樾府地块38345元/平方米等相比，无异于“腰斩”。

对此，厦门克而瑞机构分析师胡慧荣告诉《证券日报》记者，“从我们长期的跟踪监测来看，近两年厦门土地楼面价确实直线下滑，2018年最新的全市平均楼面价为21879元/平方米，相比2017年下降近两成，与2016年的顶峰时期相比，则下降约三成。”

胡慧荣表示，值得注意的是，7月2日拍卖的翔安南部新城2幅地块区位优势不如2016年融侨地块，且2016年地块容积率较低，体量较大可分批出售，并在楼市乐观预期下。对比之下7月2日出让地块不仅体量小，需一次性对外出售，且受“限价”制约。

而张大伟则认为，2016年地块和2018年新出让地块相比，一个位于地铁环绕的热点新城，一个直线距离在2.4公里至2.8公里的非热点区域。

“这距离是什么概念？基本就是北京国贸到四惠的距离，差一环。”厦门中原地产进一步分析认为，本次土拍地块位置相对较差，且处于房企年中贷款偿还节点，开发商资金压力较大，土拍参与相对谨慎，土地市场更多的是回归理性。

胡慧荣进一步分析认为，行业内一般用“地楼比”来分析城市地产投资价值，地楼比越小，则意味着未来可能的利润空间越大，土地投资价值越高。2016年是厦门一级市场高峰，地楼比高达134%，即“面粉比面包贵”，但地价与房价的倒挂，本身就是不合理的市场规律，一旦房价的增速跟不上地价的涨幅，市场的风险就会暴露。尽管2017、2018年的地楼比逐渐回落，但仍高达81%、61%，也处于较高水平。从这角度来看，耸人听闻的楼面价“腰斩”的背后，“其实是地价的合理回归，是市场在政府的政策调控下回归正常和稳定，也是我们一直提倡的市场有序和健康发展。”