全国二手房量增价稳刚需入市  一二手房价格严重倒挂

■本报记者 王丽新

近几月以来，全国多个城市的二手房市场出现交易量回升、市场转暖的现象，这与不少城市的新房市场形成了对比，一、二手房价倒挂也成了普遍现象。

据我爱我家监测数据显示，从北京、南京、杭州、上海、苏州这几个数据比较齐全、体量比较大的二手房市场来看，今年3月份以来全国的二手房市场确实有一定的升温。北京、南京、苏州、杭州、上海5月份共成交5.8万多套二手房，环比4月份增长约17%，并回到了去年同期水平。而在去年3月份市场最好的时候，这5个城市的二手房合计成交了7.6万多套。

对此，我爱我家市场研究院院长胡景晖认为，去年北京“3·17新政”出台后，许多城市先后跟进，这对各城的市场需求形成了很大压制，这其中既有投机需求，也有自住需求。经过一年多的缓冲，投机需求已被彻底抑制，但自住需求却在现实的要求下开始重新入市，尤其是北京这样的房价下跌的城市。整体而言，春节之后全国二手房市场的升温更多的是调控致使刚需受到压制之后恢复正常的过程。

胡景晖进一步称，在政策的干预下，二手房市场的回温幅度有限，恢复正常交易水平后，市场难有继续上升的空间，即使央行再次降准释放流动性，在定向的情况下，全国二手房市场也不会受到大的影响。

事实上，一、二手房价格倒挂需要从城市、区域、楼盘的具体情况来看。例如，北京二手房目前的均价在5万元-6万元/平方米左右，新房均价则只有4万元/平方米左右，一、二手房价格早已明显倒挂，但这主要是因为北京已经步入二手房时代，新房基本位于五环以外的远郊区县，所以价格自然较市中心的二手房更低。而南京、上海这些城市在同一区域、同一地段出现价格倒挂，主要是政策调控所致，因为政府对新房的调控更直接，力度更大，而二手房价格更多是买卖双方在市场交易中形成的，政策的影响相对更小，所以市场容易出现一、二手倒挂。

胡景晖认为，新房和二手房之间的价格差不一定需要抹平趋同。虽然在短期之内价差对个人的投资决策可会产生影响，因为一、二手房价倒挂会让个人在购买新房时有转手倒卖赚差价的动机，但在限售政策以及正在酝酿的房地产税等政策的调控下，两个市场是可以区隔发展的，并不是需要完全统一。