北京商业房前5个月均价3.4万元涨21% 购房逻辑从套现变持有自用

“3·26”政策实施之后，北京商办市场遭受重击，甚至一度出现零成交的断崖式下滑现象。然而从近期数据来看，沉寂一年多的商办市场正悄然生变。

据统计数据显示，今年前5个月，北京商业产品成交均价34485元/平方米，同比上涨21%；成交金额40.3亿元，同比下降58%；目前存量18341套，同比持平。

“虽整体商办市场仍在低位运行，但或得益于租赁政策的利好影响，5月份，北京市商业地产销售额环比小幅上涨7%。”诸葛找房数据院首席分析师陈雷向《证券日报》记者表示，不过未来商业地产是否能持续回暖还有待观察。

另有房企管理层表示，经过一年多的调整，开发商已经找到突围之路。二季度以来，资产配置、持有运营和自用需求开始在商办市场发力，甚至出现个别项目月均销售额高达1亿元的现象。

部分商办项目突围

事实上，2017年底，北京商业市场就出现了回暖迹象。在2017年“3·26”调控政策实施几个月后，商办市场告别了“零成交”。不过，这些成交量来自于真正的商业办公产品，而整体市场一年以来都在低位运行。

有房企管理层表示，对于已经拿到商业地块的开发商来说，无非两条路。一条是卖掉，找商办类机构整售，但这也意味着每平方米能卖3万元的资产要降价到2万元才能达成交易，损失很大；另一条是转为自持，可以做联合办公，但资金沉淀量大。

据《证券日报》记者观察，在商办市场重新洗牌的混沌中，依照地段、配套和总价逻辑，有两类销售型商办资产是目前散售市场中的“爆品”。第一种是总价在500万元以下的核心地段商办资产，尤其是“TOD”模式接驳地铁的商办项目；第二种则是在政策利好的区域中心，且有shopping mall和办公集群等配套落地，总价3000万元左右的商办项目。此外，在整售市场，总部办公需求量仍很大，比如位处北京规划的科技创新带上的科技园区等。

以今年前5个月商业销售排行榜TOP30中位列第19位的龙湖西宸广场为例，该项目位处西三环，目前每平方米均价约为5万元，2018年以来，连续数月散售月度意向成交30套以上。此外，该榜销冠项目龙湖长安天街，位于长安街西延线门头沟区域内，受新首钢、AI科技园和医疗等产业集群拉动办公需求，据项目相关人士介绍，其总价3000万元户型比总价300万元户型好卖。截至目前，该项目成交69套，金额达3.09亿元。

据龙湖方面向本报记者介绍，今年将在房山新区推出20万平主题商业综合体熙悦天街。作为龙湖在北京的第五座天街，亦是龙湖商业在“空间即服务”（SaaS）新理念下的首个天街，在产品打造及销售逻辑上都将翻开新的一页，锁定更优质资产客户。在整售市场，还将在海淀区紧邻华为总部区域推出满足总部办公需求的商办项目。

龙湖2018年多个商办项目齐发，商业逻辑与传统有何不同？

脱手赚钱转向持有自用

值得注意的是，以往北京散售商办市场是投资客的地盘，从国贸到望京，1000万元买入2000万元卖出，低买高卖是典型打法。但在国内资金难以出海、理财收益降低、炒股风险大，住宅新项目供量小，互联网投资烧钱等多种背景下，再加上国内租赁市场租金收益持续走高，高端客群已经意识到，从资产配置、自用和持有租赁新逻辑来看，商办业态仍具有保值和稳定回报的资产属性。

据龙湖内部人士称，如今出手全款购房的商办业主，已不是借助杠杆高位套现的那一批客户。一方面，购房者对于商办产品的预期已经从“投机”转向“合理资产配置”，“稳定”、“保值”是商办当下的新身份，城市核心或区域核心稀缺资产是首选。另一方面，在 “空间即服务”理念下，深度参与城市空间和服务重构的开发商，都在不断升级商办空间运营解决方案，用更适合的产品和服务，撬动了商办产品的自用逻辑。

与传统商办市场认知大相径庭的是，据龙湖方面透露，目前在购买龙湖长安天街的客户中，自用需求客户占比高达60%，其中写字楼自用客户高达80%。西宸广场项目目前自用客户集中为小自用与多套连买自用，占项目整体认购（成交）比例达67%以上。

据龙湖方面介绍，长安天街业主陈先生在购买项目时曾表示，“我认为这里将是京西版块核心，办公性价比高，持有自用的长远价值将大于短期租赁的价值。” 西宸广场业主王女士也称，“总价300万元，能在北京三环的位置买到一处办公现房，还是地铁上盖，真的特别不容易，这样的写字楼在三环很难找到了。”

不难看出，困境之下，找到破局点需要新逻辑，而让商办类项目“回归商业、办公属性”政策，倒逼开发商重新定位商业地产业态的运营路径和销售逻辑，催生了商办市场突围新路径。