频现大宗交易 深圳商业地产获资金青睐

今年以来，深圳房地产市场频现大宗交易。12月，一桩七套住宅五折打包销售的交易更是引起业界关注。戴德梁行数据显示，今年前三季度，深圳房地产市场大宗交易总额同比增逾三成。分析人士指出，在粤港澳大湾区政策利好下，深圳商业地产、商务公寓或成为新的投资热点。

机构资金涌入

据了解，12月深圳南山一位业主一次性五折出清七套住宅，包括南山花园三套、怡园大厦两套、月亮湾山庄两套，最后被投资方以近四千万元的全款接盘。

怡园大厦附近房地产中介透露，12月中旬业主发布相关出售信息，不足一天即被抢购。当时有很多买主咨询能不能拆开来卖，业主不同意，说是价格压这么低就是想一次性回笼资金。

按照现在市场价，买主基本稳赚不赔。以怡园大厦出售的两套房源为例，单价2.4万元/平方米左右，而记者看到周围中介放盘信息，怡园大厦出售房源价格集中在4.6万-5.0万元/平方米。

值得注意的是，今年深圳房地产市场频现这类大手笔的大宗交易。戴德梁行发布数据显示，截至前三季度，深圳大宗交易投资额超过118.0亿元，同比增长31.4%，且内资买家占比高达96.5%。

“房地产大宗交易一般涉及的资金量很大，如果不是机构资金很难能有这么大手笔，当然也不乏实力雄厚的个人投资客。”深圳某房地产企业人士指出。

深圳一家综合性私募人士告诉记者，今年其所在私募和项目方以基金方式入手深圳一百多套商铺。“发起基金后以‘债权’+‘股权’模式合作，到约定时限私募可以获得相应利息，并且参与到后段项目开发后的收益分成。”该人士透露，“我们本来就有进行房地产投资的部门，今年二级市场不好做，就做了十多个地产项目相关基金。”

商业地产热络

“虽然在整个大宗交易市场占比较小，但今年确实存在金融资本参与住宅类大宗交易。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉称，“部分是因为新盘限价，开发商‘惜售’情绪较重，或者不看好当前市场，促使开发商设立投资公司或同外部金融机构合作接盘，一次性打包销售上百套新房，再以规模化租赁方式经营。获得租赁收益同时，一来契合政策对住房租赁的倾斜，二来这种方式开发商拥有更多主导权，可以在未来择机卖出。”

相较住宅类大宗交易，商业地产类的大宗交易更显主流。戴德梁行研究报告指出，从投资方来看，前三季度内资企业选择购买整栋或整层办公楼用来自用的大宗交易最为活跃，整体市场价格坚挺。据中原智商中心监测，深圳办公市场三季度共录得5宗过亿大单交易，金额达到19亿。

“随着大型企业积极布局深圳区域，国内外企业总部积极入驻深圳，大宗购买优质办公物业以自用的需求日益增多。自购办公物业一方面有利于企业在固定地方发展，提高自身形象；另一方面也是作为投资选择。”深圳某券商人士透露。

商务公寓成为今年深圳房地产大宗市场交易新秀。11月27日，位于深圳龙华的红山6979项目在相关政府部门网站上显示已拿到预售许可证，产品为471套商铺和商务公寓。11月28日该项目所有产品显示已签认购书。“今年下半年深圳新房供应中，商品住宅相对较少，商务公寓供应量和成交量占比在不断扩大。一方面，住宅产品已严格限贷限购，不限购的商务公寓成为新的投资趋势；另一方面，深圳住房租赁市场巨大，也为商务公寓投资提供巨大想象空间。”该人士指出。

资金长期看好

“与其它城市相比，深圳土地供求紧张、金融资本密集、人口流入大、产业升级速度快等，都促使金融资本非常看好深圳房地产。”李宇嘉表示，金融去杠杆背景下，资本市场投资收益率会比较低，购置大体量房子因此成为机构资产配置一个较好的选择。

某房企人士称，目前商品住宅、商务公寓限价下开发商定价本身就会比较低，如果采取大宗交易形式，买方能够获得一定折扣，对投资机构日后转手卖出的套利空间更大，这点深受机构投资者的青睐。“对开发商来说，稍微降点价格，可以一次性、大批量回笼资金，对于资金链较为紧张的开发商不失为一个好方式。”

戴德梁行研究报告指出，深圳土地供应严重不足，支持企业发展的空间有限，新出让的土地更多面向总部类企业。预计2017年全年大宗成交以核心区域的写字楼为主，投资方主要来自内资金融企业、投资公司等，且大体量及整栋成交将增多。在粤港澳大湾区、前海自贸区等众多利好政策及经济快速发展背景下，长期乐观的预期还会持续吸引更多投资者。（张晓琪）