楼市新政出台致购房违约 买房人起诉要求免责解约

据中国之声《新闻晚高峰》报道，近年来，随着房价的上涨、波动，各种房屋买卖合同纠纷越来越多，其中最不好解决的就是二手房的连环买卖。北京的薛先生夫妇，欲买赞女士名下的房子，交了70万元的定金，前提是须先卖掉自己的一处住房，才有资格和资金购买。买主找好了，合同也签了，可是购房政策发生了变化，买主买不了薛先生夫妇的房了。薛先生夫妇因房子卖不出去，无法购买赞女士的房，要求赞女士返还定金。赞女士不同意，于是薛先生把官司打到了法院。今天(3日)上午，北京朝阳法院开庭审理了这起案件。

今年3月8日，北京的薛先生夫妇在麦田房地产经纪有限公司的居间下与赞女士签订了购房合同，欲购买赞女士名下位于朝阳区青年路的一处房屋。因薛先生夫妇以家庭为单位在京已拥有两套住房，故赞女士同意等他们出售名下一套住房、具备购房资格后，再进行交易，期限为2017年9月1日。

原告方表示，协议签订后，原告为取得购房资格积极努力，协议签订6天后，即2017年3月14日，原告方与案外人及其代理人同样在麦田房地产公司居间下签订了购房合同，目的是尽快出售原告名下的房屋，以便获得购房资格，同时获得欲购房屋的购房款。

原告方说，后来发生了一件始料未及的事情：北京市政府及相关部门为调控房地产市场，遏制房价上涨，自2017年3月17日至3月30日出台了一系列新政，从严收紧调控楼市，对房地产市场造成重大影响，致使很多购房者不再满足购房条件。

新政首先影响的是要购买薛先生房屋的买主。

原告方称，案外人由于2017年3月22日出台的新政，即“连续5年纳税记录由过去的每年至少1次”改为“往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税”的政策变化，导致其不能再以满足缴税要求的条件来购房，继而导致原告无法获得购房资格和购房资金。

薛先生夫妇认为，新政出台对上述房屋交易造成了实质影响，导致相关交易无法继续进行，交易各方应理性处理纠纷。在与赞女士协商无果后只能起诉，要求解除双方签订的购房合同，赞女士返还定金70万元。赞女士一方答辩态度很坚决：解除合同可以，钱，不退。

被告方称，双方签订的买卖合同当中，购房协议是主合同当中的一部分，并非是主合同附条件才能履行的条款。支付房款，获取购房资格，均系买受人主要义务，如何获取与出卖方无关。因案外人的合同与本案无关，原告应依据《合同法》第一百二十一条另行解决。因市场动荡要求解除合同，没有合同约定及法律规定。原告违约系单方责任，应当承担合同的违约责任。

法庭上，双方围绕自己的主张举证质证，审判员对相关事实进行了询问。

审判员：被告名下房屋购房款的相关构成，双方做下明确，原告先说。

原告代理人：购房款分为三部分，第一部分为70万元定金，第二部分为净房产价格400万元，包括这70万元定金，第三部分为家装折旧费650万元，共计1050万元。

审判员：被告呢？

被告代理人：总价1050万元，当时合同约定贷款是260万元，剩下的都是首付款。

法庭概括双方观点认为，原告交付的70万元定金如何退还，是否适用定金罚则成为最大的争议焦点。

审判员指出：“案件焦点的产生，根源在新政的出台对存量房交易市场产生了一定的影响，于本案而言，原告作为连环买卖的主要当事人，增加了相关的交易环节，必然会增大交易的风险，如何衡平双方的利益关系，是案件争议的核心焦点。”

原告方始终强调，定金罚则在本案中并不适用，认为只有存在根本性违约才适用定金罚则，但是本案没有根本性违约，不能履行合同是因为新政出台。

被告方则强调，依据法律规定，如果给付一方不履行债务，是无权要求返还定金的，当事人既约定违约金，也约定定金的，当对方出现违约责任时，守约方可以选择定金或违约罚则。

被告方称，新政对原告而言无非是市场动荡，而原告因为市场动荡，价格下跌，就要求无责解除合同，没有合同依据，也没有法律依据。

法庭主持调解过程中，原告方提出被告方降价，或者由原告给予一定补偿。被告方不同意降价，不返还定金，同意延期履行合同。法庭没有当庭宣判。