住房租赁市场发展取得新突破

10月23日，国内首单房企租赁住房REITs（房地产信托投资基金）、首单储架发行REITs——中联前海开源—保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审核通过，开创了租赁住房资产证券化新篇章，对于加快推进租赁住房市场建设具有积极的示范效应。

党的十九大报告指出，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。保利住房租赁REITs由中国保利集团公司、保利房地产（集团）股份有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施，是中国保利集团全方位响应中央号召，提前布局租赁业务，加大租赁住房供应，积极开拓金融创新的重要举措。

本单产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9∶1，优先级证券评级AAA，次级证券不评级。

发挥央企带头示范作用

中国保利集团作为中央企业，在进行创新住房租赁资产证券化的实践中体现了央企的责任担当，在积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面起到了带头作用。中国保利集团董事长徐念沙表示，租购并举已成为国家重要政策，各地政府也纷纷在国土、财税、金融等政策层面积极响应，中国保利集团围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，努力促进住房回归居住属性。

“保利积极开拓住房租赁市场金融创新，本项目是保利在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，今后会持续推进包括租赁住房在内的各业态持有型不动产REITs项目，‘REITs’将成为中国保利集团构建‘一主两翼’地产业务布局的战略性资本工具。”中国保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊说。

证监会债券部副处长闫云松表示，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。本单产品的推出正当其时，既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛运用进行了新的尝试和拓展。

上海证券交易所相关人士表示，本单产品是国内首单以房地产企业自持住房作为基础资产的REITs，具有很好的市场示范效应。对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的后顾之忧提供了现实样本，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力，租赁住房REITs的广泛实施也将有力助推住房租赁市场健康、快速、规模化发展。

探索房地产企业转型路径

在房地产行业的“存量时代”，房地产企业面临的重大挑战之一是从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型。保利布局转型较早，在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局10余城市，均分别由中国保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”“安平养老公司”负责运营。

保利在大力发展租赁住房业务的同时，也面临转变投融资模式的巨大挑战。保利地产相关负责人表示，REITs是与持有运营商业模式最佳匹配的金融工具，公司已搭建了专门的REITs运作平台——保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司，并担任本单产品联席总协调人，其优秀的资本运作能力为本单产品的顺利实施提供了有力保障。

目前，保利已基本形成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼的“一主两翼”地产业务布局。将着力于以存量物业为基础，充分发挥社区服务的物业运营、管理能力，构建租赁住房业务的利润模式，积极利用REITs实施战略转型，打造开发建设—投资孵化—持有运营—成熟REITs退出的完整、闭合业务链条。

实现信托基金“扩募功能”

作为国内首单储架发行的REITs，本单产品不仅对于租赁住房市场的发展具有积极意义，同时也将对国内REITs的进一步发展乃至公募REITs的推出发挥积极推动作用。

与国际成熟市场的REITs相比，除了在投资门槛、流动性方面的差异之外，国内REITs缺乏扩募机制，一定程度上制约了国内REITs“金融服务实体经济”效用的发挥。在当前的资产证券化制度框架下，投资门槛及流动性问题尚无可行路径，有待于公募REITs的出台，而扩募机制问题可通过借鉴ABS现有储架发行机制实现。本单产品中，综合考虑到保利丰富且优质的租赁住房资源储备，成熟的运营管理经验，以及总协调人及计划管理人、基金管理人等中介机构的专业性，有望通过本单产品的试点推动国内REITs市场的进一步发展。

保利住房租赁REITs的储架发行机制，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，以“自下而上”的方式实现了公募REITs的扩募功能，必将对我国REITs的发展产生积极而深远的影响。