楼市地图被改写:一二三线城市划分不再适用

（原标题：楼市地图被改写:一二三线城市划分不再适用）

从2010年以来，中国城市加速扩张。传统一二三线城市的划分模式越来越模糊，围绕大城市群的中心城市、卫星城市进行的楼市发展策略越来越成为新的逻辑。

国内十大城市群

1、长三角城市群

2、珠三角城市群

3、京津冀城市群

4、以武汉为核心的长江中游城市带

5、以重庆和成都为主要构成的川渝城市带

6、山东半岛城市群

7、中原城市群

8、辽中南城市群

9、海峡西岸城市群

10、关中城市群

其中，长三角、珠三角、京津冀城市群、长江中游城市带以及川渝城市带被国家认定为国家级城市群，已初步成型。

中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为：

未来中国城市的主力格局是‘3+6’，就是3大城市群加上6个主力城市。

3大城市群是环北京城市群（即京津冀）、环上海城市群（即长三角）和环深圳城市群（包括香港和广州）（即珠三角）；6个城市指的是南京、合肥、武汉、长沙、重庆和成都。

在2016年里，“3+6”城市格局占全国人口19.5%，创造的GDP占比达36.8%，新房交易额占比达46.2%，二手房交易额占比达73.5%。

城市圈的大城市人口、资金吸引力持续增强；房地产交易占比高；转型的开发商由开发投 资走向多元化运营，同时集中度不断提高。因此，城市群不仅是房企开发投 资布局的着眼点，也是其转型运营的着力点。

你可以不关心城市群经济，但它关心你

中国经济正在从外需驱动向内需驱动转型，城镇化也开始不再以农民进城为主，而是人口向大城市和城市群迁徙，政府层开始把注意力转向城市，特别是超级大城市作为未来经济增长的驱动器。

目前中国已有四个常驻人口在2000万以上的超级大城市——北京、上海、广州和深圳，但超级城市的数量与中国的经济和人口规模并不成比例。

复旦大学经济学院院长张军说道：

作为全球人口最多、经济总量排名第二的国家，中国的城市化水平依然大大低于世界平均水平。

中国还有数个在经济和人口规模上具备成为超级大城市潜力的二线城市，如成都、天津、杭州、武汉、苏州等。即便是北京、上海这样的超级大城市，我们也没有充分理由认为，它们的经济发展潜能和可容纳人口数量已经接近临界值。

因势利导、大幅提升城市群在未来经济增长中扮演的主导角色，是中国推动经济朝城市驱动型增长模式转型的另一个战略。

中国城市群的的现状

在世界最大的六个超级城市群中，中国只有长三角城市群上榜，是中国经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的经济板块。

今年3月，政府规划将粤港澳大湾区建设成为全球创新发展高地、全球经济最具活力和优质品质的生活区域。广州、深圳处于粤港澳大湾区核心圈，被寄予辐射带动珠三角世界级城市群崛起的厚望。

当前，珠江三角洲高速公路网密度已达或超世界发达地区水平，接下来将发力建设城际铁路、机场、港口等基础设施。

京津冀城市群也是当前中央政府极力打造的世界级城市群。

以武汉为核心的长江中游城市带即“中三角”正在崛起，将成为继长三角、珠三角、京津冀之后，中国经济的又一增长极。

此外，以重庆和成都为主要构成的川渝城市群也是当前迅速崛起中的重点城市群。

面对城市群改写楼市新版图，该用何策略

房地产市场的竞争，往往受到关注的是房企销售额的增长，而对于销售业绩背后的城市群经济很少进行研究、洞察。

万科高级副总裁谭华杰指出：

在第一阶段的城镇化中，所有城市都在扩张，城镇化以单个城市的发展为主。到第二阶段（一般认为城镇化率达到50%后），城市之间将出现严重分化，一二三四线的划分标准不再适用，取而代之的则是‘都市圈’和‘城市群’，主要城市群将进一步集聚人流、物流、资金流。

人口与产业的高频流动显示着经济的活力，这是房地产行业长足发展的基石，对行业最为敏感的开发商们早已展开城市群布局。

相关机构数据显示，今年1~8月份，拿地金额前十强房企在长三角城市群拿地总价高达2497亿元；在中西部和珠三角城市群分别以1673亿元和1463亿元分列第二、第三位；环渤海城市群由于推出土地城市数量较少及热点城市如北京多为联合体竞得，拿地总额位列第四位，为1378亿元。

从城市群拿地城市情况来看，长三角城市群的南京、杭州、上海、合肥等，中西部城市群的重庆、武汉、成都等，珠三角的广州、佛山等，以及环渤海的北京、天津、济南等城市土地成交更为活跃。

从拿地开始，房企参与到城市群经济建设中，开启了商业的新一轮机会。二三线城市通过吸引房企开发，加速城市化发展，带动城市群发展，这是双赢的局面，也是未来趋势。

在当前环境下，房企要做的不仅是房地产开发，而且是延伸到城市建设层面进行相关配套和运营，产业园区、特色小镇、城市更新、租赁公寓、养老产业、物流地产等新业务生态，则是房企共同的转型方向。