环京楼市产业转移效应初显

在楼市限购“紧箍咒”下，环京楼市持续低迷。有环京楼市风向标之称的三河市燕郊镇，自6月当地出台限购政策以来，不论是交易量还是交易价格都出现骤降之势。近日，中国证券报记者在燕郊镇燕顺路看到，在这条以“售楼一条街”闻名的街道上，诸多房屋中介机构门店十分冷清，不仅前来咨询的看房者很少，中介人员也寥寥无几。

随着相关区域规划的整体推进，部分环京区域县市相继出台吸引京津等地转移产业的相关措施，产业转移开始带动部分区域房屋买卖和租赁的人气。业内人士表示，从城市角度看，周边卫星城市将逐渐分解北京的城市功能。但燕郊等环京区域楼市的健康发展，仍需产业支撑和交通、教育、医疗等配套设施完善。

市场降温中介谋变

近一年来，燕郊许多楼盘价格上演过山车行情。以当地纳丹堡项目为例，记者对比发现，纳丹堡项目2016年5月报价为15700元/平方米的70平米小一居，同户型在2017年4月限购前已报价为32000元/平方米左右，涨幅超过100%。而根据安居客等房屋中介机构最新的数据，该项目最新挂牌价则降至22000元/平米至26000元/平米。诸如首尔甜城、福成上上城等当地一直以来交易较活跃的楼盘，价格都较2017年第一季度有较大幅度下降。

据当地某房屋中介机构统计的新房价格走势图显示，从4月份到8月份，燕郊镇已从每平米29645元下降到26123元，香河县从每平米18332元下降至16345元，大厂县则从每平米24431元跌至18500元。交易量方面，截至9月17日，在某大型中介网站上，燕郊当地在售房源约1200套，与限购之前的2000套至3000套的在售量相比，有较大差距。

据当地中介机构介绍，6月至9月是当地限购政策的缓冲期。“但这个政策有缓冲期，在6月6日前做网签的在途交易按限购前政策操作，也基本在7月和8月全部完成，所以这两个月的成交量还包含限购前的交易。”某房产中介小吴对记者表示。“9月份到现在，我在燕郊当地基本没有成交的单子，现在都转做外地了。”小吴所指的外地单子是燕郊当地在今年3月不断出台限购政策以来，许多中介机构为保业绩的非常举措。自4月以来，就有当地中介机构加大力度开始推荐唐山、秦皇岛等区域楼盘。在不到半年的时间，燕郊中介机构已经把触角伸到数百公里以外的威海、烟台和日照等地。

不仅燕郊出现房屋交易量的下跌，自今年3月至6月，环京区域的河北省相关县市多地交易出现下滑。据天津市武清区公布的统计信息显示，二季度，全区商品房销售面积为46.83万平方米，较上年同比下滑67.2%。易居研究院相关数据显示，7月和8月，廊坊、张家口等环京区域，新建商品住宅成交面积环比跌幅分别在全国50个重点城市中排名前列。

与燕郊本地中介机构的做法不同，多个大型房屋中介机构近日则在手机客户端和PC客户端调整了燕郊当地二手房源。记者近日在链家客户端发现原属于链家北京站的燕郊二手楼盘，已转移至链家廊坊站。相关人士告诉记者，随着区域协同发展，廊坊市下辖的大厂、香河、固安等地近年来楼市发展较迅速，环京楼市不再只有燕郊一个亮点。

相比于链家，我爱我家、中原地产等大型房屋中介机构则基本在廊坊等环京区域只有新楼盘业务，暂无二手房中介业务。上述人士称，由于燕郊等环京区域的楼市中介产业发展一直处于野蛮生长的状态，许多大型中介机构在当地拓展情况并不如意。反而是当地的中介机构，一直处于交易排行的前列。以燕郊楼市目前的处境，大型中介机构出现调整行为也很正常。

产业转移提升人气

在中介机构不断自我调整下，业主心态也处于微妙境地。业主陈先生在北京经商，在北京错过多次买房机会的他近年转战环京楼市。在燕郊、固安和永清等地，均有购置房产。他对记者表示，今年初各地限购紧绷之下，他所在的房产投资群就不断有人建议业主抛售，陈先生一度动了心思。“按理说卖了也就卖了，但当时还是想着也许再过些日子又会起来。而且一直纷传的诸多利好一旦兑现，升值的空间肯定存在。”他向记者提到的相关利好在近日就已经兑现。

近日，中国铁道科学研究院发布轨道交通22号线（徐辛庄至平谷段）工程北京段环评报告，该线将于今年12月进入全面开工建设，预计2020年12月底全线通车试运营。“三河、大厂和香河，都有北京相关产业承接转移的基地，如果相关产业能够顺利转至当地，对当地也是利好。对我们这些经商的人而言，在产业承接地购房置业也更加便利。”据了解，陈先生所在的布纺行业，作为非首都功能转移产业之一，环京区域多个县市都不同程度出台了相关政策和具体措施。

随着相关区域规划的整体推进，环京区域一些县市相继出台吸引京津等地转移产业的相关措施。北京市房山区近日与河北省涞水县签署合作框架协议，拟将房山区拒马河三角洲以及涞水县的石亭镇、一渡镇部分区域作为产业承接区，统一规划，共同打造集休闲、养老、疏解非首都功能与科技创新产业体系于一体的协同发展示范区。廊坊市永清县当地一个大型鞋城近日正式营业，据了解，该鞋城由北京大红门相关市场疏解而来，本期项目共能容纳约1500名商户。

产业转移也带动了当地房屋买卖和租赁的人气。根据安居客相关数据统计，近一年来，永清、涿州、霸州、武清等非首都功能承接区域，当地房价已有不同程度攀升。以武清为例，2016年均价尚在每平米万元以下，到2017年6月已升至16000元/平方米，在当地出台限购措施后，2017年8月，均价仍在12000元/平方米。

位于燕郊的某纺服商城，记者发现有许多商户在此经营。商户李女士介绍，她上半年从北京转移到此，商城也有一定的入驻优惠。当地类似李女士这种情况的商户不在少数，记者在该产业城附近的楼盘看到，楼盘相关出租信息随处可见，70平米左右的普通两居室租金价格可到每月2500元。“这几个月，随着人员相对密集，租金价格往上涨了点。”某中介机构人员告诉记者，但租金价格上涨也仅限于一些离商城较近的楼盘。

配套设施亟待完善

一位长期观察燕郊楼市的业内人士对记者表示，从楼市成交量角度来看，3月至5月，燕郊当地成交量呈断崖式下跌。而6月和7月当地成交量基本在每月400套左右。8月由于当地有新盘入市，交易数据月环比呈现大幅增长，但预计年内基本维持在低位。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，环京的新房交易量基本都是在北京“317新政”之后开始下滑并步入低谷，其走势与北京楼市基本一致。事实上，在以往的调控中，北京政策的收紧往往会造成北京投资需求溢出，带来环京楼市的火热，但在以“317新政”为代表的这轮新政中，北京及环京区域统一步调，共同收紧了楼市政策，从而造成了北京及环京区域楼市的整体降温。

对于环京楼市发展，中原地产首席分析师张大伟表示，一直以来，燕郊、大厂、香河以及固安楼市表现较活跃。在未来发展前景上，在地铁交通规划以及新机场等建设不断推进等利好催动下，环京市场越来越受到关注。从规划角度看，北京将依然坚持首都功能，但从城市角度看，周边卫星城市将逐渐分解北京的城市功能。有业内人士表示，燕郊等环京区域楼市一直以来被定义为北京的“睡城”，存在一定的泡沫。因此，当地楼市要真正健康发展，需要有产业支撑和交通、教育、医疗等配套设施的完善。