再论地产造富时代的落幕

（原标题：再论地产造富时代的落幕）

近期经济观察报推出《房地产再批判》系列文，旨在为未来房地产长效机制提供较全面立体的思考。其中一篇《地产造富时代落幕》，引发诸多讨论，比如经济学家马光远就非常不同意这个趋势判断。

读者提出异议，本为媒体人所乐见。我从来秉承“不把读者当傻瓜”的原则写字，因此原文或偏于稀疏，恰好借机说得更细致些。再考虑到马先生作为知名财经评论人士，意见有一定代表性，更显进一步阐明此文主题的必要。

马先生试图证伪我们论点的依据，概括起来有三：金融脱虚向实不靠谱；今天的不动产资产价格还只在半山腰；房地产集中度提高会形成更多创富机会。

想要摆脱房地产对金融的绑定，确非朝夕之功，但是从当下国策来看，中央在这个问题上的态度是坚决且长期的。7月召开的中央金融工作会议明确提出金融的三项任务之首就是服务实体经济，这次会议内容的特殊历史分量，从国务院金融稳定发展委员会的成立可见一斑。请注意，“稳定”在“发展”之前。

判断房价高不高，常常会有一定的历史局限。只不过我们判断的坐标并非简单地设定为过去式、或者居民收入，还做了中外对比。现在中国核心城市的房价已经接近纽约伦敦等成熟国际都市，在这样的基础上再实现过去几年同样的增长，无异于天方夜谭。

至于说地产集中会生产更多富人，这个结论更不合基本常识。寡头化生存已经在这一轮行业洗牌中表现的淋漓尽致。房地产本身是一个古老的行业，其对土地的依赖与生俱来、经典的开发模式也已成熟，希望通过传统模式去弯道超车的概率微乎其微。

至于行业内围绕房地产上下游的“创新”浪潮，很显然是在大佬的主导和控制下进行，比如万科、华夏的物流产业、绿地、绿城、碧桂园的小镇等等。如果房地产大佬转型做了新行业的业务，那更不是地产造富的概念了。

接下来，我们不妨看看马先生判定地产财富浪潮远远没有结束的理由是什么。

首先，马先生认为中国的地产周期应该在20年，从1998年至今还未到。恩，还有一百多天。他还从美国房地产市场近百年历程推测，即便一个20年周期结束会有另一个新的周期。

那么，美国房地产市场到底是怎么样的？万科高级副总裁谭华杰主持的一项研究显示，美国的所谓大周期也就在1963年~1981年近二十年间，其他时期的涨幅相对温和（见下图）。而中国一线城市的涨幅在2016年普遍超过40%。

其次，马先生认为中国人比外国人更爱买房子，所以财富浪潮没有结束。这个理由实为牵强。房子在很多发达国家都是家庭大宗资产，既然包括马先生在内，绝大多数都认为这种配置会降低，那何谈继续批量制造富人？

最后，马先生以目前地产业仍为中国富豪榜贡献了大量名单，所以未来还会是造富机器。

总体来看，马先生这篇文章充斥着经验主义和逻辑链脆弱的臆断。

从媒体角度，我们提出这样一个趋势的判断，是基于多年来房地产给中国经济带来极强动力的同时，也衍生出一些突出矛盾的现实：民众被房屋绑架、房企被资产规模绑架、政府被土地财政绑架，全民炒房、炒房暴富的时代显然已经不可持续，这一点从庙堂到百姓，均形成共识，并给出了像“房子是用来住而非用来炒的”指针。与此同时，我们并不否认房地产仍是这个国度的支柱产业，仍将持续随着中国经济稳定增长，仍将持续为企业和民众创造价值，但绝非批量造富的机器。

正在这篇文章即将收尾的时候，一位同事在马先生个人社交媒体上发现，他近期恰巧有一篇中国下一波财富浪潮的论述。遗憾的是，在那篇文章中，他认为下一波财富浪潮在大健康而非房地产。

文中关于房地产表述如下：就增长动力而言，过去30多年拉动中国经济增长的投资、基建、房地产、低端制造、净出口、人口红利等“六驾马车”已经筋疲力尽，难以为继，再继续靠房地产和低端制造业，中国经济很难实现质的突破和飞越。