到访客户转化率变慢 北上广深楼市加速“变温”

“没有最严，只有更严”房地产调控，起于2016年9月30日，至今算来，已实施10个月。调控火力点头号目标的北京、上海、深圳等一线城市，无论是房价上涨幅度，还是成交量，均掉头直下。

弥漫于2016年的房企“不差钱”的拍地豪气，也已经结束。在金融监管 “围堵”各类金融杠杆、货币市场资金利率上行的双重压力下，房地产再次进入“大考”时刻。

“房地产对GDP的贡献比例正在下降，现在房地产行业也已经进入了限制性发展周期，不可能像过去那样保持高速增长。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为，一线城市量价齐跌，很难创新高，重要原因是土地供应一直在缩减。

政策已形成效力

来自龙湖集团内部采用二级客数的转化率监测发现，房地产市场已经发生实质性变化。所谓二级客数，指的是到达售楼处的客户的来往，转化率指的是有多少人买了房子。龙湖集团副总裁袁春在刚刚结束的博鳌21世纪房地产论坛上表示，这一数据在今年3月份达到最高点，来到龙湖售楼处的100个客户有13人买了房子。到6月份，这一数据已经下降到11人。龙湖监测的另一个数据是客户来了多少天形成成交，3月份大概是3.3天，6月份监控的数据是7.6天。“这是一个判断指标，从指标来看，政策已经形成效力，下半年一定会体现出来，我们只能谨慎地看待市场。”

在房价方面，7月18日，国家统计局发布了70个大中城市住宅销售价格数据。6月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。同比方面，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅连续回落。

在销量方面，某房地产研究院报告显示，7月上半月，监测的50个典型城市新建商品住宅销售面积为1136万平方米，环比6月上半月减少2%，同比减少20%。同比来看，50个城市中有33个城市出现同比下跌，其中跌幅最大的城市为北京，同比跌幅为74%。从不同类型城市来看，7月上半月，一二三线50个典型城市新建商品住宅销售面积环比增幅分别为-8%、8%和-13%，同比跌幅分别为56%、12%和18%。一线城市销售量下滑最为明显。

如果说开发商在去年年底时尚对调控政策的严厉程度存有迷惑，现在几乎所有开发商都已意识到，市场调控短期内不会放松。

在不可抗的政策局势下，开发商纷纷积极寻求转型创新路径，从单一开发向生活、产业领域延伸，存量市场、轻资产模式成为主要攻坚方向。

欧阳捷同样认为对一线城市应该谨慎看待，“一线城市现在是限人、限地、限钱、限**投机，房地产行业已经进入全线限制性发展周期，市场蛋糕会逐渐缩小。”

供应量不足正在导致成交量下降，袁春估计下半年的成交量将进一步萎缩。作为从业者，袁春感受到政府调控力度空前，“基本上没有商量，我觉得今年年底放松是不可能的，明年可以期待，但应该是明年下半年以后的事。”

找路者与坚守者

一线城市历来是大型房企的粮仓。在增量市场被扼制，业绩压力又必须解救之局面下，开发商纷纷寻求新的业绩增长点。绿地在北京商办项目体量较大，但在北京对商 住项目进行严厉限购整顿之后，绿地在6月6日将原来的京津房地产事业部更名为京津冀房地产事业部，企业发展重心转向河北，特色小镇成为京津冀房地产事业部新的发展战略。

在一线城市，增量市场机会减少，开发商不得不关注、抓取存量市场的机会。欧阳捷表示，租赁住宅将成为一线城市的主流，一旦有机会，新城控股就会参与竞拍。7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交，竞得两幅地块的公司均为国有企业。

7月26日，住建部表示，将通过立法明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

这进一步说明，未来一线城市的商品住宅市场会有所萎缩，政府将鼓励租赁市场的发展。欧阳捷认为，开发商开发租赁住宅要解决两大难题，一是只租不售带来的现金流问题，二是要避免亏损，政府应该通过让利、降低地价让开发商有盈利空间。

一二线城市坚守者绿城中国，其执行总裁李青岸在博鳌21世纪房地产论坛上表示，尽管三四线城市房价出现明显上涨，但绿城认为三四线城市依然不是房地产**的主要方向，绿城仍然坚持北上广深一线城市和**二线城市的布局。

面对一线城市出现的变化，李青岸表示，绿城在提升开发专业化水平的同时，积极寻求转型创新的路径，成立了小镇集团和管理集团。以开发领域为依托，向生活、产业领域延伸。绿城管理集团是绿城向代建领域领域延伸的重要平台，是开发领域中的轻资产模式。从数据上，李青岸相信绿城的市场地位，“绿城中国的待建项目，已经达到166个，总的建筑面积已经达到4881万平方米，可售金额达到2848亿元，总代建费收入金额达到131亿元”。根据中国指数院公布的中国房地产代建行业发展平均收益的数字，绿城的总代建总建筑建筑占代建行业的比例达到45%，项目销售金额占到代建行业比例的19%。

李青岸认为，轻资产模式是未来房地产企业转型的重要领域。在一线城市，旧城改造的方式也难以为继，北京和上海这样的城市，拆迁成本一平方米就高达5万元，开发商纷纷表示这并非一线城市房地产开发的方向。李青岸判断，一线城市很大空间的二次改造或许是未来方向。

以上海为例，上海市住房发展“十三五”规划主要指标显示，上海预期新增供应租赁住房70万套，远超新增供应商品住房45万套。欧阳捷据此认为，未来上海销售型住宅用地供应不仅将退居二线，而且远低于“十二五”期间商品住宅8872.24万平方米、大约80万套的实绩，这意味着未来上海的销售型住房将变得更少。“游戏规则变了。”