租购同权立法 专家：教育资源均衡仍是根本性问题

新华网北京7月27日电（徐朋）近日，住建部相关负责人表示，将通过立法，明确房屋租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

此前，住建部等9部门联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场；广州、深圳、南京等12个城市被列入首批试点城市。

我国房屋租赁市场长期以来并不规范，相关部门虽也时常出台一些条令、法规，但市场秩序乱象仍一时无法彻底解决。尤其是，在租房市场中，租户常常处于被动和弱势地位，“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈等报道时常见诸媒体；同时，租房客也无法像房主那样，享受同等的教育等方面的公共服务资源。住建部对租购同权进行立法，无疑将较大程度上改善租户的这种状况。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，通过立法的形式，“使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”，也即租购同权，这是一个基本的居住制度保障。通过这一制度，以租赁的形式，来解决低收入人群和青年人才的居住问题。但是，在实际的操作中，要实现完全的租购同权仍然存在很多障碍，比如学区房的问题。目前来看，租购同权很难完全实现。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从目前中国主要核心城市看，公共资源不均衡是主要特点，仅仅满足买房的本地户籍人口的需求都有压力，优质学区、医院非常紧张。所以，如果在实现租购同权的同时而不增加公共服务资源的话，很可能造成公共资源供需的更大压力。

从教育资源角度看，目前租购同权在大部分城市也是实施入学顺位与准许制度。在现实情况中，无房屋产权者基本都不可能享受优质学区，主要原因是教育资源不均衡导致的。通过租赁提权，如果不同时增加优质教育资源，只能导致供需更加紧张。

北京工商大学经济学院教授周清杰介绍，在美国，租房客是可以在小区对应的学区里上学的，并且学区资源比较均衡。当然，如果学区很好，对应的租金也会更高一些。如果中国以立法形式推广租购同权，学区房的房价将会下降；但这仍然只是治标之策，治本之策仍在于解决教育资源均衡问题。

“比如，一套租赁房每年能提供一个学位吗？如果能，这个房子的租户一定是一年一换，而且很抢手。如果不能，比如，5年、6年或更长时间才能提供一个学位，那这个房子的价值就不是太大。如果是自有住房，一个家庭生了两个孩子，不论两个孩子间隔几岁，都能解决入学问题。如果是这样，那大家就仍会优先选择买房而不是租房。”