中海收购中信地产现“瑕疵” 两项目减值损失19亿元

6月20日，中海地产发布中信地产关于2016年减值损失的说明公告。

据中海地产公布的中信地产出具的说明文件显示，2016年3月14日，中海地产发布向中信集团收购物业组合的公告，“中信卖方将向中海的一家关联方出售若干国内的住宅项目权益”。

根据收购交易有关安排，双方确认交易基准日为2016年4月30日。中信股份（中国中信股份有限公司）在出售中信地产（中信房地产集团有限公司）资产包前，对旗下部分房地产项目进行了整合。

中信地产在交易基准日前对青岛森林湖项目三家法人公司及天津中信天嘉湖投资有限公司实施了收购，其中青岛森林湖项目收购时点为2016年4月26日，天津天嘉湖项目收购时点为2016年4月21日。

中信地产称，收购日前，公司持有青岛森林湖项目三家法人公司及天津中信天嘉湖投资有限公司的部分权益，作为可供出售金融资产计量，按照相关规定，“于收购日公司按照收购日相关权益的公允价值对上述可供出售金融资产确认了减值损失33021万元”。

此外，中信地产收购青岛森林湖项目三家法人公司及天津中信天嘉湖投资有限公司，形成非同一控制下的企业合并，因合并对价超过被收购公司可辨认净资产公允价值份额的差额确认为商誉。

而后，中信地产对商誉进行了减值测试，确认为商誉减值准备。其称，青岛森林湖项目公司和天嘉湖公司100%权益的评估价值与其可辨认资产、负债的公允价值接近，上述商誉未来并无可能为公司带来潜在经济价值或额外现金流入，故对其全额计提了减值准备。

在涉及的重大损失影响金额方面，总计有两部分，分别为2016年可供出售金融资产为3.30亿元和商誉为16.08亿元，合计19.38亿元。

对于上述事项，中信地产称，减值损失事项不会对公司的日常管理、生产经营和补偿能力产生不利影响。

值得一提的是，2016年6月29日，中海地产公告了与中信地产并购的相关细节，按照公告，中海将获取中信分布在国内24个城市的126个项目，涉及建筑面积2352万平方米，项目总估值超过千亿元人民币。而以2016年4月30日的交易基准日计算，中信地产旗下的126个房地产项目中，已竣工待售的项目54个，正在开发中的项目31个，未开发项目41个。

彼时，有业内人士称，中信地产旗下地产项目中有“瑕疵”项目，尤其是位于天津一宗未开发住宅项目，规划建筑面积高达221万平方米，存在较大去化压力。此外，还有多个市场库存过高城市亦有百万平方米量级的未开发项目。

而将近3个个月后，2016年9月15日，中海地产收购中信集团物业组合的交易全面完成，中信地产成为中海地产的全资子公司。

对此，有业内人士向本报记者表示，如今看来，中信地产的项目在账面上已有损失出现，可见其确有“瑕疵”，这将侵蚀中海地产的利润空间。尤其在今年一、二线楼市熄火的情况下，中海地产消化中信地产旗下项目或许需要一定的时间和代价。