阳光城现史上最大宅地并购 斥资65亿元获北京别墅项目

以并购拿地见长的阳光城再次出手。6月13日晚，据阳光城公告显示，公司在北京拿下一个别墅项目。据《证券日报》记者了解，阳光城对北京市场一直野心勃勃，近两年力图通过各种手段加码对北京楼市的投资。至此，阳光城在北京已有3个项目在手。

值得关注的是，上述并购标的涉及资金64.5亿元，是阳光城并购历史上最大的宅地投资。太平洋证券分析师周炯曾表示，阳光城从2015年开始以并购为主的手段进行大规模补货，为2017年-2018年冲击千亿元销售目标增加砝码。

斥资65亿元并购北京别墅

6月13日，阳光城发布公告透露，该公司持有100%权益的子公司北京臻德房地产与西藏鼎尊达成意向，并已支付定金13亿元作为该笔交易的履约保证，西藏鼎尊将持有的北京慧诚房地产38%股权转让至北京臻德房地产。

近期，北京臻德房地产拟与西藏鼎尊、南都国际（上述两方合称转让方）正式签订《股权转让协议》，阳光城以64.50亿元（含上述定金13亿元）收购北京慧诚房地产100%股权及债务。其中，阳光城拟以38.32亿元收购目标公司100%股权并承接债务26.17亿元。

公开资料显示，北京慧诚房地产截至2017年3月31日的资产总额为23.20亿元，负债总额26.17亿元，净资产-2.97亿元。于2016年全年，该公司实现营业收入34.15亿元，净利润7.3亿元。

此外，该目标公司拥有北京豪斯凯宾物业管理有限公司100%股权以及位于密云区的一宗地块，该地块坐落于密云区密溪路33号，开发项目名称为北京卧龙国际山庄，包括高尔夫球场。

据悉，该项目为阳光城收购的体量最大的住宅用地，项目区位优异，交通及配套极佳，体量较大，容积率低，将为公司提供6年-8年的持续供货，为集团提供了优质的土地储备。

对此，阳光城表示，本次收购符合公司高周转、快速回正现金流的运营策略，符合公司的战略方向，灵活利用并购等手段多元化、有节奏地获取京津冀地区新的项目资源，有助于公司未来战略发展。

并购红利将释放

事实上，作为闽系房企的代表之一，阳光城可谓销售规模500亿元阵营中有实力最早踏进千亿元俱乐部的上市房企。而在地价水涨船高的市场环境下，并购是阳光城迅速上位的利器。

周炯表示，2015年-2017年5月份，阳光城通过公开市场和并购拿地金额667亿元，规划建面 1771万平方米。其中，并购金额389亿元，占比58%；并购项目建筑面积1324万平方米，占比75%。

周炯认为，阳光城以并购方式增加土地储备的背后，能够降低成本，同时加快周转速度。据其统计，2015 年，阳光城并购项目平均楼面地价 8105 元/平方米，公开市场招拍挂 15177 元/平方米，并购地价比招拍挂拿地地价下降 47%；2016 年，公司并购平均楼面价 3358 元/平方米，招拍挂12201元/平方米，降低72%。

另外，从周转速度看，阳光城2016年6月份并购的广州丽景湾项目，当年12月份就实现销售；2016 年年底收购的中大资产包中的武汉十里新城项目，2017年5月份就开盘销售。显然，从并购拿地到开盘销售一般在6个月-8个月之间，周转速度较快。

有业内分析师表示，跟投机制也在助推了阳光城的周转速度。据了解，阳光城通过项目跟投机制“合作共赢”计划，允许由管理层团队（除董监高外）及区域负责人、项目团队对项目进行跟投投资，占股不高于15%，有利于促进销售去化加速。

更重要的是，阳光城资本运作能力使其融资渠道畅通能够支撑并购扩张。截至2016年底，公司平均融资成本为7.35%，完成两笔公司债发行，总规模26亿元，票面利率分别为4.85%、4.5%。另外，公司一笔70亿元定增正在有序推进。

不过，快速并购扩张也导致公司负债率攀升。据中信建投房地产分析师陈慎表示，受益于公司融资渠道畅通和资金回笼顺利，叠加一季度公司顺利发行20亿元中期票据，短期负债压力继续改善，但公司短期内到期的非流动负债和长期借款规模有所增加，主要系公司今年加大并购力度所致，进而净负债率较年初有所上升。

同时，陈慎称，公司长期负债占比达 62.2%，负债结构依然比较健康，预计短期内资金压力不大。