让租房买房更安心（政策解读）

房东撵人、中介骗人、开发商欺负人……您还在为租房买房而烦恼吗？5月19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）开始向社会公开征求意见。

近年来，我国住房租赁和销售市场发展迅速，与此同时，也出现了当事人权益保护不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题，亟须通过专门立法予以解决。今年2月，住房租赁市场立法被列入立法工作计划。住房城乡建设部在总结地方实践经验、参考国内外相关立法、广泛调研和征求意见的基础上，研究起草了征求意见稿。

今后，住房租赁和销售能否更加规范？当事人合法权益和交易安全能否得到更好保障？

鼓励按月付租金，不得租住阳台等空间

据统计，目前约有1.6亿人在城镇租房居住，主要是外来务工人员、新就业大学生等，然而，承租人总体处于相对弱势的地位，合法权益难以得到保障。为稳定住房租赁关系，保护租赁双方权益，征求意见稿在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。

规范租金支付和调整方式。为减轻承租人集中支付租金的压力，意见稿规定，除当事人另有约定外，承租人应当按月支付租金。对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，意见稿提出，出租人不得单方面提高租金。同时，直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息，以引导当事人合理确定租金价格。

鼓励签订长期租赁合同。据了解，目前我国房屋租赁的期限一般在一年或无固定期限。意见稿提出，鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，对于当事人签订三年以上住房租赁合同的，规定直辖市、市、县人民政府要给予相关政策支持。

近年来，我国也出现了一些企业和机构投资经营住房租赁，包括自如、魔方、相寓等，市场份额约占1%。意见稿提出，对于这些住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。此外，为了鼓励发展规模化、专业化住房租赁企业，意见稿也作出原则性规定，明确住房租赁企业可依法将住房租赁相关收益设立质权。

注重承租人居住权利保障。征求意见稿规定，承租人可依法申领居住证，享受规定的基本公共服务，办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利；未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房，住房租赁合同约定出租人可以进入的，出租人要按照约定提前通知承租人；出租人不得采取暴力、威胁或者其他方式驱逐承租人，收回住房。同时，意见稿也规范了承租人租赁行为，规定其要按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。

强化住房租赁市场管理。征求意见稿规定，直辖市、市、县人民政府要制定单间租住人数和人均租住面积标准，并明确规定厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。针对二房东转租他人住房违规经营等市场乱象，意见稿规定，转租住房应当征得出租人的书面同意，对于自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。

对房产中介，划定11个“禁区”

为强化对房地产开发企业销售住房行为的监管，征求意见稿在住房销售条件、销售程序等作了一般性规定，提出房地产开发企业在取得预售许可证后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。

与此同时，对违法销售行为的处罚力度将加大。针对房地产开发企业违规销售住房、扰乱市场秩序等突出问题，意见稿明确了发布虚假广告、哄抬房价、捂盘惜售、价外加价、一房多售、捆绑销售等12项禁止性行为。对存在这些行为的，可依法处以暂停网上签约权限、没收违法所得、罚款、吊销资质证书等处罚措施，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。

目前，我国房地产中介服务机构约有6.8万家，从业人员将近100万人。中介行业在为住房交易作出贡献的同时，也存在各种各样的问题。为加强房地产中介行业管理、规范服务行为，意见稿从规范机构设立和从业人员管理、规范房源信息发布、规范收费行为等方面作出了具体规定。

针对房地产经纪机构和从业人员扰乱市场秩序、侵害群众合法权益等问题，意见稿规定了不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。对违反这些规定的经纪机构和从业人员，将给予暂停合同网上签约权限、没收违法所得、罚款等较为严厉的处罚措施。

值得注意的是，公租房等政策性住房租赁和销售，以及旅馆类住宿服务，不适用该条例的规定。