房地产融资迎“冰封”时刻 严查理财资金流入房地产

“近期各家银行密集接受监管部门的各种检查。在信用风险领域，开发贷是检查的重点。”银行业人士对中国证券报记者表示，监管部门对银行理财资金违规流入房地产也查得特别紧。银监会近日连续下发关于银行业风险防控的文件，并开展一系列专项整治，房地产风险成为重点排查领域。多家银行的对公信贷业务负责人表示，目前开发贷业务并未停滞，但全面收缩的势头相当明确。

监管重拳频出

银监会一季度经济金融形势分析会要求，严禁银行资金违规流入房地产领域。业内人士表示，在执行层面，监管部门抓得特别细，不放过任何死角。

广东、浙江等地银监部门人士对中国证券报记者透露，近期“三套利”（监管套利、空转套利、关联套利）专项治理工作是重点，房地产风险则是重中之重，重点检查银行业金融机构有没有违规为房地产“输血”。例如，信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产领域，是否通过同业业务、理财业务或拆分为小额贷款等方式向房地产领域提供融资。

银行业理财登记托管中心去年末发布的《中国银行业理财市场报告（2016年上半年）》显示，去年上半年累计有18.99万亿元理财资金通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向实体经济。其中，投向房地产业的理财资金约2.09万亿元，居第二位，占比13.06%，仅次于占14.21%的土木工程建筑业。银行业内人士坦言，实际进入房地产领域的理财资金规模可能更大。

多位地方银监部门人士表示，作为地方银监部门，对于一些全国性银行发行理财产品的底层资产无法完全“穿透”，许多资金通过理财、资管产品“绕来绕去”，最终进入房地产领域，今年这将是监管部门排查的重点。

对于排查出来的违规行为，银监部门处罚起来毫不手软。1月，上海银监局对江苏银行上海分行开出近478万元的罚单，原因是该行为房地产公司违规提供融资用于支付土地出让金。3月，青岛银监局对海尔集团财务有限责任公司违规发放房地产贷款开出一张20万元的“罚单”。4月，华夏银行(600015,股吧)重庆九龙坡支行因房地产贷款资金管控不到位受到行政处罚。

开发贷明显收紧

监管部门的高压令商业银行调整房地产开发贷款策略。“我们最近几年对于开发贷的投放都很谨慎，审批权限也卡得非常死，地方分行可以批的开发贷额度不高。”农行总行对公业务人士表示。民生银行(600016,股吧)某地方分行相关负责人说：“现在地方分行没有开发贷，审批权限都在总行的房地产事业部。”

多位股份制银行人士表示，目前在股份制银行，开发贷审批权限上交总行很普遍。个别股份制银行大幅收缩房地产贷款业务甚至停止新增业务。

开发贷的收缩在上市银行2016年报中也有体现。建设银行2016年房地产业贷款余额2991.98亿元，较上年减少1149.98亿元，房地产业贷款金额占比也从2015年的4.29%降至2.91%。中国银行将房地产行业与过剩产能行业等一同视作风险控制的重点领域，2016年房地产行业的贷款余额为2809亿元，较上年末下降17.95%。业内人士预计，开发贷全面收缩之势暂难逆转。央行最新披露的数据显示，一季度房地产贷款新增1.7万亿元，占同期各项贷款增量的40.4%，比2016年占比低4.5个百分点。其中，房地产开发贷款余额7.54万亿元，同比增长7.4%，比上年末回落0.9个百分点；个人住房贷款余额19.1万亿元，同比增长35.7%，比上年末回落1.1个百分点。

央行调查统计司司长阮健弘称，截至一季度末，银行业房地产信用敞口约为29.8万亿元，占银行业总资产的12.7%。未来央行将继续积极指导金融系统配合做好房地产调控相关工作。

接近央行的人士对中国证券报记者表示，房地产贷款新增占比将成为央行考核MPA的重要参数之一。

当然，银行对开发贷并非完全“封杀”，而是遵循国家政策导向，有保有压。交通银行某地方分行人士表示：“目前政策对于开发贷控制得非常紧，但对于保障房仍大力支持。一季度我们分行的房地产贷款额度基本都用在保障房项目上。”银监会最新统计数据显示，截至3月末，保障性安居工程贷款余额3.5万亿元，同比增长52.2%，比年初增加3392亿元，同比多增313亿元。

控制房地产融资业务增速

除开发贷外，银监会近期明确要求银行将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券以及其他形式的房地产融资全部纳入监测范围，定期开展房地产压力测试。而对于房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构，以及房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司将会被各级监管机构重点关注。

券商分析人士认为，银监部门将全面控制房地产融资业务增速，从而有效防范集中度风险。

据媒体报道，银监会信托部主任邓智毅在日前召开的信托业监管工作会议上表示，信用风险是信托资产面临的主要风险，信托业的实际风险水平可能高于预估。2016年以来，房地产信托业务、煤炭、钢铁等产能过剩领域的风险更为突出，信政合作业务风险缓释不足的问题愈加普遍。

这意味着，房地产“输血”的另一重要管道——房地产信托也将受到更严格的监管。招商证券(600999,股吧)研究报告认为，开发商资金链指数自2016年四季度以来持续收紧。截至今年3月底，该指数下降至128%，是2015年下半年以来首次跌破130%的“红线”。

国际信用评级机构穆迪表示，今年开发商的流动性将持续趋紧，这反映了年初以来房地产销售趋缓以及国内债券发行大幅放缓的状况。