上海土地出让规则生变：想拿地？先打分！

（原标题：上海土地出让规则生变：想拿地？先打分！）

3月20日晚原定于3月28日出让的临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块由于交易资金来源审核问题被中止出让。

4月11日，上海市规划和国土资源管理局连夜发布《上海市国有建设用地使用权出让补充公告沪补告字（2017）第2号》（下称《公告》），对临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块出让活动的相关内容进行调整。

《公告》明确，上述3幅地块将出让方式调整为招标挂牌复合式出让。而这也意味着这种新的出让方式即将彻底打破上海土地市场原有的游戏规则。

对此，同策咨询研究中心总监张宏伟坦言，招挂复合出让即先用表格给房企评分，评分通过再拍地。如果此种出让方式全市推广，也就意味日后大牌房企的拿地优势会更加明显，而对中小型房企而言拿地的难度将越来越大。

要拿地，先评分

《公告》要求，招标挂牌复合式出让需要在经过对申请人资格审查和确认后确定出让方式，即存在以下两种情况：经审查，若通过资格审查的有效申请人数超过三人的，本地块采用招标方式出让，有效申请人即为“投标人”；若通过资格审查的有效申请人数为三人及三人以下的，本地块采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”。

复合式出让评标按照综合条件最佳者得的原则确定中标人，具体由评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评分，并根据评分结果，由评标小组确定排名顺序前3位的投标人为入围竞标人。

根据评分办法，评分采用“100分制”，由评标小组对所有有效标打分，最小打分单位为1分。综合评分总计100分，包括经济实力30分、技术资质20分、项目经验50分。

其中，经济实力要求投标人各评分项证明材料应出自同一份财务报表，否则不予计分。技术资质主要包括投标人上一年度信用评级；上一年度房地产开发资质；以及近三年中国房地产开发企业百强平均排名。

与此同时，针对投标人项目经验的考评也十分严格：近三年在境内“一线城市”及所有境外城市中自行开发（在建及已建）住宅总建筑面积；近三年在境内“一线城市”及所有境外城市中自行开发（已建）住宅项目中引入一级资质住宅物业管理公司的项目占近三年在境内“一线城市”及所有境外城市中自行开发住宅项目中的比例；近三年在境内“一线城市”及所有境外城市中自行开发（在建及已建）的全装修住宅总建筑面积、装配式住宅总建筑面积、绿色住宅总建筑面积以及近三年自行开发（已建）住宅获得奖项都在评分内容范围内。

而一旦投标人未按规定提交上述各项证明材料中复印件的原件备核的，则对应项得分就以0 分计算。

《公告》规定，现场竞价按以下原则进行：主持人应按排名顺序高低依次询问入围竞标人是否愿意现场竞价，然后在愿意现场竞价的入围竞标人中，根据其最终报价的排序确定中标候选人顺位。应询入围竞标人均不愿现场竞价、或表示愿意现场竞价的入围竞标人在现场竞价时均不出价或报价均无效、或最高有效报价者为两名或两名以上的，以排名顺序确定中标候选人顺位。确需确定三名中标候选人，但通过现场竞价后仅能确定第一顺位中标候选人的，可按上述原则和方法，在剩余入围竞标人中确定第二，第三顺位中标候选人。入围竞标人在现场竞价时的有效报价为其最终报价；否则，本地块的起始价为其最终报价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进总结道，招标挂牌复合式拍地主要有两个特点，一方面是提高土地出让保证金的比例，使得房企拿地的资金约束增加；另一方面则是通过事先投标确认合格的房企名单，然后再在土拍市场上竞价，这样就能够满足审核房企土地开发实力和控制地价等目的。

据悉，即将以招标挂牌复合式出让的位于临港、奉贤的3幅地块均将在5月16日对外公布出让方式，在5月26日投标，而交易结果将在出让10日后对外发布。而截至目前这3幅地块均已有超过3家的房企申请，换言之这3幅地块未来均将以招标方式出让。

全面推行待考

从评分细节来看，投标人的资金实力、信用等级等因素都是评分考核的重要内容。然而想要“进球”得分，远没有想象中那么简单。

在新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来，招标挂牌复合式出让不仅是表面上提高行业集中度那么简单，里面还大有文章。

首先在针对投标人的综合评分中，对经济实力的要求很高，而且要求以投标人本人或其母公司最近三个会计年度合并财务报表中总资产、净资产、净利润率和净资产收益率的三年平均值作为经济实力各评分项的计算依据。

欧阳捷告诉中国房地产报记者：“这也就意味着只有上市公司才能提供这些财务资料信息。对于非上市公司而言在财务数据上不公开、不透明，就自然会让他们在考核中失分，甚至直接失去竞争机会。所以这已经不是单纯的淘汰掉了上海市场中的中小型企业，部分有实力但未上市的公司也有可能会失去拿地机会。”

另一方面，综合评分中企业的信用等级也是一大重要评分内容，针对技术资质考核，投标人需要提交上一年度信用评级。欧阳捷坦言，目前很多企业的信用等级并不高，甚至有一些企业的评级只能达到A或者是B。以新城控股为例，日前新城拿到了3A级的信用评级，这样一来在这一项评分中就能拿到5分，但只有A级的企业却只能拿到1分，差距自然而然就会逐渐拉大。经济实力与信用等级会直接筛选掉了大部分不符合拿地要求的企业。最后被留下的则会是资金流稳定、信用可靠、风险低的上市公司。

严跃进认为，从上海土地市场的现状来看，如果按照常规的拍地规则，即便是出让位于郊区的地块也会频繁出现高溢价、“地王”等现象。因此从控制地王的角度出发，类似的政策管制还会继续。出让方式的调整能使最终进入土地拍卖市场上拿地的房企数量减少，也能使最终拿到土地的是相对优质的企业。对于房企而言，在严格的评分筛选下拿地也会更加谨慎、冷静。对于上海土地市场来说，土地中止出让后采取此类做法也体现了当前管控地价的导向。

“复合式出让方式能够控制‘地王’和高溢价的产生。通过投标人的筛选直接解决了土地市场中‘狼多肉少’的问题。30家房企竞争与3家房企竞争的气氛肯定不同，竞争企业数量的锐减能够减少房企在竞拍中因为频繁举牌而产生的比价心态，从而避免高地价和‘地王’的出现。”欧阳捷认为。

尽管新的出让方式在控制“地王”与筛选企业上具有引导作用，但欧阳捷也提出了几个待考细节。

一方面，相比经济实力与信用等级这种具有实用价值的评分标准，开发资质的评分选项模糊程度较高。在“项目经验”一栏中针对全装修住宅、装配式建筑以及绿色建筑的考评虽然能够体现上海对于行业趋势的把握与鼓励创新、注重绿色环保的态度，但评分占比并不大，而且不同领域还缺少具体内容的细致划分。

例如，板式装配式建筑与模块式装配式建筑是否有评分区别；不同星级的绿色建筑要如何打分等；像企业在境外城市中自行开发的住宅总建筑面积的数据如何准确统计等，都是值得进一步商讨、细化的内容。

而对于招标挂牌复合式出让是否会在全市范围内推广使用，欧阳捷给了中国房地产报记者否定的答案。他表示：“如果此种出让方式长期使用下去，符合拿地标准的只有几家房企，甚至是只剩下首次评选出的三家公司符合拿地标准，而这对于其他企业而言有不公平的成分，所以我并不认为这种出让方式会长期推广使用。但这种复合式出让、评分筛选的方式也是政府调控的一种全新尝试。