SOHO中国租金达15亿元 潘石屹卖楼变卦后再售

转型自持后的第四年，SOHO中国董事长潘石屹松了口气。

3月23日，SOHO中国发布年度业绩报告称，2016年公司营业额约15.77亿元，同比上升58%；租金收入约15.11亿元，同比上升44%，物业平均出租率达到96%；毛利润约12.42亿元，毛利率达79%；净利润约9.10亿元，同比上升69%。

事实上，近几年，潘石屹正在逐步退出上海办公物业市场。据《证券日报》记者观察，SOHO中国2014年出让海伦广场及静安广场，2015年出让持有上海外滩地王项目的股权，2016年出售SOHO世纪广场项目。今年，潘石屹称虹口SOHO的销售正在进行。

值得关注的是，潘石屹自曝出售虹口SOHO的“变卦”插曲，称协议条款谈好后，认为在资产荒下，拥有中国境内房子比中国境内的人民币好，不销售了。不过，尽管如此，潘石屹还是决定再次销售该项目。

租金收入达15亿元

2012年8月份，SOHO中国宣布转型，由散售向自持运营模式转型，令业界哗然。

潘石屹回忆称：“当时我接受完一个媒体采访出来，我们的股票一个小时就跌了10%。”随后，SOHO中国进入转型“阵痛期”。年报显示，2013年，SOHO中国净利润为73.88亿元，同比下跌30%左右，营业额为146.21亿元，同比下跌10%左右。

但经过几年转型，2015年时，SOHO中国租金收入从2014年的4.25亿元增至10.52亿元，同比增长148%。2016年，SOHO中国实现租金收入约人民币15.11亿元，同比上涨44%。

据SOHO中国方面表示，转型4年后，SOHO中国的物业出租年收入增长到了当年的10倍。一方面，租金收入在保持持续增长；另一方面，成熟物业保持满租，新项目完工后总可租面积的不断增加。

SOHO中国方面称，2016年末竣工的SOHO天山广场已经启动出租，预计在一年后出租率将达到90%。目前公司仍有丽泽SOHO和古北SOHO两个在建项目，预计到2018年底完工时，SOHO中国持有物业的建筑面积将达到170万平方米。

此外，潘石屹这几年一直布局的SOHO 3Q业务租金收入在增加。到2016年底，在租工位达16000个，平均出租率达到85%。据悉，其新签合同价格比每个项目的平均价格高出30%，租户群涉及高速增长的互联网和高科技公司以及创业公司。

再卖上海物业

值得关注的是，尽管租金收入进入稳定增长期，但实际上据SOHO中国宣布转型的租金收入目标还有差异，其背后不乏根据市场低买高卖出让一些物业后，租金收入有所调整的原因。

事实上，近三年来，潘石屹在紧抓北京物业不放的同时，正在逐步退出上海办公物业市场。

2014年，SOHO中国52.3亿元出售了上海SOHO海伦广场及静安广场；2015年3月份，潘石屹在SOHO中国2015年度业绩发布会上宣布，SOHO中国将拿出旗下个别项目，尝试整体出售。同年9月份，潘石屹将当年闹上法庭的外滩地王股权转让给复星，回笼资金51亿元；2016年7月份，SOHO中国公告宣布，将旗下SOHO世纪广场项目整售给总部位于上海的国华人寿保险股份有限公司，成交总额为32.97亿元，折合单价达7.67万元/平方米。

换言之，2014年至今，潘石屹几乎一年卖掉一个上海项目。2017年，关于是否再启销售？潘石屹自曝道，虹口SOHO的销售正在进行。

潘石屹称，“我们在销售虹口SOHO的时候，（交易对象中）有一家很著名的大公司，所有的协议条款都谈好了，签合同的计划都列好了，最后我们商量了一下，算了，不销售了。对方很恼火，我就给他写了一封信，说是我们的过错，因为我们变卦了，所以给你们造成了损失，可是这个房子我现在不能销售了，我也非常坦诚地把我们的原因告诉他了。在资产荒的情况下，拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。他们理解了就好”。

优化境内外债务结构

值得关注的是，SOHO中国一向对汇率和融资成本比较敏感。嗅到人民币贬值后，公司曾连夜开董事会，商讨境外贷款的汇率风险相关事宜。

为了避免外汇损失，SOHO中国去年更是一口气还掉了100多亿元债务。

据《证券日报》记者了解，在债务结构方面，2015年SOHO中国的净负债率为24%，现金和银行存款共计90.12亿元。当时美元债务占比较高，让SOHO中国承受着一定的汇率风险。

据SOHO中国财务总裁唐正茂透露，面对人民币不断贬值的趋势，公司在2016年上半年提前偿还了价值14亿美元本金的境外贷款，使得公司目前外债只占到所有债务的7%，净借贷占归属公司股东权益总额的比率约为32%。

此外，在优化债务结构的同时，也在用低成本资金置换高息债，截至2016年底，SOHO中国的债务融资成本下降至4.4%。