左晖：存量房市场供给侧改革关系房地产全局

2017年是实施“十三五”规划的重要一年，也是供给侧结构性改革的深化之年。在此政策背景下，2017年房地产市场走势如何？如何在房地产市场深化供给侧改革？如何通过购租并举让房子回归居住属性？这是每个房地产从业人员必须要研究的课题。

3月18日下午，在中国发展高层论坛2017年会上，链家董事长左晖以“存量房市场的供给侧改革和长效机制”为议题，发表了对于如何提高房屋流通效率及如何让租赁成为新居住方式的思考。

左晖坦言，目前中国房地产的问题主要集中在供给端：一、中国房地产市场住宅存量规模已达到200亿平米，如何在全国房屋流动率只有3%的情况下，把200亿平米的存量物业通过各种手段推动到流通中，是房地产供给侧的一个重要课题；二、中国人的传统观念是“有土就有财”，因此所有人都要去买房子，这在其他国家是很少见的。这同时也表明，中国住宅的租赁市场具备非常大的发展潜力和发展必要，租赁不仅是过渡，也可以是一种生活方式。

提升二手房流通效率  促进有效供给增加

近年来，二手房市场发展较快，且越来越多的大中城市正逐步过渡到存量房市场。来自链家的统计数据显示，2016年，北京、上海和深圳三地的二手房成交套数达到73万套，是新房成交量的2.7倍。除此之外，厦门、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等二线城市二手房交易量的占比也呈现逐年扩大的趋势。

与此同时，从增量市场来看，随着商品住宅用地供给的不断下滑，房地产市场继续扩大增量规模已难以为继。从北京市历年供地结构来看，商品住宅供地面积急剧压缩。2016年已不足40万平方米，再创新低。

由此，左晖认为，在新房市场增加供给困难的情况下，在二手房增加供给就变得十分迫切。提高二手房流通效率有助于增加供给弹性，从百人流通量与房价的关系看，要抑制一线和热点城市的房价上涨，提高百人流通量是一个重要手段。这是因为提高二手房的流通效率，其实就是相当于盘活存量市场，增加有效供给。如美国虽然存量房屋远远少于中国，但其流通率较高，因此市场供需关系相对合理。

那么，如何提高存量房屋流通效率？对此，左晖建议，提高存量房流通效率，首先要解决的是增加有效供给，而盘活存量是最重要手段；其次，完善交易制度，使得交易能够便捷、有效、安全的进行；再次，加快信息共享，减少信息获取成本，和信息不对称造成的资源浪费；最后，促进经纪人的职业化，二手房的有效流通离不开一支专业化、职业化的经纪人队伍的参与。

发展租赁市场  让租赁成新的居住方式

二手房市场之外，租赁市场在缓解房地产供需矛盾中也承担着重要作用。左晖认为，要发挥房子的居住属性，还需要大力发展租赁市场，让租赁成为居民新的居住方式。

目前，中国的房屋租赁市场约1万亿，但交易市场高达17万亿，6%的租金与交易比，相对于日本的80%及美国的50%差距是非常巨大的。此外，我国租房形式非常单一，未来我国租赁市场的发展潜力将非常巨大。

不过，在左晖看来，要让租赁成为人们的一种居住方式，还离不开四要素：一是充足的租赁房源供给；二是租赁权益的有效保障；三是交易过程的便捷、安全；四是专业机构不断提升的租赁服务体验。

在房源供给方面，国际上的通常做法是，城市新增的公寓住房会优先安排来满足租赁的需求，2006-2015年期间，美国新建公寓用于出租的比例由52%升至94%。2013年日本新建的公寓中，36%用于租赁。而我国目前这一方面还没有硬性规定，有待后续政策引导。

此外，左晖强调，提升机构化的渗透率较为关键。目前，我国租赁市场发展滞后，很大程度在于专业租赁机构参与租赁市场的程度只有5%左右，基本上是C2C的一个非常分散、低效率的市场。而美国、日本等国家，机构化渗透率都在30%以上，其中，日本超过80%，因此，其拥有发达的租赁市场。

不过，值得庆幸的是，我国租赁市场经过这几年的发展，也取得了长足的进步，随之而来的，租赁关系更趋于稳定。同时，租赁立法也被列到议事日程上来，租赁将成为供给侧改革的重要方面。

探究背后的原因在于：首先，政府对租房市场的发力。2016年6月中央出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，指出要大力培育发展住房租赁市场，要建立购租并举的住房制度方向，各地也相应出台了各种制度，尽力满足新市民的多元化需求。

其次，专业租赁机构解决市场痛点。近5年来，大量规模化、专业化的租赁运营机构也在发挥着重要作用，通过引进新的运营模式，专业化的管理手段，填补了市场中的陋习。根据链家的统计数据显示，机构化的租赁服务为租户带来了生活的改变：一、租赁住房当成家来看待，65%的租户会拿出1000元以上的金额来进行租赁房屋的布置；二、79%的租客认可租赁的生活，表示如果租得很好，一直租下去也是不错的选择；三、租赁周期的拉长，目前租期为415天，几乎是社会租赁平均租期的2.5倍；四、业主出租意愿增强，机构化为业主打理闲置房屋解除了后顾之忧，又能带来稳定的现金流。

第三，在互联网下的新生代的租客，表现出实用主义消费观，更在意产品的使用功能。车是不是你的不重要，重要的是需要时有车开就行了，房子是不是你拥有的也不重要，重要的是享受居住的乐趣。

存量房时代企业发展需找准行业痛点

通过左晖的论断，不难发现，企业需要紧跟国家发展脉搏，并有效结合行业发展趋势，清晰地找到属于自身的发展定位，并解决相关“痛点”，才能有更大的发展空间。

值得注意的是，从互联网+融入房产服务行业后，消费者的购房、租房体验有了很大改变。以链家为例，一直以来，链家始终坚持做难而正确的事情，在响应国家“购租并举”政策的同时，为消费者提供优质的居住体验。

在购房层面，链家针对主流的市场需求和痛点，通过信息的无差别分享、基于大数据挖掘推出楼盘字典、估价工具等多款产品，有效的增加了买卖双方的匹配效率，并通过交易流程重构以确保交易更可靠、更安全、更前置，大大提高房屋流通效率，为消费者提供更高的品质服务。同时，在租的层面链家旗下长租公寓品牌“自如”，管理着40000套价值3000亿的房屋资产，为超过60万自如客提供优质租住产品。