龙湖集团吴亚军：培育住房租赁市场需解决四大问题

随着房价的持续攀升，居民购房压力增大，城镇居民租房占比正逐年增加。链家研究院的调研结果显示，2015年，我国住房租赁市场的租金GMV已经超过1万亿元，租赁人口近1.6亿人，相对于2014年，我国各年龄阶段人群的租房意愿都在增长，尤其是35岁以下的青年群体，租房意愿更是爆发式增长。而据前述机构发布的《租赁崛起》一书预测，随着中国住房租赁市场进入快速发展期，预计到2025年，住房租赁市场租金GMV将接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人，到2030年租金GMV将达4.6万亿元，租赁人口将达到2.7亿人。

与此同时，根据国家计生委的数据显示，2014年，全国2.53亿的流动人口已经呈现两大显著变化：一是流动结构变化，携子女、配偶、老人一起流动的比例达到60%；二是流动稳定性在上升，2014年，流动人口在现居住地的平均时间超过3年，其中37%超过5年。随着租赁租赁市场规模的扩大和稳定性提升，租赁人群不断扩大的同时也对租赁住宅的质量和舒适性提出了更高的要求。

针对这一现状，2016年国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出“实行购租并举，培育和发展住房租赁市场”，并鼓励培育市场供应主体，发展住房租赁企业，着力推动除公共租赁住房外的商品租赁住房发展。此后中央的多次经济工作会议中，租售并举也被提到了显著的位置。

然而，从住房租赁市场现状来看，却是乱象丛生，并不尽如人意。

掣肘住宅租赁市场的三大痛点

首先，市场供给不足，租金居高不下。2015年住建部在16个外来人口较多、租房需求较大的城市进行的专项调查显示，由于市场上能租到的中小户型住房较少，很多人只能合租，合租比例达到50%。而在热点城市部分地区，房源数量与租客数量更是相差悬殊。供需矛盾助推房租持续上涨，国家统计局发布的数据显示，2011-2015年住房租金类居民消费价格指数呈连续上涨态势，年均涨幅达3.6%，远高于同期CPI年均增幅2.8%。在北上广深四个城市，蓝领合租的租房成本均超过其月收入的30%。对于作为租房需求主力的应届毕业生及中低收入群体，这一支出已成为沉重的经济负担。

此外，房源主要由个人提供，缺少统一规范管理，“群租房”等违规租赁形式广泛存在。目前房屋租赁市场的供给分散度较高，缺乏一定规模的企业供给主体。从监管角度看，在房屋质量、安全性、出租方式等方面管理难度较大，不符合租赁条件的“群租房”等违规出租形式仍广泛存在。这些不合规的租赁形式带来治安状况恶化、消防安全隐患严重、环境卫生脏乱等一系列问题，显著影响租户及周边生活质量。

另外，租赁市场尚未建立严格法律法规，承租人合法权益难以得到保障。目前租赁市场上，对于租期、租价等租户权益尚没有明确、具有硬约束力的法律规定，租户往往面临住房租赁期限短、房东或中介机构随意上调租金等问题。据一项抽样调查显示，在有过房屋租赁经历的受访者中，24%的人曾遇到押金不退，24%的人曾被随意涨房租，18%的人曾遇到房东、中介拒绝提供房屋维修服务，16%的人遭遇收租人卷款跑路。这些侵权行为也导致租户“稳居”成为难题，以北京为例，租房客平均每11个月换一次房，大部分单次租期都仅在8到14个月之间。

住房租赁规范发展的四大着眼点

作为市场的参与主体，各大开发商显然已经洞察到了此市场的巨大空间，同时也关注到了这个重要的民生问题。全国“两会”期间，全国人大代表、龙湖集团董事长吴亚军便针对当下住宅租赁市场的长期发展提出了四点建议。

一是增加土地供给，鼓励开发企业兴建商品租赁住房，建立稳定供应主体。吴亚军建议在人口密集、房屋租赁供需矛盾相对突出的区域，向开发企业以一定的价格优惠供给自持物业租赁地块，仅用于建设商品租赁住房及指定配套设施。此外，参照商业用地改建为租赁住房的规则，对于目前闲置或半闲置的工业用地，如其区位、配套、交通状况等方面能够满足居住需求，允许将其土地性质调整为住宅用地。对于目前空置的商用住房，允许开发企业将其盘活，改建为长租公寓，进而增加商品租赁住房房源供应。

二是建立商品租赁住房运营企业资质认证体系，向满足条件的运营企业提供税收优惠。吴亚军认为，应当制定相应法律法规，明确商品租赁住房运营企业与承租方的权利义务关系，规范房屋租赁市场。此外，还应当建立商品租赁住房运营企业资质认证体系，向通过认证且经营合法合规的企业提供一定额度税收减免。

此外，吴亚军还建议对符合条件的承租人进行不同形式的租房补贴，增强其支付能力。建议各地政府结合当地实际情况，建立分级租房补贴体系。具体来讲，本人、配偶及未成年子女在当地未拥有产权住房，在通过政府资格认证的租赁机构进行租房，且累计稳定纳税满一定时限（6个月-1年）的居民，可向居住地政府申请租房补贴，额度参考当地平均房租水平的10%-20%。应届毕业生、当地重点发展行业从业人员等，经资格审批可适当提高补助额度。此外，地方政府可结合当地实际灵活选择补助发放模式。

最后，吴亚军还建议将商品租赁住房租户进一步纳入公共服务体系，实现与购房者均等化享有社会服务，从教育、医疗、社会保障、就业、户籍等方面加快推进其公共服务均等化进程。具体来说，例如，教育方面，保障租房居住人口及其子女平等享有受教育权利，纳入义务教育的政府发展规划和财政保障范畴；社会保障方面，推进租房居住人口平等享有社会医疗、养老等公共福利；户籍管理方面，允许本地社区公共户籍的租房居民子女在经认证的商品租赁住房进行落户。与现行的居住证制度改革相结合，将租房居民全方位纳入社会公共服务体系，令其合法权益得到充分保障。