太原房价5年仅上涨20% 住房供应充足新增购买力缓慢是主因

2016年，最热门的话题就是“房价”，从一线城市，蔓延至二线城市、各大省会，房价一度像脱缰的野马，直到接连出台调控措施，才逐步稳定。

春节假期回乡过节，记者走访了山西省太原市的新楼盘，发现近些年来太原的房价稳如泰山。

根据中国指数研究院百城价格指数统计，最近5年（2011年11月份－2016年11月份）太原房价涨幅仅为20％，严重跑输CPI。

在上涨乏力的背景下，去库存仍是当前主要任务。2016年，太原先后两次推出“去库存”政策。甚至在“930”后，全国21个城市密集出台限购令，太原仍然出台了“促销”新政，与全国地产调控方向背道而驰。

太原房价上涨乏力

“5年前我曾经想买房，当时房价大概6000元／平方米，当时觉得太贵就没买，最近准备结婚，又开始看房，发现这些年来太原房价几乎没涨。”一位在太原工作的宁小姐告诉记者。

记者接触了不少正准备在太原购房的人群，大家普遍的反应都是价格平稳。这一点也能从数据中表现出来。中国指数研究院百城价格指数统计显示，2011年11月份，太原平均房价为6017元／平方米，直到2016年11月份，太原平均房价为7227元／平方米。这也意味着，5年以来太原房价涨幅仅为20%。

在记者采访过程中，有不愿具名的开发商大倒苦水：“太原根本不需要调控，还没限购都卖不上价钱。”

上述开发商认为，太原房价多年不涨的主要原因有两个：第一，供应量充足，从表面看太原商品房供应量并不高，但实际上，太原存在为数众多的小产权房，这些房子没有房产证，也不具备办理房产证的条件，私下买卖也被认可；第二，经济环境不景气，山西是产煤大省，经济增长单方面依靠煤炭资源，然而，近些年来煤炭产能过剩，导致企业入不敷出，从业人员收入缩减，消费力下降。”

“太原楼市目前的主要任务依旧和年初既定目标一样，还是要竭尽全力去库存，这个主基调从来没有改变。作为全国供应量和去化量都较大的城市，根据一城一策，太原楼市还是要以去库存为主。”山西房地产业协会会长于世玮在接受媒体采访时表示。

去库存是主要方向

而与之形成鲜明对比的是，2016年全国房价集体高涨。根据中国房地产业协会发布网站数据，截止到去年10月31日，31个省会城市房价中，29个城市房价同比上涨，其中石家庄领涨全国，均价12100元／平方米，同比涨幅近45%。

此外，其余省会城市房价涨速也十分迅猛，例如，郑州房价同比上涨33.63%；福州房价同比上涨26.72%；武汉房价同比上涨34.59%；济南房价同比上涨18.72%。而太原房价同比涨幅仅为3.15%。

另一方面，在全国房地产市场过热的背景下，北京“930” 楼市调控新政出台，20个大中城市紧随其后，密集发声。其中，包括天津、苏州、郑州、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州在内的21个城市出台了楼市限购政策。

与此同时，太原也加紧了楼市调控步伐，但是大方向与其它城市截然相反。回顾2016年太原楼市政策，不难发现，自始至终贯彻去库存的战略。

2016年6月份，山西省政府出台11项房地产“新规”，其中包括：鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低房价；对带头落实国家政策降低房价的，各市、县给予奖励，协调金融机构在融资和相关金融服务方面给予一定的支持；引导房地产开发企业通过改进规划设计、完善配套设施、使用绿色环保节能材料，在不提高房价的情况下提升产品附加值；把货币化安置作为今后一个时期该省棚户区改造的主渠道，２０１６年的棚户区改造货币化安置比例不低于５０％，并作为考核各市的一项重要指标；原则上不得再新建安置住房；全面放开建制镇和中小城市的落户限制，有序放开太原市和大同市城区的落户限制等。

但是，去库存收效甚微。迫于库存压力，在“全国房地产调控”的大背景下，2016年10月31日，太原16条房地产“新政” 《太原市政府办公厅关于化解房地产库存的实施意见》（简称：《意见》）落地。

《意见》指出，支持农业转移人口在太原购房；积极推进农业转移人口市民化，进一步放宽落户条件；对首次购房的家庭，放宽购房贷款首付比例至20%，对二次购房的家庭放款贷款首付比例至30%；落实房地产交易税收优惠政策；扩大住房公积金使用范围；加大棚户区改造货币化安置力度；甚至全面停止新建公共租赁住房。

山西朗润置业房地产咨询有限公司总监牛佩华认为，2016年初，太原住宅市场可预期的库存去化周期在3.5年-4年，截至去年9月底，市场可预期库存去化周期仍在此范围内，并随着土地成交增加而有持续扩大的趋势，太原楼市的库存依然较高，更不具备限购条件。

拐点隐现？

必须注意的是，太原房地产市场开始“面粉贵过面包”，房价增长乏力的情况下，地王频出。

2016年5月份，融创以18.7亿元、5432元/平方米的楼面价，刷新太原地王地标。随后不到一周的时间内，万科以10.2亿元、3918元/平方米的楼面价，再次刷新区域板块最高楼面价；同年8月份，省人民医院以4.406亿元的价格抢到地块，楼面价达8075元/平方米的太原新地王就此诞生；同年9月月份，华润举出34.228亿元的高价，风光赢取师院旧址地王，折合楼面价高达7223.63元/平方米，溢价率53.49%。

可以说，去年太原土地市场大部分优质地块，被上述一线品牌房企所“瓜分”。品牌房企在产品设计、建造、配套、物业服务等方面，均为购房者提供了更好的居住理念和生活品质，与此同时也进一步推高了太原市场优质商品房的价格。

“我家附近的新开盘的高端商品房，平均价格已经卖到12000元／平方米，但是开盘已经3个月了，目前还没售罄，最近经常接到推销电话。”家住太原市和平南路的李女士告诉记者，目前太原市新房价格并不低，但是普遍有价无市。

但是开发商并不认同这一观点，在记者采访过程中，不少开发商认为，在税收、金融、供给量等政策调节下，2017年太原房价将达到高潮。一家本土开发商的相关负责人表示，“项目目前尚没有降价举措和计划，房地产销售价格下跌的可能性较小。对房地产开发商而言，降价只是临时性处理，绝非长久之计。除非土地成本和其他税费方面的成本能够降下来，否则降价的空间并不大。”

而太原房价是否会迎来拐点，还需要市场的验证。