房价涨势放缓?置业窗口开启?

（原标题：房价涨势放缓?置业窗口开启?）

房价上涨压力减轻

随着调控政策效力的不断释放，房价上涨压力已经开始出现减轻迹象。

根据国家统计局日前公布的《2016年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》, 2016年10月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅1.1%，相比9月份1.8%的增幅有明显回落态势。

纵观今年前三个季度变化发现，房价环比增幅明显收窄。70城房价在2015年5月份顺利完成止跌反弹的过程，在北上深三大一线城市的带动下，持续保持上涨态势。在2016年5～6月份因为一线城市调控收紧导致增幅收窄，7月份出现持平态势，而8～9月份在热点二线城市的带动下继续攀升。到了10月份受政策调控的影响，房价环比增幅出现明显回落。

就市场的具体表现来看，不管是房价上涨城市的数量，还是具体城市的最大涨幅，均出现回落迹象。根据国家统计局的数据，与9月相比，2016年10月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有7个，上涨的城市有62个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最高增幅为4.9%，最大跌幅为0.8%。而在9月份环比价格变动中，最高增幅为8.2%，最大跌幅为0.3%。这进一步反映了10月份房价最高增幅在收窄，而最大跌幅在扩大。

变化非常明显的是深圳（楼盘），由于受到“史上最严”政策调控，10月份深圳商品住宅成交均价出现明显回落，从9月的61600元/平方米的历史高位回落至55611元/平方米，环比下滑幅度达1成，此次调控终于让深圳楼市走出了以往“越调越涨”的怪圈。

房价上涨幅度放缓，上涨压力减轻，得益于调控力度的收紧。同策咨询研究部研究经理许之静表示，本轮调控为中央整体布局，绝非偶然出台政策，目的在于明确“去杠杆”、“抑制资产泡沫”，遏制房价过快上涨。调控力度大的城市主要集中在重点一线城市、区域内单极或双极城市，诸如合肥（楼盘）、郑州（楼盘）、厦门（楼盘）及福州（楼盘）等区域，以及受重点一线城市外溢影响的城市（其中包括三四线城市）。根据中央会议精神的要求，二线城市是要“稳定住”，当前，苏州（楼盘）、杭州（楼盘）等城市房价上扬过快，诸多购房需求都是一线城市长期限购后的投资外溢需求，执行限购后将明显打压这些城市的市场热度，以及将投资客拒之门外，对平抑市场价格，稳定当地市场，起到关键作用。

部分二三线城市补涨

现阶段部分二三线城市进入补涨阶段，但在调控收紧的大背景下，这样的变化恐会招致调控收紧。

数据显示，部分二三线城市已经成为最近一段时间内房价上涨的“带头大哥”。国家统计局数据显示，2016年10月份，70个城市中，有63个城市房价上涨或止跌。其中无锡（楼盘）、长沙（楼盘）、郑州、济南（楼盘）和杭州5个城市的房价环比增幅最大，分别达到4.9%、4.5%、3.5%、3.4%和3.2%。当然，包括赣州（楼盘）、武汉（楼盘）、福州、南京（楼盘）和秦皇岛（楼盘）的增幅也较大，位列前10位。

从同比情况来看，由于在今年前三季度的持续大涨，部分热点二线城市已经取代北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳，成为涨幅最大的城市。数据显示，由于在此前几个月的强劲上涨表现，合肥和厦门两个城市的房价上涨幅度最为“高调”，同比涨幅分别达到48.6%和45.9%，领涨全国。而此前一直以“领跑者”出现的深圳，10月份同比涨幅为32.1%，已经滑落至第6位（具体可见表）。

对于这样的变化，专家预测有可能会招致新一轮调控的到来。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，一线城市的房价偏高，加之已经实施严厉调控，使得部分投资投机资金开始撤出一线城市，转而进入二线城市，从而促使二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。包括无锡、长沙、郑州等二三线城市的上涨态势更明显，此类城市控制房价的压力也开始增加，未来可能会遭遇调控或者调控加码。首当其冲的是武汉，此前一直保持不小幅度的稳步上涨态势，在10月份环比涨幅为3%，已经挤进涨幅榜前列。

表1 新建商品住宅价格同比增幅排序

增幅前10位的城市 增幅后10位的城市

城市 增幅 城市 增幅

合肥 48.6% 锦州（楼盘）-3.9%

厦门 45.9% 丹东（楼盘）-1.7%

南京 44.4% 牡 丹 江 -1.6%

上海 37.4% 乌鲁木齐 -1.6%

无锡 34.5% 包头（楼盘）-0.8%

深圳 32.1% 济宁（楼盘）0.7%

杭州 31.5% 遵义（楼盘）0.9%

北京 30.2% 南充（楼盘）1.2%

福州 29.1% 唐山（楼盘）1.3%

郑州 28.6% 呼和浩特（楼盘）1.3%

数据来源：国家统计局

未来楼市趋于平稳

随着调控政策影响效应的释放，未来楼市将会趋于平稳，成交状况出现阶段性低迷情形。

楼市调控力度越来越紧。以上海为例，近期不断释放调控收紧信号，如在10月19日央行总部召开会议，要求各商业银行要继续严格执行限贷政策，同时要继续强化对首付资金来源的审查，加强居民收入证明的审核，并防范各类资金违规流入土地市场；11月8日，上海银监局发文要求辖区内商业银行严格执行房地产市场调控政策，全面加强个人住房信贷风险管理。再比如杭州，在10月底接连出手实施调控后，在11月10日再次出台调控政策，要求上调住房公积金及商业贷款首付比例，停发三套以上住房贷款，加强首付资金来源审核的同时还将加强开发商拍地资金来源的监管。此外，包括福州、武汉、广州（楼盘）、成都等重点城市仍然调控政策频出，从资金监管、土地拍卖调控等多个方面向楼市传递调控收紧信号。另外，各地对市场秩序的整顿也在加强，各种违规行为也不断被披露出来。

业内人士预计，考虑到市场受到调控政策的影响，成交量估计会出现明显的回落，而房价也终将趋于平稳。作为先行指标，二手房成交量已经出现明显回落。根据克而瑞公布的数据显示，在10月份，北京、上海、深圳三大一线城市二手房成交量环比下滑均超过两成，分别达到31%、32%和21%。热点城市二手房成交状况同样出现下滑情况，其中苏州下滑幅度最大，环比达到56%，此外天津（楼盘）、厦门、杭州、济南等城市同样也出现明显下滑情形。

此外，开发商方面也出现了观望态势，这有可能会进一步影响到今年年末的成交状况。如在10月份，北上广深四大一线城市供应量环比下滑幅度均超过5成。专家预测，这种状况在短期内不会得到改善，随着供应量的减少，成交随之会受到影响。

不过对购房者来说，未来一段时间内应该会迎来一个不错的购房“时间窗口”。毕竟受到政府调控的影响，现在已经拿到预售证的项目，大多已经对价格做出了让步，售价比之前的心理价位低了不少。