第23个城市调控出炉，为何都对房产下辣手？

（原标题：第23个城市调控出炉，为何都对房产下辣手？）

上周，香港也开始房地产调控，为防范楼市泡沫进一步恶化，全面提高物业买卖印花税的税率，划一调高至成交价的15%，将适用于所有个人及公司买家，首次置业的香港永久性居民则可获豁免，新措施并不适用于非住宅物业。

政府新一轮楼市调控措施可谓下重药，尤其打击中小型单位，以400万元中小型物业为例，从价印花税由4.5%跃升至15%，税率升幅2.3倍，严重打击买家入市意欲；大型单位亦受影响，即使最高税率为8.5%，现时划一变成15%，税率升幅仍达76%，仍为买家增添不少入市压力。

市场影响：

中原十大屋苑录得7宗成交，与上周末一样，创出2个月新低。中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰表示，政府上周五突然针对楼市再度加辣，楼市气氛实时冷却，本周末二手成交急冻。后市走向未明，买家不知所措，犹疑买或不买，业主亦失去方向，只有个别业主当机立断，减价3至5%，放盘才获承接。加辣必然会对楼市成交造成大打击，预计市况将会继续胶着。

港岛区方面，政府上周突然为楼市加辣，楼市气氛急速冷却，买家入市态度转趋观望。本周大型屋苑太古城及海怡半岛均未闻成交，康怡花园则录得1宗减价成交。中原地产康怡首席分区营业经理杨文杰表示，政府上周五再度加辣，观望气氛浓罩楼市，康怡花园周末睇楼气氛骤降，睇楼客普通抱观望态度，未有还价。周末2天屋苑录得1宗减价成交，为M座低层03室，实用面积628平方呎，叫价950万元，减价12万元至938万元沽出，平均实用呎价14936元。

政府过去多次推出不同的压抑楼市措施，是次新辣招可谓布下天罗地网，不论豪宅、中小型单位及海外买家均受影响，市场担心金管局再推收紧楼按措施。新辣招锐意打击投资收租客，根据过往政府推辣招后的市场反应，预计新辣招将令楼市头半年陷入冰封状态，2年后才可复苏。受新辣招影响，预计本月楼市成交量比10月将大跌6成，楼价至年底急跌5至8%，中原本月业绩亦将大跌逾5成。另一方面，美国加息理据持续增强，市场普遍预计12月将会加息0.25厘，若成事实，本港楼市将雪上加霜。

内地楼市调控持续，楼市明显降温

10月来，全国有22个城市出台了不同程度的调控政策，各地执行力度非常严格，全月新房成交量受到月初调控潮影响，市场整体出现降温。中原监测的40个城市数据显示，10月前30日新建住宅成交面积较9月同期下降27%，较去年同期下降11%。其中，调控政策出台集中的二线城市成交降幅最大，一线城市表现不一，反映政策明显奏效；而三四线城市则环比、同比均有所上升，反映库存仍在稳步消化之中。

从16个调控代表城市情况来看，其10月前30日合计的新房成交量较9月同期下降25%，较去年同期下降7%，走势与40城基本一致。其中11个城市成交量环比下降，济南、苏州、南京降幅超过五成，东莞、福州、杭州、佛山降幅超过三成。值得关注的是，根据中原监测的19个城市开盘情况显示，虽然近两周推盘量恢复至正常水平，但目前的推盘认购率已大幅下跌至64%，环比跌幅达14个百分点，几乎是今年4月以来的最低水平。

二手房市场成交量也较9月明显回落，且一线城市成交全线下滑。中原监测的21个城市10月四周的二手住宅成交面积较9月同期降幅接近三成。在二手房市场规模较大的9个城市中，6个城市的10月二手房成交量环比下降，其中苏州降幅接近五成。

从未来预期看：

本轮政策将快速抑制房价过快上涨，，如果一旦年末央行额度吃紧，房价的下调很可能会蔓延到很多城市。

但如果信贷不全面收紧（只封堵楼市用处有限），可能调控影响将会偏弱。所以未来楼市走势看资金价格变化！

政策方向：未来政策开始“托底盖帽”，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显的分化，托底盖帽开始出现，这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策，这些约束性政策包括部分城市的信贷收紧。部分城市涨幅过快还会出台限购政策。

未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多的将会升级到一城一策。

这一轮政策因为原则是一城一策，所以各城市力度不一，部分城市力度太大，这也给了很多出台政策力度不大的城市压力，预期这些城市很可能会继续加码打补丁。

整体看，这一轮政策的力度非常大，市场将告别明显上涨。

在前期限购、限贷政策出台后，10月中旬全国各地开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行，这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比，政策执行力度最强。

预计四季度过去房价涨幅较快的10几个核心区域城市，房价将从10月份的停涨到11-12月的微跌。