限购下房企融资渠道逼仄 房地产信用风险隐现

接二连三的利空消息正在将楼市观望者的耐心击碎。在10月19日人民银行上海总部召集25家在沪主要中资商业银行，要求全面贯彻落实人民银行全国货币信贷形势分析和住房信贷工作座谈会精神之后，中国银行业监管部门再次就房地产市场过热风险发出警告。

10月22日，中国银行业监督管理委员会（以下简称“银监会”）在其网站上发布的一份声明中说，机构希望通过加强对信贷资金和银行理财产品的监督，限制流向房地产部门的信贷。

来自银监会监管的银行业理财登记托管中心的数据显示，截至今年上半年，投向实体经济的银行理财资金余额16.03万亿元，其中流向房地产业的涉及金额大概在2.09万亿元。

与去年相比，流入房地产业的银行理财资金规模占比在今年上半年快速上升，从2015年的9.68%提高至13.06%，较去年新增约5500亿元。虽然抵押贷款构成了流向不动产的资金的大部分，但进入该部门的大约30%的信贷却来自非银行部门，包括信托机构、理财产品和其他渠道。

随着这一渠道从缩小到逐渐封死，房企又将丢失一块重要的融资阵地，新的信用风险逐渐显现。

房企偿债能力不确定性增加

世邦魏理仕在其最新的一份报告中指出，截至2016年3月，中国非金融部门的债务达到GDP的255%，虽然这部分贡献并非只来自房地产行业，然而从去年以来个别房地产企业违约现象时有发生，已经达到2013年与2014年两倍多。

具体来看，去年佳兆业集团因未能支付离岸债券利息，引发市场的强烈关注。随后，恒盛地产又出现2650万美元利息延迟支付的情形。虽然恒盛地产在宽限期内完成支付利息，但是接连发生的债务危机事件，让债务风险成为行业关注的重要话题。

2016年下半年多地限购政策密集出台之前，房企并不用为不断高企的债务比例过分担心。今年前三季度房地产销售回暖，为开发商提供了更充足的现金流。世邦魏理仕数据显示，2016年前三季度36%的新增人民币贷款均为住房贷款，远高于去年的19%。也就是说住宅销售的稳步上升成为开发商不断扩大债务比例的底气，2016年前8个月，开发商项目预售筹得的资金同比上升了30%。

不过，在国庆期间20多个城市相继出台调控政策，以及土地价格的不断走高，为开发商未来的债务偿还能力增加了不确定性。

“2016年上半年，一线城市中高企的土地价格推升了买卖双方对住宅价格的预期，从而支持了住宅价格上涨”，世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天认为，“为了避免房地产市场过热，政府已经开始从资金源头对市场进行调控，禁止借助信贷杠杆降低买房门槛。”

其中，部分上涨过快城市重新推出限制政策，包括重启限购、提高二套房首付及收紧个人房贷发放。如北京将首套房的首付标准提高至35%，深圳亦将二套房首付比例提高至70%。可以预见，通过项目销售的资金回款平衡风险的如意算盘即将落空，不仅如此，此前多途径的融资渠道同样也在收窄。

10月21日相关媒体报道称，上海证券交易所近日实施房地产公司债券审核新政，收紧了公司债相关条件，正考虑对房地产企业发行公司债设立准入门槛并实施分类管理。

根据上交所的披露，10月19日，贵阳城南地产（集团）有限公司2016年非公开发行规模为30亿元的公司债显示为终止状态。而此前在上海拿下地王的融信（福建）投资集团有限公司，拟公开发行一笔规模达到43亿元的公司债，受理后两个月尚未得到批准。自9月12日以来，只有三家房企公司债得以发行上市，发行规模均在20亿元以内。

作为对比，2016年前8个月，房地产行业上市企业的债券发行量共990只，超过2015年全年总数。截至9月中旬，2016年房地产企业发债规模已经突破9600亿元，为2015年同期的三倍以上。

兴业证券固定收益分析师池光胜认为，随着近期一系列收紧开发商拿地资金来源的政策出台，如银行资金不允许用来拿地，证监会对定增资金的限制性规定以及交易所收紧了房企发债标准等，开发商拿地积极性和融资能力都将受到极大限制，偿还各种拿地资金的压力明显增大。

而在世邦魏理仕方面看来，开发商应该尽早把握低息环境机会，早为其再融资需求制订计划。

中国房地产报记者观察发现，境内债券发行受阻，部分开发商也有重回境外债市的趋势。就在9月21日，碧桂园宣布发行6.5亿美元于2023年到期优先票据为现有债务再融资，票面利率4.75%。

区域型房企风险最大

针对融资渠道变窄问题，对市场参与主体之一的开发商风险不能一概而论。

“从大型开发商的角度来看，尽管今年4月以来部分国企债务违约时间令债券利率有所上升，现在仍是把握低成本境内债券的‘黄金时期’。如果公司债尚有渠道空间，开发商可将高息境外债置换成低息境内债，并将到期时间往后推迟两年”，世邦魏理仕的相关研究人员在一份关于中国房地产市场债务评估的报告中如此表示。

而对于中小房企，目前风险在于短期偿债压力增大，针对这种情况应尽早为公司的再融资制订计划。目前看来，这类开发商规避风险的手段多选择与投资者成立合资公司弥补资金短缺。

“一些香港上市的开发商也选择与保险公司建立合作关系。鉴于中小型开发商利润空间持续压缩以及竞争力下滑，未来市场会出现更多兼并收购活动”，世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨告诉中国房地产报记者。

而从此轮调控的明显的“去杠杆”意图来看，世邦魏理仕的评估报告认为区域性房企面临债务违约风险较大。

“由于住宅市场两极分化，需求集中在门户城市。一些区域型开发商，尤其是中型开发商原本的业务范围在单一省份，但是有意向全国范围进行扩张以分散风险。然而，由于对市场的认识不足以及迫切进入新的市场，这些开发商在其传统地理覆盖以外的区域拿地往往采取激进叫价获取土地。”谢晨表示。

数据显示，2015年以来，40家标杆房企中，有23家房企拿过溢价超过100%的高溢价地块，其中类似荣盛发展、新城控股等区域型房企就占据半壁江山。

以近期频频拿地的中梁地产为例。从去年开始，据守温州的中梁地产就将战略版图扩展至宁波、丽水、金华和台州等地，拿地金额达93亿元，预计今年拿地金额为250亿元。

截至目前，中梁地产今年已在诸暨、温州、台州、衢州、张家港、嘉兴、畣直、海宁等23个城市获取48个项目，投资拿地超170亿元。

专家认为，房企此前积极拿地，可以看作是一种无奈。因为此前供地节奏不快，房企也没有太多选择。而地方政府恰是在市场销售比较热的时候卖地，其实也吻合了房企的资金状况和补库存需求。显然一拥而上拿地容易人为抬高土地成本，这对房企经营将带来极大考验。

而国家层面也正在关注这种区域型房地产市场的信用风险。在10月22日的中国银监会三季度经济金融形势分析会上，中国银监会主席尚福林就提及加强全面风险管理，坚守不发生系统性区域性金融风险，严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策。