远洋集团上半年“躲避”土拍现场 为保25%毛利率红线坚持低价拿地

在今年上半年动辄拍出地王的土地竞拍现场，极少见到曾拿下多幅地王的远洋集团的身影。

《证券日报》记者注意到，截至2016年7月底，远洋集团在6个城市获取9个项目，新增土地储备和资产约170万平方米，其中仅有杭州项目是招拍挂摘得，其他8个位于北京、上海、深圳、广州和三亚的项目全部是以收购方式获得，而7个一线城市的项目都是收购所得。

“未来获取土地方式不会以收购为主。”远洋集团内部人士接受《证券日报》记者采访时表示，“我们获取项目方式在不同时期侧重点不同。2014年主要以招拍挂为主，到今年招拍挂的土地太贵了，所以逼着做一些旧改项目，我们在合作上还有一些优势”。

此外，除了房地产主业99%布局在一、二线城市外，远洋集团主席兼行政总裁李明透露出其对养老业务的布局愿景，“养老产业在远洋未来的业务结构中，虽然说不上半壁江山，也应该是三分天下，这是我的愿望”。

保持25%毛利率红线拿地

近日，据远洋披露的上半年业绩显示，期间公司的协议销售总额达206.3亿元，较2015年同期138.07亿元上升约49%，完成全年451亿元销售目标的46%。

从营业额来看，远洋上半年营业额为93.31亿元，较去年同期下降38%，毛利率回升4个百分点至24%，而核心利润率为10%。集团拥有人应占溢利为14.48亿元，比去年同期减少34%，而每股溢利为0.178元。

对此，李明称，“行业平均的毛利率是24%、25%。我们在行业里不算差，并且我们率先筑底回升，明年还会有提升。25%到30%的毛利率对这个行业来说不错，行业本身就没有这么高的空间大，从趋势来说，我们希望维持到25%到30%的毛利率水平”。

事实上，25%的毛利率红线，也是远洋集团拿地的核心原则。李明表示，“公司现在对新获取项目进行论证时，坚持两个原则，第一是毛利率要保持在25%，这是核心的原则；第二是我们在项目论证中采用的价格预期，是严格采用现有房价每年预期‘个位数’增长水平的方式。从这个角度看，2015年、2016年获取的项目，就目前的市场行情和成本支出，保持盈利是没有什么问题的”。

上述远洋集团人士也向《证券日报》记者透露，公司现在获取项目方式有三种，分别为常规招拍挂、股权收购合作和旧改项目，不同时期侧重点不一样。关于市场，公司现在比较谨慎。从行业数据来看，市场表现乐观，土地的供应量很少，而存货的出清周期，一、二线城市是8个月，有些城市出现了基本断货的情况。一线城市则都是供不应求的情况，房价和地价涨了很多。

鉴于此，远洋集团上半年的土地投资大多集中在一、二线城市。截至6月30日，远洋集团总土地储备2035万平方米，权益土地储备约1412万平方米，平均土地成本约3500元/平方米，其中99%集中在一、二线城市。

关于上半年主要以收购方式低成本获得的土地和项目，该人士透露，“远洋目前找项目的人员或者做投资的人员都不少，公司非常重视这项业务”。而远洋上半年获得的上海科恩大厦，则是借助于其投资的中国华融的渠道获得。

“我们会和华融合作处理他的不良资产。今年7月份的时候，科恩大厦位于上海静安商圈，这个项目是中国华融手上的不良资产项目，我们是以低于市场价格拿下的”。

值得注意的是，在房地产行业整体增速进入换挡期的当下，李明对养老产业异常重视，其曾公开直言，未来在远洋集团的业务布局中，养老产业是唯一有可能代替房地产开发主业的。

养老业务目标占比达三分之一

“养老产业在远洋未来的业务结构中，虽然说不上半壁江山，也应该是三分天下，这是我的愿望。当然从目前看，我们养老业务的规模有限，利润也是很有限的。”李明称，远洋现有的养老业务主要是两类产品。一类是服务为主的CB产品，将突出服务性和品牌影响力。

“我们在北京亦庄的养老公寓已经满租，老人平均年龄大约在78岁，70%的老人属于高知阶层，受过良好的教育，子女有国外留学和工作的背景，个人有政府单位工作的背景，比较高端。另一类是CLRC产品，更突出流动性和盈利性。”李明如是称。

上述远洋集团人士也向《证券日报》记者透露，在养老业务布局上，目前已经投资10亿元左右，有些项目是刚买了地，还没有开发建设，预计明年有10多个，甚至接近20个项目落地。该人士还补充道，对于养老产业，“我们的目标是做行业第一”。

颇受外界关注的是，在养老产业上，远洋集团的险资股东是否会与其合作？

“中国人寿和安邦保险主要通过董事局对公司重大的战略规划、经营计划和一些重大项目的决策，这些方向性的问题上发表意见。他们有具体的代表参与了公司的日常管理，现在中国人寿有一个副总裁在公司主要负责投资业务，安邦的代理副总裁在公司负责财务。”上述人士透露，“公司和中国人寿在很多层面上都有探讨合作，比如房地产基金，养老地产和物业管理”。

更值得关注的是，远洋集团已经涉足投资医疗，而目前在养老产业领域，医疗、保险和养老结合的运营模式正在业内试水运营。对此，上述人士向《证券日报》记者表示，跟各个险种是不是搭配起来，从长远看，远洋集团希望这样，但是从产品的开发上，还需要时间。总体上，远洋觉得养老这个行业肯定是会赚钱的。