房贷攀高和蓝筹行情 为何能够并存？

近期，金融市场有两个数据饶有趣味，一是央行8月12日发布数据，7月居民中长期贷款（4773亿元）占新增贷款的102%，创历史新高，业内称之为信贷“散户化”，而企业贷款自2007年以来首次出现单月负增长，意味着新增信贷全部被居民拿去买房了；二是A股大涨并站上3100点，创反弹以来新高，地产和金融板块强势，大盘蓝筹股被各方觊觎，业内直呼蓝筹“王者”归来。

当前，楼市和股市的“跷跷板”效应很弱，二者无需争夺资金。因为，无论从无风险收益率，或从资金供给面看，当前货币环境非常友好：10年期国债利率已降至2.67%，有机构未来看低至1.7%，与同业活期利率相差无几；另外，7月份的M1和M2剪刀差（15%）创历史新低，企业现金很充裕。信贷资金钟情楼市与蓝筹行情复归，这是资金避险和金融投资在市场上的映射。

信贷出现“散户化”，有银行基于优化资产质量而调整信贷结构的影响，也有经济下行压力大，企业投资意愿低，信贷需求不足的影响。更重要的是，货币极度宽松、资产泡沫愈演愈烈，居民或被动抵御储蓄缩水风险，或主动借超低成本杠杆保值。2009年，我国房贷余额仅4.76万亿元，今年6月达到16.4万亿元，翻了4倍。2015年，新增房贷款与商品房销售额之比为36.7%，今年上半年达到56.5%。

无风险收益率创新低，意味着“资产荒”来了，而未来安全资产或更加“荒”。一则，全球央行“大放水”，我国稳健的货币政策必然偏向宽松的一边；二则，经济下行趋势叠加“资产荒”，信用违约大行其道。货币扩张经由资产泡沫拉大贫富差距，国人投资避险、捂好钱包的首选，就是看得见、摸得着、搬不走的房子。货币宽松和楼市托底经济的隐性背书，助长居民大胆“加杠杆”的雄心。

百城房价连续15个月上涨，意味着中产阶层和中低收入全面加杠杆，而中产及以上收入者海外置业和加杠杆也很红火。戴德梁行《中国对外投资市场报告》报告显示，2016年前五个月，170亿美元中国资本涌入跨境楼市，成为全球第二大跨境房地产投资来源，仅次于美国的190亿美元。为此，今年以来澳洲四大银行收紧海外购房者贷款，加拿大也对海外购房者征收重税。

2016年前7个月，房贷新增额达到2.8万元，而2009年非常时期的个人按揭贷款才1.4万亿元。也就是说，今年前7个月的新增房贷额是2009年的2倍。这只是房贷杠杆率快速攀升的一个缩影：目前，我国静态房贷杠杆率（房贷余额/商品房总价值）为39.5%，比美国和日本略低。

2013年之前发放的房贷，可大概率判断，风险已被房价上涨覆盖，但2013年后新增房贷的风险不容小觑。作为相对自由的市场，房价单边上涨20年必然会终结，特别是货币驱动下的上涨。因此，控制楼市杠杆在近期全面铺开，如“证信保”全面控制银行资金借助通道和加杠杆炒地、炒房；部分银行将开发贷款的周期由2年期缩短至1年内；部分城市也收紧二套房贷杠杆。

当前是开发商资金最充裕的时期。今年1月份-7月份到位资金同比增长15%，创2014年以来的新高，上半年开发商发债规模已超去年全年，龙头发债成本低至3%左右，银行也“倒贴”送上廉价资金。相比开发房地产，借助充裕和低成本资金，猎取优质蓝筹是“资产荒”时代更优的投资选择。

今年以来，政策环境友好，开发商资金充裕，库存连续5个月回落，但近几个月新开工增速持续回落、土地购置负增长扩大，开发投资增速连续3个月放缓，意味着开发商投资积极性下降。

楼市资金溢出与大股东“减持潮”、民间投资不振、M1和M2剪刀差扩大是一个逻辑。当无风险收益率屡创新低，未来流动性宽松预期不改的情况下，全社会资金追逐稀缺的安全资产。一旦资金大肆追逐，公认的安全资产也不安全了，即资产的安全边际收窄。今年以来，大宗商品涨了一个季度，就被产能过剩打回了原形；本处安全区的楼市和债券，现已充斥着风险欲来的氛围；此前一直低迷的蓝筹股，也就成了下一轮被炒作的、为数不多的安全资产了。

（作者单位：深圳市房地产研究中心）