70万亿存货压顶 扩张周期隐含负债风险

房地产企业在本轮的补仓，正引发一连串连锁反应。

有机构指出，房地产开发投资增速不断提升，意味着房地产业进入新一轮“补仓期”。其中，高价地和“地王”频出的现实表明，房地产企业的补仓意愿之强烈，甚至到了不计成本的地步。

但高华证券的测算表明，若今年房地产开发投资规模同去年持平，而房地产销售收入增长10%，预计到2016年末，房地产行业的负债率将进一步提升至79%，整体库存量则达到70万亿。在后市走向并不确定的情况下，房地产企业将可能面临存货与负债的双重风险。

“新扩张周期”到来

高华证券认为，中国的房地产市场呈现出周期性运行的特征，这种周期分为四个阶段：放缓、收缩、复苏、扩张，分别代表了市场下行、步入低谷、缓慢复苏、房企补仓四个阶段。

上述机构指出，以周期性运行特征较强的40个大城市为例，自2010年底以来，我国共经历两轮周期。

第一轮周期从2010年底持续至2013年第三季度。其中，2010年底至2011年底，市场处于放缓和收缩阶段，其间，市场成交量和价格平稳下行。从2011年底开始，市场先后进入复苏和扩张阶段，不仅量价企稳回升，库存和新开工面积也不断提高。直到2013年第三季度，市场再度放缓，并进入第二轮周期。

第二轮周期的放缓和收缩阶段同样短暂，从2013年第三季度延续至2014年第三季度，量价齐跌成为这一阶段主旋律。此后，市场进入缓慢复苏期。在交易量于2015年四季度达到高峰后，转而进入扩张阶段。

从市场表现来看，这一阶段的特征为，房价高企不下，市场交易量平稳下行。房地产企业则不断攻城略地，进入补仓期。高华证券认为，如今，这一扩张周期仍未结束。

本轮扩张的力度着实不小。中原地产统计显示，截至5月25日，今年全国50大房企拿地总金额达到3887亿元，平均拿地成本为6283元/平方米，同比上涨48.4%。

同期，全国“单地块价格超过5亿、溢价率超过40%”的地块达到152宗，远超去年全年的95宗。若算上此后郑州（楼盘）、合肥（楼盘）等地的土地交易，以及6月2日的“一日四地王”（北京三宗、深圳（楼盘）一宗），该数据还将进一步刷新。

这也说明，在本轮的“新扩张周期”中，房企拿地意愿强烈，拿地成本空前高企。不少房地产企业的拿地金额，超出了同期的销售额。

有分析指出，这与当前市场所处的大背景有关。一方面，房地产市场区域分化特征明显，房企拿地集中在一线城市和核心二线城市，战场缩小，争夺更加激烈。另一方面，由于融资环境向好，房企拥有充足的资金实力和扩张资本。

双重风险

此轮扩张周期正在使房地产业的库存规模不断提高。尽管统计局发布的可售房源库存正在减少，但算上新增的土地规模，总体库存实际上是在增加。

高华证券指出，假设今年房地产开发投资规模与去年持平（95979亿元）、房地产销售额增长10%，预计到今年年底，整体行业的未售库存（包括未开发土地）约为人民币26万亿元，若全部完工，对应的销售额约为70万亿元。而在2015年，全国房地产销售额约为8.7万亿。

这一数值也有可能是阶段性高点。按照该机构的预测，本轮扩张周期可能延续到2016年四季度至2017年一季度，然后市场将进入新一轮的放缓。

这种情况将带来两点较为直接的风险。

其一为负债率高企。中国房地产业协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，上市房企2015年负债水平保持高位运行，净负债率平均为96.09%，较2014年上升7.23%，再创新高。其中，房企大规模扩张和土地成本高企，被认为是负债率高企的主因。

今年以来，这两点因素并未有根本改变，反而继续强化。有分析认为，若市场销售不能有明显改善，负债率还将进一步提高。

另一重风险则是后续市场的不确定性。高华证券指出，在之前的周期中，推动房地产市场上行的因素正在弱化。具体表现为：房贷利率继续下降的空间有限，且部分城市房价的加速上涨，已经完全抵消了房贷利率下降的影响；政策进一步放松的空间有限，部分一二线城市甚至开始收紧政策；社会融资规模增速呈放缓趋势，预计5-12月份的同比增幅为-8%。

该机构还认为，在当前宏观经济形势下，城市外来人口增速和这一群体的收入增速可能都将继续放缓。

在这些因素的影响下，从今年年底开始，市场将可能经历一段较长的收缩期和放缓期。多数机构发布的报告还指出，随着市场转淡，今年诞生的众多高价地项目将可能陷入滞销的困境。与此同时，房企负债提升、利润率下降的势头将不可避免。(编辑 骆轶琪)