二线城市领涨5月楼市

□本报记者 张玉洁

中国指数研究院发布的《2016年5月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，2016年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11662元/平方米，环比上涨1.70%，涨幅较上月扩大0.25个百分点。二线城市领涨5月楼市。

分析人士指出，部分城市楼市及土地市场存在过热风险，后续或存调控预期。部分热点城市受高价土地频出、需求增长等因素影响，短期房价仍存上涨的可能。

二线中心城市领涨

整体看，5月百城住宅均价延续平稳上涨态势。其中，一线城市涨幅与上月基本持平，二线城市涨幅进一步扩大，三线城市涨幅略有收窄。

政策方面，今年以来，苏州（楼盘）等二线热点城市土地市场持续升温，地王频出，为稳定市场，苏州政府紧急出台土地“限价令”，引导房企理性拿地，防止土地市场过热；多数库存压力较大的三、四线城市延续宽松政策，山东、安徽等省份出台鼓励农民工进城购房、发展租赁市场、降低购房成本等措施，促进需求释放。

供应方面，重点城市推盘量平稳释放，去化水平维持高位。

需求方面，一线城市整体成交增速继续放缓，上海（楼盘）、深圳（楼盘）同、环比均下滑；南京（楼盘）等二线热点城市政策收紧效果显现，成交量较上月有所回落，但同比涨幅仍维持高位。

2016年5月，住宅价格比4月上涨的城市达74个，较上月增加3个。涨幅居前的城市依次为：厦门（楼盘）、合肥（楼盘）、无锡（楼盘）、南京、廊坊、东莞（楼盘）、杭州（楼盘）、中山（楼盘）、南昌（楼盘）、珠海（楼盘）。具体看，厦门、合肥涨幅超过5%，无锡上涨4.06%，紧随其后，南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌涨幅在3%-4%之间，珠海上涨2.72%。其他环比上涨的64个城市中，南通（楼盘）、惠州（楼盘）等9个城市涨幅在2.0%-2.7%之间；株洲（楼盘）、上海等10个城市涨幅在1%-2%之间；西宁（楼盘）、常州（楼盘）等11个城市涨幅在0.5%-1.0%之间，西安（楼盘）、济南（楼盘）等34个城市涨幅在0.5%以内。鄂尔多斯（楼盘）、营口（楼盘）房价与上月持平。

住宅价格环比下跌的城市以三线城市为主，跌幅居前的城市依次是：秦皇岛（楼盘）、桂林（楼盘）、洛阳（楼盘）、汕头（楼盘）、淄博（楼盘）、鞍山（楼盘）、台州（楼盘）、扬州（楼盘）、连云港（楼盘）、烟台（楼盘）。不过，跌幅均在1%以内。

重点城市土地市场火爆

6月2日，北京（楼盘）顺义后沙峪镇SY00-0022-6014F2地块出让，吸引了中粮、永同昌、大龙、华润、阳光城(000671,股吧)、天恒、恒基旭辉、金地、K2、首开、保利等17家房企竞争。经过47轮竞拍，阳光城以总价7.5亿元，加异地配建6.8万平方米保障房的条件夺得。

按照规定，该地块需要执行“70/90”政策，当竞买报价达到合理土地上限价格时，还要竞报异地建设保障房，其单价标准为10000元/平方米。中原地产分析师张大伟预计，该地块为公建混合住宅用地，最终可以建成30套大户型类别墅、130套刚需和500套公寓。预计实际住宅部分楼面价高达4.46万元/平方米，保本售价高达6万元/平方米。而目前该地块附近新盘价格在40000元/平方米以下，二手房均价在24000元-29000元/平方米。

同日，北京另外两块位于延庆和中关村(000931,股吧)的商务地块分别被天润和龙湖拍得。按照最终价格计算，楼面价分别达到18700元/平方米和30200元/平方米。

另外，信达地产(600657,股吧)的动向引发关注。6月1日，信达地产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块，溢价超过303%，刷新今年上海土地市场溢价率纪录，该地块可售商品房部分楼板价达到48000元/平方米。5月27日，信达地产以123亿元的价格在杭州拍得地块，总价位居全国地王。尽管拿地凶狠，但信达地产多个项目都是选择合作对象开发地块。

某大型上市房企人士认为，重点城市土地市场“高烧”主要有三个原因：新增土地资源有限，以北京为例，前5月仅供应5宗住宅土地，可供应商品房住宅85.39万平方米，同比下降65%，刷新历史最低记录；其次，相对于去库存压力巨大的三、四线城市，房企仍然较为看好重点城市的发展前景；此外，房企资金面相对宽松，各家房企均大举储备资源。

对于近期央企频获“地王”的现象，该人士认为，目前国资监管的企业中，资产规模这一考察指标权重较大，后续部分央企存在业务整合的可能，规模大者有望获得更大主导权，促使一些央企大手笔拿地。

资金面方面，近期大型房企融资成本仍处于低位。5月，港股上市公司远洋地产下属公司远洋地产有限公司成功发行首期50亿元人民币公司债，创地产行业人民币公司债券发行历史上最低利率，五年期（20亿元）、七年期（15亿元）及十年期（15亿元）有权回售债券利率分别为3.78%、4.15%和5%。另外，一些高资信的地产公司正在积极调整负债结构，如某大型房企近期决定提前兑付其发行的一款某房地产集合信托产品。该款产品投向一线城市地产项目，总规模并不大，投资预期收益率在8%左右。用更“便宜”的资金置换前期的更“贵”资金，是其选择提前兑付的主要原因。

房企销售业绩分化加剧

亿翰智库6月1日发布的《2016年1-5月中国典型房企销售业绩排行榜》显示，各大房企排名5月经历了一轮洗牌，万科地产与恒大地产仍占据前两位；碧桂园从第5位升到第3位，前五月实现销售总额949.2亿元，有望成为上半年第三个销售千亿的房企；融创中国上升到第7位，创下其排名新高。

万科以337.6亿元的销售额成为5月冠军，连续三个月保持销售金额突破300亿元大关，前五月销售规模达到1477亿元；碧桂园5月份实现销售业绩315.5亿元，环比大增30%；恒大地产实现销售215.6亿元位，居第三。除碧桂园外，5月销售环比增幅较为明显的还有绿地集团、中海地产和融创中国。

龙头房企和中小房企的销售业绩分化加剧。截至5月31日，前五月销售金额800亿元以上的房企有5家，第6名的中海地产则与前五名差距达到236亿元；销售金额突破200亿元大关的房企达到21家。华发股份(600325,股吧)为188亿元，接近200亿。不过，第23名与第22名的销售额有43亿元的巨大落差。