楼市供应亟待增加

□深圳（楼盘）市房地产研究中心 李宇嘉

近期，针对二线城市房价过快上涨、土地市场“高烧不退”、楼市过度加杠杆，管理层表态，短期调控措施要注意与改革目标一致。同时，住建部密集调研重点二线城市。苏州（楼盘）和南京（楼盘）近期紧急出台“土地限价”政策，由政府设定地块的出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让。从效果看，近期苏州超过限价的土地都流拍了，后续挂出的地均低于限价而出让，“土地限价”似乎改变了土地市场过热的局面。

在“招拍挂”模式下，根据基准地价及公共成本，政府确定出让“底价”，开发商则根据市场预判、开发实力和产品设计，报出自己的出价，并通过开发商之间“竞价”确定最后的出让价格，这是合理的。但是，从游戏规则上讲，“土地限价”如何“限”是个难题：限低了引起“抢购”，反而恶化竞争，限高了会导致流拍，反而恶化供求。

作为土地所有者的政府，根本无法判断参与竞拍开发商的报价和竞价结果。而且，下游商品房销售早已随行就市，并不受上游土地限价影响。即便同时实施“限房价”，开发商也可以通过缩减公共配套、改精装修为毛坯、签两份合同来规避。再者，无论从政府，还是开发商或者购房者的角度看，今年出现大规模的“地王潮”具有必然性。

以工业为主的二线城市，工业增加值在2015年接近零增长或负增长。在债务攀升、“稳增长”压力下，一些地方政府对现金流稳定、拉动投资明显的楼市很依赖；资金开始涌入楼市。一季度，全国新增贷款4.61万亿，创历史新高，近1/3（1.5万亿）投向房地产，新增贷款比去年一季度多增9300亿，近一半（46.3%）投向了住房按揭；开发商资金很充裕，目前银行给予大型房企的贷款利率甚至低于一年期存款利率，中海、万科等大型房企中期债券利率降至3%-4%左右，银行“赔本赚吆喝”；最后看终端需求，购房置业情绪高涨。由此，地王此起彼伏具有必然性。

至少在中期内，我国将处于“三期叠加”，推进制造业去产能、去杠杆的过程中。笔者认为，为缓冲改革阵痛，这一时期货币政策会保持较宽松的局面。考虑到实体有效资产形成不足，银行信贷从制造业向消费金融领域转移，资金更加偏好楼市，货币推动下的房价和地价相互攀升，这也是一个必然局面。因此，以限价来“堵”不如从增加供应和引导预期上来“疏”。

目前，热点二线城市库存消化周期多在6个月左右，低于一线城市7个月以上的库存消化周期，南京、合肥（楼盘）库存周期仅2-3个月，“抢地”不奇怪。因此，当务之急是增加供应。2012-2014年，二线城市房价平稳或下行、供应总体大于需求。面对2015年以来的新一轮上涨周期，政府在“计划、储备、一级开发和出让”的土地前瞻性供应准备上不足，造成房荒和地荒，这在热点二线城市普遍存在。

以近期房价涨幅居前的合肥为例，政务区是该市房价上涨最快的区域，2013年开始，该区域供求比一直在0.9之下，到2016年一季度，供求比进一步下降。可见，土地供给不足是房价上涨的主因。除增加供地外，还应调整供应结构。在去产能、电商冲击和产业升级趋势下，商业办公新建规模应该缩减，住宅供应应该增加。同时，为了缓减地王的示范效应，尝试“定配建、竞地价”的土地出让模式，即每一宗土地出让前，按照建筑面积，政府规定一定比例的保障房（公租房或安居房）配建比例，并交由政府分配，然后再将地块投入“招拍挂”市场。

一方面，保障房供应同步增加了，缓解了购房者担心“买不到房”的情绪，给市场需求降温。当然，因房价上涨，政府也要扩大住房保障的范围；另一方面，定配建导致开发成本显著上升，开发商拍地时也不会肆无忌惮地报价。当然，保障房供应增加，也降低了开发商对于市场前景的乐观预期。另外，此种土地出让模式，符合土地出让金公共服务融资的属性，也发挥了地方政府的公共职能。更重要的是，“定配建、竞地价”也是对“价高者得”这一土地“招拍挂”单一原则的改进。