警惕地王风险向金融领域传导

今年以来我国热点城市土地市场异常火爆，地价竞拍激烈、溢价率超过100%的情况较为常见，各种形式的“地王”项目已经超过150宗，较上年同期出现明显增长。“地王”项目资金及其后的开发建设资金主要来源于金融体系融资，“地王”价格快速上涨能否顺利向房价传导存在不确定性，需要高度关注“地王”风险对金融体系资产质量的冲击。

地王项目背后

受到资金推动

据中原地产数据，截至2016年5月25日，今年全国50家大型房企合计拿地金额为3887亿元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增长48.4%。房地产业是资金密集型行业，也是金融体系融资投放重点。2016年一季度我国金融机构房地产贷款余额同比增长22.2%，增速比上年末高出1.3个百分点，比各项贷款增速高出7.5个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元，增量占同期各项贷款增量的32.5%,较上年同期提高1.9个百分点。在金融机构表内贷款之外，各种形式资产管理计划还通过嵌套方式向房地产企业提供融资，导致社会资金进一步向房地产企业聚集。据国家统计局数据，2016年1～4月，全国房地产开发企业到位资金同比增长16.8%，增速比1～3月份提高2.1个百分点，较上年同期回升19.3个百分点；其中，比重最大的部分为“其他资金”，规模高达19915亿元，同比增长37.9%，高出平均增速21.1个百分点。这些资金主要是由各种形式的表外间接融资构成。

在现行房地产开发企业“滚动开发”、“项目开发”模式下，房地产开发企业资产负债比率整体较高，杠杆率居高不下。有机构研究，2015年我国房地产百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，整体负债水平有所上升。这些情况表明，热点城市参与“地王”项目竞拍的资金，并非主要来自房地产开发企业自有资金，而主要来自各种形式的金融体系融资。

能否顺利建设销售

有不确定性

在我国房地产市场供求关系基本平衡、局部地区供过于求的情况下，“地王”项目能否顺利建设销售存在不确定性。2009年年末，某上市房地产开发企业以近30亿元的价格将杭州（楼盘）某地块收入囊中，成为杭州当年“地王”，明显高出后进入该区域其他房地产开发企业的价格，但时至6年项目仍未入市，并造成企业大幅亏损。2014年，虽然南京（楼盘）房价曾“一枝独秀”，但仍有至少过去10个以上地王楼盘以成本价格出货，甚至亏本跑量。业内人士分析，历史上大多数“地王”项目都“叫好不叫座”，由于成本高、起点高，运作难度要远高于普通楼盘，还要承受各种外部环境、政策调控风险，大部分项目没有实现预期表现，甚至还出现亏损或被政府收回的情况。

导致“地王”项目开发风险的主要原因在于，我国房地产业大体仍属于“看天吃饭”的行业，政策变量对市场整体运作影响较大。特别是二线热点城市，城市本身发展不如一线国际大都市，社会就业机会总体有限，难以明显吸纳周边人口流入。目前二线热点城市房价出现明显上涨，不排除是政策刺激下房地产投资投机性资金回潮的结果，城市刚性、改善性住房需求并没有出现明显增长，且这部分人群的住房购买力随房价大幅上涨而显著下降，表明这些城市的房价、地价高位上涨缺乏基本面支撑。数据显示，近期苏州（楼盘）地价、厦门（楼盘）、南京、合肥（楼盘）等热点二线城市成交住宅地价平均溢价率分别为119%、150%、106%和258%，远远高出当地居民的收入增长水平。考虑到城市住宅分配业已存在的结构矛盾，在投资投机性资金推动下，住宅分配结构性矛盾将更为突出，最终可能因为过度偏离基本面而导致房价高位不稳。

警惕地王项目风险

向金融领域传导

房地产行业具备很强吸纳资金的能力，决定了很多房地产项目开发建设并非完全由企业自有资金推动。因此，房地产企业非理性追捧“地王”项目将引发强烈外部效应，甚至存在道德风险。一方面，房地产开发企业追捧“地王”项目，不仅可以扩大企业知名度，而且也方便企业后续融资。楼面价格大幅上涨，也将推动房价上涨预期，有利于周边商品住宅销售。另一方面，即使房地产开发企业“地王”项目无法顺利销售并回笼资金，经营损失主要反映在项目公司，且主要以土地使用权为抵押，主要反映为金融体系资产质量恶化。最坏的结果就是房地产开发企业把本金蚀掉，但金融体系将为房地产开发企业非理性决策承担主要经营风险，因而存在较大的道德风险。

在宏观经济下行压力未减，经济增长形势尚未完全稳定的情况下，金融机构也倾向于为房地产业提供巨额融资支持。但对单个金融机构看似理性的选择，对群体来说，可能会陷入“群体无理性”的风险。目前看，抑制热点城市房价上涨，最有效的手段看来莫过于调控流入热点城市房地产业的资金规模，限制金融体系资金对“地王”项目的支持，有效引导房地产开发企业合理审慎评估地价过快上涨风险。还有，应该在掌握社会融资规模房地产行业投向基础上，引导金融体系资金流向速度，避免资金在房地产业上过度聚集，推高房地产行业整体资产负债率和杠杆水平，导致金融风险过度集中。此外，金融体系对房地产行业融资策略，要逐渐从抵押物等第二还款来源向房地产开发企业经营状况等第一收入来源转移，更加看重企业未来的正常经营现金流状况。