罗臻毓：真正做房地产的时代是资产管理和物业增值

本报记者 张晓玲 实习记者 吴抒颖 深圳（楼盘）报道

日渐下行的传统房地产市场撩拨着每个开发商的神经，他们或兴奋或疲于应对各种转型。然而对于那些早已布局运营、深谙资产管理之道的企业，比如凯德，现在的时代，才是真正做房地产的时代。

5月24日晚，在深圳来福士广场封顶前夜，凯德集团中国区首席执行官罗臻毓接受21世纪经济报道记者专访时称，房地产已经进入一个新的阶段，不管如何定义，这个阶段都与以前不同，凯德的策略是聚焦一二线，深化综合体战略。在这一过程中，积累多年的资产管理能力和房地产金融设计，成为凯德的秘密武器，对其在中国市场的爆发形成助力。

囤地升值时代已过

“中国房地产进入了另外一个阶段，快速增长期已经过去，现在是真正做房地产的时代。”罗臻毓指出，以往囤地三五年后把地卖掉获得的收益可能比盖楼经营更好，但是现在，获取土地所占用的资金量大，成本也较高，这种策略已经不适用。所有的开发商都面临转型。

中国房地产已经进入存量时代，市场严重分化，不同城市也呈现出不同的格局。

近期一二线热点城市地王频出，对此罗臻毓表示，拿地的房企存在期望值过高的情况，拿地成本高企，势必要未来数年房价连翻几番才能够盈利。“预料不到，我们也不硬碰。”

另外，国内的金融环境也不支持开发商长期持有物业。

以深圳来福士为例，这座来福士要投入70多亿，但是通过收租的方式可能要十五年或以上才能够回笼资金。“要肯这样投入、真正做房地产的，不是没有，但不多。”

罗臻毓认为，当下做房地产更为重要的是资产“增值”。通过长期持有物业，靠开发商的运作和经营，实现增值，赚取利润。

从政府或者市场角度，无论是商场、办公楼还是服务公寓，综合体整体持有、专业化经营才能实现它的价值。把商业地产分割成小产权去散卖，不是做商业地产的长远之计。

在罗臻毓眼中，一二线城市房地产市场还未饱和，城市进化和更新仍有较大上升空间。地铁的发展使城市得以扩张，加之城市更新有较多的旧村、旧城改造项目，通过建设成型的综合体，衔接整个片区。“政府会欢迎这种模式，而且竞争也较小。”

基于以上认知，未来，凯德聚焦一二线、五大城市群为主，华北主要是北京（楼盘）、天津（楼盘）这一带，华东以上海（楼盘）、苏州（楼盘）、杭州（楼盘）、宁波（楼盘）为主，华南专注两个城市广州（楼盘）和深圳，西南部以重庆（楼盘）和成都为主，中部看准武汉（楼盘）。而在中原，凯德入股了河南建业，持有27%股份，作为中原地区的发展平台。

揭秘凯德资产管理

注重资产管理，是罗臻毓认为凯德在商业地产运营之中，最为独特的一点。“从拿地到成品出现，实际上资产管理在这个过程中扮演着很重要的角色。”

罗臻毓介绍，在建设初期，凯德会衡量这座建筑是否符合原本的定位和想法。另外，随时注意市场变化，如果市场风向转变，凯德也会相应作出调整，寻找区间内的最优解。

到了经营阶段，通过市场的反馈优化方案增加收入。“可能通过分割的方法来增加出租面积，或者改造建筑本身的不足之处，例如改变商场动线。不要小看这些细节，一点小小的调整与完善，租金收入可能增加10%-15%。”

而凯德的核心竞争力，是要利用集团价值链资源，做综合开发项目，把各个功能和业态有机连接，提供更好的整体体验，发挥协同效应。这包括建造和经营商场、办公楼、服务公寓、综合体，还有盖住宅，把它们衔接起来，进行整个片区的规划和开发。

目前，凯德在做的综合体项目就包括来福士、城镇开发、旧改项目，以及在市中心地铁上盖综合体。

与所有发展商一样，凯德的实体商场也面临电商冲击。在中国，电商的发展比世界上任何一个国家都来得快和猛。

罗臻毓对此也深有研究，他说，电商会对实体经济造成一定冲击，包括凯德的商场。在一百万人口里面，以前可能需要10个商场，现在可能5个或者4个就够了。从凯德的角度讲，怎么做到前三才是重要的，只要生存下来自然有生意做。

罗臻毓透露，凯德已经开始尝试更智能化或者互联网+的想法、做法，通过科技让楼宇更智能化，能够和人交流。“我们和租我们店的商家都更需要去认知客户，尤其是如果我们帮商家去分析这些客户，也更能定位我的商场”。

为此公司开发了凯德星2.0平台，通过回馈优惠认知和留住客户；另一方面，也通过跟其他互联网公司合作，像百度、腾讯等，去开拓和认识客户。

这种互联网+不仅应用于商场，罗臻毓希望，凯德办公楼工作的员工，也能在商场购物；住宅小区的业主，出游的时候也住凯德的服务公寓，利用互联网识别客户，把一切串联起来，打造一个生态系统。

此外，通过智能设施或是物联网，也希望能减少用户来到凯德物业的阻力，如利用智能停车，或为忠实的购物者预留电梯旁车位等，这样可以带来更多人流。

而互联网带来的工作和生活方式的变化，也会影响商业地产发展。“现在办公流行共享工作空间，可能以后的商场将提供联合办公空间，一边工作、一边购物；未来商场、办公楼将可能不再是传统意义的商场和办公楼。”

希望中国

更加开放REITs

罗臻毓指出，如果长期持有大型物业，与资本市场挂钩、证券化或者比较长期的资金安排是必须的。不然靠租金回报，可能要15-20年才收回成本，大部分房地产商无法大规模长期持有商业房地产。

而这方面的金融安排，正是凯德所擅长的。“资产证券化”是凯德拥有巨量资产的筹码之一。罗臻毓透露，凯德前期会把稳定、优质的项目注入到房地产信托基金里，资金回笼后再投入新的项目。目前凯德在中国有10个商场已注入信托基金；而其他综合体或是长期持有的物业，凯德则通过不同的私募基金进行运作。

罗臻毓指出，目前国内的资本市场并没有开放到能把商业地产证券化。从基金管理还有境内私募来看，国内对外资还是有一定限制。

他希望国内金融政策继续开放，一些房地产金融产品在中国能操作，使商业房地产发展再上一个台阶。

罗臻毓期望国内能够放开REITs，优化整个架构。国外的私募基金都是以美元为主体，但是国内用的是人民币，无论是从税收或是汇率角度，都有一定风险；另一方面，中国目前是公司制，但国外大部分是信托制，这就意味着在中国要上缴公司税。“如果能在中国做像新加坡一样的信托基金，就减少了一些风险，也增加了税务的完整性。”未来如果条件允许，凯德也将会在中国发行房地产信托基金上市。

罗臻毓表示，中国仍然是不错的市场。“短期货币或者回报可能下降，但是以全球投资回报的角度来看，我们接触到的较长线的投资者，还是看好中长期的市场趋势。”

目前，凯德在中国市场93%的资产位于一二线城市，这是基于对这些城市未来良好发展的预判。但是考虑到整个集团的布局和资产配置，凯德目前在中国并没有大肆扩张的打算。罗臻毓透露，目前凯德集团已经有47%的资产在中国境内。“总体上，我们现在的发展速度和人员结构，与资产的持有和运营是相匹配的。”他说。(编辑 骆轶琪)