小产权房的进与退：全家“农转非”后房子该归谁？

继去年政府工作报告提出“抓紧实户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策”后，国务院抓紧实施户籍制服改革，落实放宽户口迁移政策，完善配套措施，建立城乡统一的户口登记制度。我国实行了50多年的“农业”和“非农业”二元户籍管理模式也在逐渐退出历史舞台。

在户籍改革的大潮中，与农业人口息息相关的农村集体用地，所谓俗称的“宅基地”或“小产权房”将何去何从，是每个“农转非”居民最关注的问题。这些建立在农村集体土地上的房屋，本是“村民”所有，但在农业户口取消后，他们的归属问题似乎被遗忘了。

进：宅基地使用权仍在经旧城改造“洗白”

住城中村的小王正在为老家一套老房子东奔西走。原来，小王祖父名下有套房产，土地是集体所有宅基地，祖父系该农村集体户口，但是随着父亲上大学后就业，一家人转为非农户口。如今，家里三代单传的小王作为非农户口，对该房屋是否可以继承犯了难，由于祖父手上仅有一份购房合同，没有房产证，这套房屋也难以上市交易。

事实上，我国的农村土地为集体所有，个人所拥有的只能是房屋的所有权而非土地的所有权。业内人士表示，依据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人，农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置，所以宅基地不属于遗产，不能被继承。但建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有，可以继承。

按照我国法律规定的“地随房走”的原则，公民继承了房屋，可以使用房屋所占的宅基地。所以小王不能单独继承祖父的宅基地，但仍可以继承祖父的房屋并且继续使用这块宅基地。

据了解，市面上有些小产权房已经通过“三旧”改造成功“洗白”为商品房并拿到了房产证。早在2014年便有媒体报道，广州（楼盘）芳村某楼盘经旧城改造补地价成为商品房项目，在当时已入住三四年。经与地产中介人士确认及到房产登记部门核实，该楼盘的确是已出房产证的商品房项目，当初是以宅基地项目出售。但通过“三旧”改造“洗白”仍非正途，农村土地、农村房屋的登记等系列问题在法律中尚不明确，亟待完善。

退：集体产权属街道 原村民尚待“拆迁”

小李生活在广州的城乡结合部，上世纪八十年代初曾有机会“农转非”。村里人相继由农村户口转为非农业户口，而同是农民出身的邻居，每年有旅游费有分红，村里集体产权的房子只能由村民购买，不到十年，这批人全部后悔，随之而来的经济大潮使农村人口收入大变样，成为工人的村民与分红无缘，对是否购买村中的“小产权房”也是进退维谷。

转为非农业户口的居民想转回农业户口，小李并非个例。小孙曾是农业户口，家住北京（楼盘）的城乡结合部，二十年前买了农村集体产权房屋，拆迁过后，一家人全部转为城镇户口，这栋“小产权房”于他们只有一张薄薄的购买合同，年前小孙买了新的商品房，认定为“首套房”。小孙说，当地居委会表示如果这批小产权房“拆迁”，他们原住村民也会得到相关补偿，“首套房的优惠条件算是捡来的。”

对于这部分等待拆迁补偿的“原住民”，业内提示，如果家中人口全部转为城市居民，不要自行拆迁小产权房。一旦自行拆迁，由于家里已不再有人是集体成员，或者该集体已不存在，原有的使用权也将随之丢失。

小产权房是我国城市化过程中的产物，律师认为，房子无论是否有产权证，无论是商品房还是建在村集体土地上的房屋都可以作为遗产可以继承；宅基是不允许流转到本集体经济组织以外的人，但许多地方现实中可以在一定范围区域内流转。

如今农非界限不再明确，统一居民户口已是大势所趋。而与农业人口有着密切关系的宅基地、小产权房会有怎样的变革，将极大影响房地产业。小产权房最终是进是退，相信随着我国法律的不断完善答案终将浮现。