限购的效应与边际效应

李一戈

从国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格指数看，房价环比上涨的先锋队，4月份就已经是二线城市唱主角了。5月18日公布的数据，再次重复了这一现象。

倒不是说一线城市就不上涨了，不，它们还在涨，而且由于基数高，涨幅又不低，总价增量仍很吓人。但从势头看，二线热点城市似乎有“接棒”的迹象。

是哪些城市？春节以后的几篇文章里，我已经陆续点过它们的名了。南京（楼盘）、苏州（楼盘）、厦门（楼盘）、福州（楼盘）、合肥（楼盘）、珠海（楼盘）等。我们记者实地调查的情况看，南京、苏州、珠海的楼市去年三季度以后就开始起飞。因此，严格说来，它们不是“接棒”，而是持续。只是，范围有所扩大。最近，有朋友跟我说，南昌（楼盘）、武汉（楼盘）的房价也在加速。

如果说，南京、苏州、厦门多少还有可理解之处，让我有点意外的，是合肥和南昌这样的弱二线城市。经济实力和居民收入水平，在中部并不算很突出。

肯定有朋友会说，这些年来，房价的上涨，从来不是经济水平和居民收入逻辑发展的直接结果。用人均收入来衡量，无法解释房价翻着筋斗地上涨。既不能与西方发达经济体的城市进行比较，国内城市之间也会有令人错谔的表现。譬如，成都和重庆（楼盘）的经济实力明显要强于南昌、合肥，但它们的房价就远比后两者温和得多。

正如深圳（楼盘）、上海（楼盘）、北京（楼盘）（通州）加码调控一样，二线热点城市紧随其后进行调控，并不令人意外。此前南京、苏州已实行“限涨”措施，但收效甚微。据媒体报道，在地王迭出、楼市量价齐飙的情况下，苏州即将实施新一轮限购方案，包括购房者须满足缴纳社保一年以上，缴纳个人所得税两年以上，另将推出非本地户籍人士买房须持居住证满一年的硬性规定，以防止刻意炒房、补社保等情况。

苏州与南京是此轮华东楼市急升的“双子星”，此前已双双发布“限涨令”，这次南京会不会也推出限购措施？很有可能。已有好事者把新一轮限购名单都列出来了。主要就是上面列举的那些二线城市。只是孰先孰后而已。

限购这种做法我们并不陌生。上一轮调控，最多的时候，全国有46多个城市限购。2014年6月后，除一线城市和三亚（楼盘）外，它们陆续取消了限购。顺便说一句，我至今不明白，决定实行限购和取消限购之前，有没有进行类似赛前沙盘推演的预判。

限购的效果，很难直接评判。2011年楼市的短暂调整，很难说与2010-2011年一批城市实行限购没有半点关系；但你要是认为限购真能起到抑制房价的作用，就很难解释，在限购没有任何放松的情况下，出现了2012-2013年的全国性暴涨。同样，一线城市持续限购6年了，深圳去年以来却再次上涨，上海今年以来也不遑多让。

略去论证过程，基本可以肯定，单一的限购措施，见效甚微，如果不是可以忽略不计的话。限购必须与其他调控政策一起配合使用，包括但不限于信贷政策、财税政策和土地供应。而且，限购在其中只能扮演起辅助作用的配角。

那么问题来了。2015年下半年以来（深圳更早一些），以一线城市和二线热点城市为代表的这轮楼市上涨，主要的推动因素是宽松货币下，大量资金涌入房地产市场，再加上这些城市2014年-2015年的土地供应严重不足。

现在，资金对楼市的流动偏好并未发生根本位移，土地供应依然没有改善，仅仅是重新祭出或收紧限购，效果是可以预见的。因为，前二者是影响当前楼市发展的主导因素，限购最多是次要因素，主导因素没有变化，次要因素无法改变市场运行轨迹。上一轮的限购，已被证明效应极为有限，重新祭出限购，边际效应更是递减。从这个意义上说，目前的限购更多是具有心理层面的影响和象征意义。

二线热点城市的政府部门当然不能听任楼市的狂飙，但只停留在恢复2011年的限购老手段，也是不够的。在因城施策的原则下，像南京、苏州等城市，商品房库存告急，可以协调金融机构，再次上调二套房首付；采取措施，催促地产商将在建商品房上市，并尽快供应更多的土地。有些城市，前两年供应土地就不多，今年又是两三个月断档，这是在制造饥饿。

我在此前的文章说过，一线和二线热点城市，常常要靠盘活、整理存量土地来供应市场，新增建设用地有指标限制。这方面，国土部门也应有所作为。国土资源部是房地产调控部际联席会议成员，此时理应为土地供求关系紧张的城市，置换一批新增建设用地指标。

房地产市场的管理，包括调控在内，需要增加预判性。一波大涨，京沪深攀上10万+的新高峰；又一波大涨，南京苏州站稳了5万+的边线，合肥厦门福州武汉珠海也在追赶。这样的涨势，已经对深化经济结构调整形成了障碍。预期管理不可缺位。(编辑 张立伟)