险资领衔中国资本“出海”购置不动产

随着人民币汇率波动，国内资本正纷纷转向海外投资不动产。

机构统计显示，今年第一季度，在亚太区域涉及不动产的资金流动中，来自中国的资本占据64%。其中保险资金占比50%以上，正成为领衔中国资本出海的主要力量。

分析人士指出，国内经济形势及汇率的差异，是导致国内资本外流的主因。尽管这一趋势还将持续，但由于各项政策的限制，其势头将被一定程度遏制。

在资本的跨国流动中，不动产(尤其是写字楼、商场等商业地产)因其收益的稳定性，往往成为收购标的的首选。第一太平戴维斯对大宗跨境不动产交易进行的统计发现，今年第一季度，亚太地区的跨境不动产交易额中，资本流出规模148亿美元，流入21亿美元，呈明显资金净流出状态。

在这其中，约有64%的交易额来自中国，明显高于去年同期22%的比例。中国已成为亚太区域跨境不动产交易的主力。

第一太平戴维斯中国区负责跨境交易的人士王尧向21世纪经济报道记者表示，美国、英国和澳洲的不动产，是中国资本较为集中的投资领域。

王尧指出，在一季度中国对外不动产投资主体中，保险投资占比80%，明显高出去年全年60%的比重。他表示，保险资金海外布局的加速，始于2013年。此前一年，保监会发布《保险资金境外投资管理暂行办法》，极大促进了保险资金海外布局。早在2010年，保监会出台“两个办法”(《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》)对保险资金的投资方式做出了明确规定。

据介绍，保险资金追逐海外不动产，所考量的主要因素在于：安全性、收益率和政治稳定性，此外还包括所在国的法律法规，会计、税务的透明度，以及房地产市场流动性等。

因此，保险资金往往会选择带有一定租约的商业地产项目进行投资。保险资金倾向于做财务投资者，而很少参与项目管理和运营。

就收益而言，王尧表示，当前北京、上海(楼盘)等地甲级写字楼的租金回报率不到4%，而伦敦和纽约等地的甲级写字楼收益率在4.5%-5%。

他还认为，按照国际经验，保险资金往往会拿出10%-15%的资本配置不动产。而截至去年年底，国内大型保险公司用于配置不动产的资金比例尚不到3%。因此，预计险资配置不动产的趋势还将加剧，且由于险资对于国内经济的波动性有所忌惮，因此更加倾向于投资海外不动产。

紧随险资后的，是国内的房地产资金。据21世纪经济报道记者了解，房地产企业投资海外不动产的方式倾向于开发和运营，而非单纯财务投资。

王尧介绍，也有部分房地产企业以财务投资的形式介入海外不动产，但这可能只是个“敲门砖”，其目的是熟悉当地的法律、税务等规则，为将来进行开发投资做准备。

多家机构提供的资料显示，从2011年开始，中国资本投资海外不动产趋势加剧，其投资主体也在不断变化。

2011年，海外投资主体以主权投资基金为主，如中投、中金等。2012年-2013年，险资、银行、开发商等纷纷进入。直到最近两年，中小型民企、财富管理公司、高净值个人等也开始追逐海外投资标的。如中民投目前已成立了一个并购基金，并在英国、北美地区寻找大型整栋办公物业标的的投资机会。

近年来，中国资金投资海外不动产的规模正不断扩大。

这有大环境的影响。王尧表示，随着国内楼市供需关系逆转，房地产投资的收益率已不能复制过去十年的模式。此外，随着美国经济复苏和美元升值，人民币进入缓慢贬值通道，促使资金流向海外。

从政策层面看，为消化过剩产能，近年来国家鼓励企业“走出去”，也在一定程度上起到刺激作用。

且很多国家的不动产产权期限较长，当地法律对于物权所有者的保护也较为完善。因此其安全性被认为要高于国内。

目前来看，国内资本“出海”的大势还在持续。今年4月，中国人寿(601628,股吧)联合加拿大资产管理公司Brookfield，以3.46亿英镑成功收购英国伦敦一栋办公大楼，初始回报收益率达4.9%。

多数受访者认为，若资金大量流出，对于我国的外汇储备会产生不良影响，对此，保监会已对险资的外流提出一些限制性措施。但当前的汇率背景下，就资金的安全性和收益率而言，海外投资趋势将难以避免。