上海楼市4月成交急跌 泡沫挤出效应隐现？

一名上海（楼盘）本土房企人士指出，市场供应量会不断增加；而客户被新政拦在门外，可以理解为在减少；房价也被地价逼得越来越贵，市场终会走向量跌价涨。他继续分析，房企不会做赔本生意，市场僵持之下就会出现有价无市局面。

本报记者 王怜花 上海报道

日前，上海房地产交易中心公布了4月份一、二手房成交数据。围绕这组数据，房企在销售与拿地方面的战略转变趋势隐现。

4月，上海市二手房已从3月份成交5.66万套跌至1.8万套，成交量大跌68%；均价24846元/平方米，较3月下降6.9%。一手房成交97.2万平方米，均价32636元/平方米，环比分别下跌56%、1.9%。

有业内人士预测，上海二手房市场将迎来“有价无市”局面，并称整个二季度成交量月均也不会超过2万套。

链家研究院研究主管陈开朝认为，不同于以往，这次上海政府确实有“壮士断腕”的调控底气。就5、6月份而言，上海楼市整体稳中带降是大概率事件，主要因为房价轻度下滑增加人们的观望情绪；刚性的改善需求择机完成交易，市场需求支撑进一步乏力。因为二手房的降价弹性远小于一手，开发商在维持表面价格不变的同时，加大隐性营销力度，会吸引更多二手房成交转向一手。据此判断，5、6月份上海二手房成交很可能出现急冻，一手房成交会在低位企稳。

上海市迟迟未出台今年的土地供应计划，也为土地市场带来不明朗影响。如此背景下，经历4月零宅地出让之后，5月11日上海当月土地首拍也备受关注。

市场连续下行

上海链家市场研究部监测显示，上海二手房价已经连续4个月下滑，4月成交套数位于近一年来最低点；全市二手房成交面积197万平方米，环比3月下跌55.6%。

同策咨询研究部统计显示，上周（5月2日-8日）上海商品住宅成交量仅16.07万平方米，相比“325”新政发布前一周成交71.69万平方米大幅下跌，周平均交易量由3月底的20万-30万平方米下跌至15万平方米左右。

一名上海本土房企人士指出，市场供应量会不断增加；而客户被新政拦在门外，可以理解为在减少；房价也被地价逼得越来越贵，市场终会走向量跌价涨。他继续分析，房企不会做赔本生意，市场僵持之下就会出现有价无市局面。

同策咨询研究总监张宏伟也认为，一旦房子没有了接盘方，或者说被70%的高首付挡在门外，有价无市的局面就形成了。

陈开朝指出，6月份迪士尼开园将对上海市GDP增速影响非常大。2010年上海世博会7000万游客拉动了上海GDP增速约2%-3%，保守估计迪士尼开园将对上海GDP增速拉动至少1%。如果迪士尼效应达预期，上海经济对楼市的倚重将大大降低，因此上海政府不会轻言退出调控。但此次调控，政府致力于管控房价，不仅会全力防大涨，也会全力防大跌——防大跌是因为上海对全国经济和楼市的稳定身负巨大责任。

因此陈开朝认为，市场一旦出现明显降价，上海政府也会及时退出调控。在持续的量缩过程中，以存量房交易为主导的上海楼市，二手房价格的相对坚挺会支撑上海房价坚挺，但开发商的价格策略肯定会逐渐软化。

中原地产高级区域营业董事劳瑞芳指出，“325”新政一个最大的效果就是，被限购的买家开始在上海周边寻求买入机会，比如花桥、太仓（楼盘）、嘉善等区域。

房企调整拿地策略

接受21世纪经济报道记者采访的多名业内人士回忆称，2015年央企与闽系房企几乎撑起了上海土地拍卖市场的半壁江山。业内人士指出，房企在接下来的土地拍卖中会偏谨慎，但市场也不会立即转冷。最近的土地市场走向早已成为焦点。

“325”新政后，上海楼市与土拍双双进入调整期，土地市场甚至出现罕见的零宅地供应。而在五月初将有11幅土地入市。同策咨询研究部总监张宏伟表示，目前土地市场的低迷除了受“325”新政影响外，更多是由于整个上海土地市场本身的供应量偏低，这从1-4月份土地市场持续低迷可见一斑。此外，原本年初就会出台的上海2016年土地供应计划至今没有出台，也是导致土地市场整体形势不明朗的原因之一。

一幅将于5月11日拍卖的泗泾地块，吸引了不少资金实力雄厚的房企报名竞拍。绿地控股(600606,股吧)（600606.SH）一位内部人士透露，该公司本有意参与竞拍，但看到对手过多就直接放弃了。

事实上，大房企的拿地策略正在转变。已经在上海深耕并在年度销售排行榜上进入前十的房企绿地、万科（000002.SZ）、融创（01918.HK）等，近两年很少在公开市场拿地，基本都是通过收购、合作获得储备；即使在公开市场拿地也看性价比或选择与政府合作。去年以来，融创在上海拿下的唐镇、浦江镇地块，均为收购而来。

而此前并未在上海获取土地的房企，高价拿地之后也会为面粉贵过面包的情形犯怵。因此带来的资金问题也不可忽视。来自wind资讯、中投证券研究部的数据显示，2015年，142 家A股房企货币资金覆盖短债由2014年的81%攀升到 97%，净负债率也由2014年的81%上升到88%。2016年一季度，房企货币资金/短债比率更是从2014年同期的72%攀升至109%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从市场热度来看，房企在松江拿地的热度会较高；而南桥本身库存规模还算较大，部分房企可能在此类拿地方面会相对保守。另外，不排除近期部分闽系房企会积极拿地，目前有较多房企进入上海市场，但没有明显拿地动作，所以土拍市场上此类房企的动作或相对激进。

一名业内第三方机构人士透露，近期房企对外宣传口径已变成：积极应对市场反馈、随时调整市场策略。据其透露，一二线城市土地拍卖表面上房企们积极交标书待拍，实际上已经变得谨慎。“去的企业多了，也会要求好的政策”，比如拿地之后的银行贷款、开发年限之类的敏感问题，“都可以谈”。但21世纪经济报道记者查阅了上海5月拟出让的几幅地块，出让条件尚无任何变化。

（编辑：骆轶琪，邮箱：luoyq@21jingji.com）