楼市回归功能定位 短期降温不可避免

本报记者 张敏北京（楼盘）报道

在中国经济结构中举足轻重的房地产业，其角色正在发生微妙的变化。

5月9日，人民日报发表《开局首季问大势》文章，邀请权威人士对中国经济形势进行分析。文章多处提及房地产，并表达出“不应通过加杠杆"去库存"”，以及“回归到各自的功能定位”之意。

由于本身规模庞大，且涉及上下游数十个行业，房地产被认为是宏观经济的重要一环。尤其在经济增速下滑之时，房地产往往被认为是“稳增长”的重要力量。分析人士指出，在当前经济增速筑底企稳之际，文章传递出解除房地产身上的“枷锁”之意。这也意味着其角色定位将要发生变化。

随之而来的，未来对房地产市场的调控手段亦将出现调整，这涉及到中远期的调控思路。但就短期而言，业内人士认为，降温的动作不可避免。

角色之变

长期以来，房地产在我国国民经济中的地位可谓举足轻重。根据国家统计局的数据，2016年第一季度，全国固定资产投资（不含农户）85843亿元，同比名义增长10.7%。同期，房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%。即便在房地产市场出现供大于求、投资增速下滑之时，后者所占比重仍然达到20.59%。

历史数据显示，在2014年之前，房地产投资增速常年高于同期的固定资产投资增速，最高时所占比重甚至达到30%。

除本行业外，房地产还可拉动上下游等钢铁、水泥、化工、家具、家电等数十个行业的增长，同时还创造大量的就业岗位，被认为是名副其实的“支柱产业”。主流观点认为，在今年一季度宏观经济企稳回升的过程中，房地产市场的回暖起到了重要作用。

但在未来，这种角色可能发生转变。

根据上述文章的说法，由于高杠杆带来了一定的泡沫风险，出于控制风险的考虑，“明确了股市、汇市、楼市的政策取向，即回归到各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能简单作为保增长的手段。”

具体而言，“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化"去库存"，而不应通过加杠杆"去库存"，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”

之所以做出上述调整，在于这样一种判断：“我国经济运行不可能是U形，更不可能是V形，而是L形的走势。”且这种走势“不是一两年就能过去的”。

上海（楼盘）易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，“回归到各自的功能定位”的说法，意味着要弱化房地产业在“稳增长”中的作用，给房地产“减负”，同时强化其民生属性。他认为，这样才会保持市场稳定，防止大起大落。

事实上，就长远来看，房地产对宏观经济的拉动作用正在不可避免地削弱。随着整体市场供需关系的逆转，房地产业彻底告别以往的爆发式增长阶段，并将进入以“去库存”为主流的低速增长期，具体表现为，房地产开发投资、新开工、拿地、销售等指标等增速整体下滑。

多家机构在报告中提到，今年全年，预计房地产开发投资增速不会越过10%的红线，5%－6%的增速成为券商的主流观点。相比之下，机构普遍认为，我国固定资产投资的增速不会降至个位数。

利好与利空

按照大多数业内人士的观点，“回归原本属性”的角色定位，对于房地产业的长远发展而言，无疑是利好消息。这意味着房地产业的“去功能化”，同时也将面临一个稳定的政策环境。

国土部一位不愿具名的专家向21世纪经济报道记者表示，过去几年来，房地产业面临的政策环境阴晴不定，或强力托底，或重拳打压。这在一定程度上扰乱了市场信号，造成市场大幅波动，不利于行业的长远健康发展。

实际上，宏观经济形势的企稳，本身就已给楼市带来利好。严跃进表示，当前宏观经济的“L”形，说明了经济企稳局面形成，这会使得后续房地产市场的潜力继续释放。无论是钢铁建材等供应端，还是购房自住等需求端，都迎来一个较好的改善机会。

按照上述文章的观点，去库存的要义在于“人的城镇化”。未来“要加大户籍制度改革力度，建立健全农民工进城的财税、土地等配套制度”。从这个意义上，房地产面临的利好仍是长远的。

但上述国土资源部专家同时表示，很多地方政府仍然有着严重的土地财政倾向和“房地产依赖症”，尤其在当前的经济“换挡期”，这种依赖有增无减。根据其调研结果，受困于房地产市场低迷，2015年上半年，很多中西部城市的财政收入下降了20%-30%，这种情况直到年末市场升温才有所改观，但仍未恢复到以往的水平。

因此，“回归到各自的功能定位”并非简单的角色变化，在执行中需要经历一个长期的过程，短期的“阵痛”不可避免。

不仅如此，就此次文章的基调而言，短期来看，房地产业面临的“利空”成分似乎更大。

对于文章中出现的“房地产泡沫”、“一二线城市房地产价格上涨较快”、“高杠杆”等说法，业内人士认为，这明确了对于当下市场的一种判断——“局部过热”。

基于这种判断，“降温”很可能成为房地产政策的一种方向。今年3月以来，除上海、深圳（楼盘）、北京等一线城市出手打压楼市以外，苏州（楼盘）、南京（楼盘）等热点二线城市也出台政策，对市场进行降温。这两个城市甚至祭出了“限价令”的手段。

21世纪经济报道记者近期调研发现，在厦门（楼盘）等热点二线城市，尽管开发商成为市场升温的受益者，但也普遍存在“楼市过热会招致政策打压”的担心。同样地，在北京对通州区的商住项目实施限购之后，该项限购扩大至其他区域的预期亦十分强烈。

有观点认为，未来一段时间，若楼市继续升温，不排除热点城市在金融杠杆的运用上继续收紧，具体表现为对部分城市提高首付比例、贷款利率、打击首付贷，等等。这对于广大一二线城市而言，并非利好消息。