前四月上海顶级豪宅抢闸跑量 去化压力隐现

本报记者 唐韶葵 上海（楼盘）报道

上海“325”新政影响了整个市场，包括单价10万元/平方米以上的顶级豪宅。上海链家市场研究部数据显示，4月豪宅成交均价为112225元/平方米，环比显著上涨11.52%，为2015年6月以来单月新高。

新政以来，华侨城苏河湾已成交公寓及别墅13套，收金6.88亿元，项目整体成交均价高达125979元/平方米。其中一套均价超过28万元/平方米，成交总价近2亿元。

同策咨询研究总监张宏伟分析指出，2016年1-4月上海市单价10万元/平方米豪宅（下文中称为“顶级豪宅”）成交套数高达400套，成交量创历史新高。而政策预期出台导致市场放量、单个项目主动推盘跑量、富豪群体的资产配置需求等成为主要原因。

回顾近几年成交情况，同策咨询研究部数据显示，2010-2015年上海市顶级豪宅分别交易78套、119套、149套、112套、144套、611套。而2016年前4月就卖出400套，大幅超出近6年年均套数，也达到2015年“顶级豪宅”元年611套的65%。

2015年上海总价1000万以上的商品住宅成交金额达1893.4亿元，其中1000万-1200万总价段住宅成交额占16.4%。

而今年前4个月，上海高端住宅市场成交金额占总商品住宅成交金额的34%，其中1000万-1200万总价段住宅成交额占22%，需求依然旺盛。

同策咨询研究部数据显示，2016年1月1日-3月24日，上海顶级豪宅成交259套，“沪九条”出台之后，3月25日-4月30日上海市“顶级豪宅”成交套数仍然高达141套，似乎并未受“沪九条”政策面影响。

从2016年1-4月单月来看，上海市顶级豪宅分别成交103套、55套、156套、86套，3月份成交量尤为出彩。

张宏伟指出，今年前四个月在预期调控政策出台等因素影响下，豪宅项目为了规避影响积极跑量，推升“顶级豪宅”市场成交套数走高。而3月初已经传出上海楼市政策会收紧的预期，从而造就当月成交高峰。

这一行情能否持续？一个事实是，今年内还将有更多的豪宅项目入市，这对于当前豪宅供应量充足的市场而言，无疑增加了去化压力。

2014年7月9日，丽丰控股旗下注册公司东方动力有限公司以5.77亿元夺得黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块。该地块剔除保障房的楼板价为85513元/平方米，刷新了此前73099元/平方米全国“单价地王”纪录。

此外，2014年年底，格力地产(600185,股吧)、三湘地产分别拿下前滩上海楼板价“地王”，当时6.6万元/平方米的楼板价已经成为周边豪宅项目走向坚挺的依据。如今，这些项目即将入市，据记者了解，这些项目基本上是10万元/平方米的项目范畴，随着前滩建设进度的推进，未来售价抬升也不无可能。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，前述两宗地王项目将对周边板块，甚至上海整个顶级豪宅市场带来土地成本攀升的影响。