土储告急，牵手国企，上实城开欲解“无米之炊”

[摘要] 2011年，上实城开拥有1700万平方米的土地储备，2015年只剩约400万可售建筑面积，且逐年大幅下滑。那么，问题来了，巧妇如何能为“无米”之炊？

时代周报记者 杨静 发自广州

改革派、保守派，两种不同的角色，正在上实系地产平台的两家上市公司—上实城开（00563.HK）和上实发展(600748,股吧)（600748.SH）中轮番切换。

距离2017年完成整合只有一年左右的时间，两个平台之间如何分配格局，如何重塑核心竞争力与再造机制，博弈不曾停止。这不仅仅只是两家公司彼此之间的互博，更是两家公司自己跟自己的较劲。

几番交手，上实发展占据上风已经有目共睹。凭借绿色地产、联合办公和互联网+，外界看到了这家老牌国企展现的新气象，以及在主体业务+创新业务进阶路径上的有序推进。上实城开方面，频频出售项目股权以优化现金流成为惯性动作，从2014年起便忙于从三线以下的楼市撤退转战一二线城市的调整中，尽管今年起它要用“住宅+商业+X”战略谋求突破，但时间上，无疑慢了一小步。

有一个事实更让外界为这家公司捏了一把汗：2011年，上实城开拥有1700万平方米的土地储备，2015年只剩约400万可售建筑面积，且逐年大幅下滑。那么，问题来了，巧妇如何能为“无米”之炊？

转机出现在两周前。一纸和上海电力(600021,股吧)建设有限公司（600021.SH，以下简称“上海（楼盘）电力”）、中国电建(601669,股吧)地产集团有限公司（601669.SH，以下简称“电建地产”）的合作框架协议，有望为上实城开的再度崛起打开想象空间。

这是上实城开近些年来一次比较重要的对外合作。而这也并非简单的资源互换，如果成功，将会成为新一个国企合作的样本案例，外界等着看结果，一旦达成实质性的突破，上实城开更是有望扭转在上实系地层平台中的位置，实现“逆袭”。

骤减的土储

土地储备骤减，这是时代周报记者在外界开放性解读中总结出的对上实城开的集中判断。

按照2011-2015年的年报数据显示，这一数值分别约为1700万平方米、900万平方米、759万平方米、567万平方米和400万平方米。

不过，上实城开方面并不直接认定土储的匮乏，“为集团奠定了长远发展的良好基石”，历年财报扉页屡屡如是标注。从目前看，依托于原先中新地产的土地储备和在上海徐汇区及闵行区深厚的根基，上实城开握有的不少王牌项目本身就可以创造不菲的收入来源。

值得注意的是，这些土地大部分为2005年之前获取，2011年收购中新地产后的土地也是按照账面价值注入上市公司。

据官方资料显示，现今上实城开项目主要分布于上海、北京（楼盘）、天津（楼盘）、重庆（楼盘）、长沙（楼盘）、昆山（楼盘）等一二线城市。产品业态包括中高端住宅、服务式公寓、酒店、商用及办公室楼宇。其中，上海土地储备达到 120 万平方米，占公司土地储备总量的 24.9%，位于上海闵行区莘庄地铁上盖项目和南方商城附近的城开中心项目，是两大重要战略性项目。

这跟上实城开本身的企业战略规划有关。在完成对中新地产“蛇吞象”式的收购后，重组土地储备及优化资产组合一直是上实城开的首要工作。债券评级机构穆迪曾多次发文判定，上实城开将会陆续出售不符合公司战略的项目。

实际上，上实城开近几年来都会进行一系列的重组和资产剥离动作以完成做强的夙愿：2012年12月25日，出售成都公园大道项目全部股权；2013年5月29日，宣布退出上海徐家汇(002561,股吧)中心项目，并以此置换上海徐汇区另外四幅商业地块，不久后，再度宣布出售上海城开中心25%股权；到了2015 年，以9.40 亿元的代价出售了三河市 67万平方米的储备土地以及年底完成对珠海（楼盘）市淇澳岛内路的东侧淇澳岛项目的抛售。

“带来巨额的现金流”，财报中对于出售都会这样标注。反映在账面综合现金流量表上，时代周报记者梳理数据发现，2011-2015年间投资活动所得现金净额数值呈现十四级跳，从3.36亿港元跃至41.9亿港元。

事实上，土储骤减伴随着盘子本身的缩小。5年前，上实城开在全国13个城市拥有25个房地产项目，到了2015年底情况变成了在10个城市拥有19个项目。

“未来集团会继续实行商住并举、以上海为发展核心，通过不同渠道获取土地资源，包括城中村的改造或者利用母公司背景优势，以合理的价格新增土地，避免在公开市场争夺地王而损害毛利率。”3月份上实集团的香港业绩发布会上，管理层对外回应。

“上实集团方面在2007年就承诺了上实发展的太子之位，该卖的都在卖掉，不卖的都自持着，但坐吃会山空，上实城开现在土地储备上确实称不上多，不利于后期的做强做大。“接近上实城开的上实集团内部人士刘平（化名）对时代周报记者表示。

在他看来，通过和第三方合作或者整合的方式进行一线的补仓，是理想的方式，“上实集团层面不一定会有资源的注入和倾斜，但这一轮国资改革的契机下，上实城开可以和其他国企合作，不一定局限在内部合作上”。

上实城开的小伙伴们

寻求外部合作一直是上实城开历年来发展的另一条隐藏着的主线。

这样看，上海电力和电建地产的入局就并不意外了。按照目前公开的内容，上海电力、电建地产和上实城开三家未来将共同寻地合作开发。值得注意的是，合作中强调了要推动“上海电建存量土地共同开发”。

这是颇值得玩味的一点，也是三方共赢的基点。据时代周报记者了解，电建地产与上海电建同为中国电建集团的成员企业和房地产板块发展的主要平台。在中国水利电力建设集团与中国水电顾问集团及电网公司两家单位完成了整合后，电建地产以中国电力建设集团有限公司旗下唯一房地产开发平台的身份，于2014年9月正式完成更名。

目前，电建地产业务范围涉及土地开发、房地产开发、物业管理。产品覆盖住宅、写字楼、商业、酒店等多种类型。现在已在北京、上海、深圳（楼盘）、天津、郑州（楼盘）、南京（楼盘）、三亚（楼盘）、林芝等18个城市共54个项目进行了房地产开发。而华东区是电建地产的重要区域，这点和上实城开聚焦上海及国内一线城市与长三角地区重要城市的定位契合。但基因文化不同的三家到底会如何进一步具体的合作，截至发稿时，上实城开并没有具体回应时代周报记者的这一疑惑。香港董秘办相关人士则表示：“近期忙于进行其他路演活动中，会尽量在5个工作日内有相应的说明。”

和上海电力和电建地产的合作是目前上实城开为数不多的和国企的合作。不过，上实城开几大王牌项目的合作方来头均不小。上海长宁区的新地标上海世贸商城合作方为南丰集团。闵行区的莘庄综合交通枢纽（TODTOWN）的另一大鳄为新鸿基。早些时候，上实城开已经展开对地产金融领域的布局，与深圳平安不动产签署战略合作协议，与华融置业签署战略合作协议，在上海自贸区成立了集团旗下商业资产管理公司等。

但是，外界依旧好奇的是，上实城开和上实发展彼此的协同效应并未得到有效的发挥。

上实城开前董事长倪建达曾对外认为，上实城开和上实发展之间并没有形成直接的竞争，“（两个公司）拿地的区域是不同的。当然在某些地方有共同的项目，但这几年随着我们不断地调整，这个现象已经不存在了。”

不过两家公司彼此之间的较劲一直存在。追溯上实系地产整合之路，两者的竞争已历经多个回合。上实发展最先得宠但早期业绩成绩难看，2010年被上实控股收购63.65%股份而地位不明朗，2011年上实控股注资上实城开后，上实发展居于下风，直至2014年借助与上实东滩投资共同开发建设养老社区项目得以扭转局面。

“上实城开在上实发展落后的期间内有着不错的业绩和势头，只是忙于战略的调整后来慢慢落后了。”刘平说。

上实城开主席季岗引用宋朝词人张孝祥的诗句回应外界称，“立志欲坚不欲锐, 成功在久不在速”。在他看来，上实城开制定的五年发展规划将合理调配各项资源，多年来建立的稳固根基愈加扎实。此外，已经动工的上海滨江城开中心、TODTOWN天薈建造工程、海世贸商城将可稳步提升整体租金收入占比。

今年上半年，上实城开正在加大推盘力度，“抓住此次一二线城市房地产市场的契机，实现去化，”上实城开执行董事及副总裁黄非多次在内部会议上指出。

另据时代周报记者了解，目前上实城开已经明确了自己的产品战略定位，即“遵循以区域级综合体为主，社区级商业产品为辅的产品发展方向”。至于未来，将在一二级市场的土地开发、旧城改造等业务领域继续采取多种灵活发展途径并将通过资产运作、战略合作，为不同业态的开发建设做准备，实现房地产开发和商业运营为特色的发展道路。