通州商住限购前夜：成交量创新高

本报记者 王营 北京（楼盘）报道

在3月北京商住产品成交量首次超过普通住宅之后，4月这一趋势更加明显。截至4月21日，北京市商品住宅10490套成交中，商住产品多达7146套，占比68%。不过其中超过六成的商住成交为通州区所贡献，通州住宅的限购与行政副中心的区域前景，使得该区域商住类产品成为投资热点。

来自房地产开发商的消息称，这一现象也引发了高层关注，据悉近期通州商住产品也将纳入限购行列，一旦这一政策落地，预计将对通州商住成交产生较大影响。

据亚豪君岳会统计，4月第三周（4月18日-4月24日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交6788套，成交面积46.9万平方米，环比之前一周分别增加201%、88%。这一成交量也创造了有史以来的周度新高，甚至超越了2016年前3个月的月平均成交。

亚豪机构副总经理高姗分析道，上周成交的大幅飙升，主要是受到商住市场的影响。根据亚豪君岳会数据统计，4月第三周商住产品共实现成交5427套，其中通州区商住产品共成交4698套，在全体商住成交中占比近九成。从成交排行榜中也可看出，排名前六位的项目均为通州商住产品，排名首位的东亚·尚品台湖更是实现单周3191套的成交量。

高姗认为，通州商住的成交集中暴涨，主要是受到商住限购传言的刺激。

近日市场传言通州继住宅限购之后，商住项目也将被“收紧”，其中包括购房资格收紧以及首付提高等方面。此消息一出，刺激了供需双方同时发力，对于供应方而言，一旦限购，具备购房资格的客群基数将大大减少，区域内同类型产品竞争压力较大，对于项目销售速度将产生较大影响，因此不少项目选择在限购政策出台前加紧推盘出货；而对于需求方而言，通州区域未来发展前景长期被看好，因此投资类需求十分踊跃，而此次限购前夜成交大幅超过通州住宅也是出于这一原因，商住产品的不限购特性使其吸引了大量投资类需求。

目前通州商住限购的“靴子”仍未落下，预计该区域商住类产品成交仍将持续高涨，直至限购落地才会告一段落。

早在4月20日就有知情人士透露，通州区关于商住限购的细则已经基本确定，最快在“五一”前后发布，未来通州商住公寓、写字楼、商业办公等项目也将受到限购限贷制约。具体细则包括：首付比例将从现在的50%大幅提高，贷款利率也或将进行一定调整；资格认定口径将发生变化，未来商住项目购房人的资格也将受到社保、个税连续缴纳年限等方面的限制；对于开发商而言，散售模式将受到限制。

此前，通州商品住宅方面已经实行了以区为属性的全国最严限购，通州住宅成交量自此开始大跌。中原地产统计数据显示：通州新建商品住宅成交从2015年8月开始明显下调，特别是2015年9月以后持续走低。从2015年9月签约508套，下滑到2016年1月签约475套。

不仅成交量下跌，库存也在大幅下跌。目前，通州商品房可售住宅仅5538套，处于历史低位，相比去年初的1.2万套，下调了一半多。

中原地产首席分析师张大伟认为，对于通州来说，首都副中心的利好非常明显，但升级限购的确会明显抑制市场成交量。不过，对于区域内的房价来说，影响不会太大。首都副中心的限购政策抑制住了房价上涨幅度，但一旦通州利好持续落地，市场价格依然会有明显的上行趋势。