市场分化背后：房地产走向“货币决定论”

就整体楼市而言，供需关系对于房价的推动作用正在减弱。外部环境的作用正变得越来越大。具体包括“营改增”等重大政策调整、信贷杠杆调整、货币环境变化等。在这其中，鉴于房地产业带有较强的资金密集性质，因此货币环境的影响最为关键。

本报记者 张敏北京（楼盘）报道

房地产业和货币政策如今正迎来关联最为紧密的时期。

来自国家统计局的数据显示，今年3月，在全国70个大中城市中，新建商品住宅价格（不含保障房）同比涨幅最大的深圳（楼盘）为62.5%，最小的湛江（楼盘）为-3.8%。房价的变化正是市场形态千差万别的一种缩影。

在很多业内人士看来，这恰恰反映出资本趋利避害的特征。在同样的杠杆下，资金更愿意流向风险小、收益可观的领域。能够体现这一点的，恰恰是如今房地产市场的分化。

这种逻辑的变化有迹可循。中泰证券指出，随着供需关系逆转、人口红利消失，支撑房地产市场的内部动力正在弱化。因此，外部环境的作用愈加明显，而货币政策的宽松程度最具决定性。

逻辑改变

根据中泰证券统计，过去十年来，尽管经历了多轮调控，但除了在2008年出现剧烈回调外，全国70个大中城市的商品房价格总体呈震荡上行趋势。近几年来，房价波动周期逐渐缩短，波动幅度也逐渐收窄。

若将这种波动与M2（广义货币发行量）增速相比较，可见其越来越强的同步性。

具体而言，房价变化与M2同比增速的变化相一致，但前者往往会出现一定程度的滞后。近年来滞后的时间正在变短，同步性越来越强。

按照中泰证券的观点，“在人口红利逐渐消失，区域分化愈加显著的背景下，房价更多呈现的是金融属性，由货币环境决定。”

其内在逻辑为，一方面，楼市整体出现“供大于求”的变化。虽然一线城市和部分热点二线城市的供应量仍然不足，但就整体楼市而言，供需关系对于房价的推动作用正在减弱。且人口红利的消失，又进一步印证这一结论。

另一方面，截至2015年末，一线城市的房价收入比约为19.0。尽管高于全国平均水平，但与2010年超过20.0的高点相比，已有明显下调。因此即使对于一线城市而言，房价上涨的内在动力也正在弱化。

在这种情况下，外部环境的作用正变得越来越大。具体包括“营改增”等重大政策调整、信贷杠杆调整、货币环境变化等。在这其中，鉴于房地产业带有较强的资金密集性质，因此货币环境的影响最为关键。

“剪刀差”放大

即使在去年下半年市场明显回暖的情况下，全国房价的总体涨幅仍在趋缓，部分城市甚至出现负增长。但同期，北京、上海（楼盘）、深圳的房价则出现加速上涨趋势。

按照中泰证券研究所统计，从去年4月到今年3月的一年来，北京新房销售均价已经上涨了近10000元/平方米，达到33000元/平方米。这种情况同样适用于上海、深圳楼市，其中深圳房价涨幅最大，超过了50%。

央行发布的数据显示，今年一季度，我国人民币贷款增加4.61万亿元，同比多增9301亿元。其中，在3月我国新增的人民币贷款1.37亿中，个人购房的居民中长期贷款新增4397万元，环比增长142%，同比增长163%，创历史同期新高。

中泰证券认为，当前“高信贷、高杠杆”的环境，对M2造成了放大作用，并造就当前这波房价上涨行情。

但这轮信贷实际投放又是不均的，“一线城市是银行认为风险最小的地区，审批通过率高，因此信贷的扩大作用会更集中在一线城市和热门二线城市。”

三四线城市则成为资本争相逃避的区域。据21世纪经济报道记者了解，在山东西部某城市，银行已经暂停了主城区以外的全部房地产贷款，包括开发贷和按揭贷。这虽是极端案例，但颇能以管窥豹。

这既是全国楼市分化的结果，又反过来加剧分化态势，使房价“剪刀差”不断扩大。有观点认为，即使近期一二线城市收紧了信贷杠杆，但仍难阻止这种趋势。

中泰证券指出，一线城市的房价并不能简单地看估值，更重要的因素是整个市场的货币供给。长期来看，全国房价涨幅收窄，一线城市的房价取决于货币宽松的持续性。

二线楼市机遇

近期又出现资本向东部核心二线城市流动的新动向。按照中原地产统计，4月以来截至26日，20大标杆房企拿地金额为218.61亿，其中在二线城市的拿地金额为195.74亿元，占比达90%。

在2016年第一季度，20大标杆房企在二线城市的拿地金额为636.47亿元，同比增长80%。二线城市拿地金额的比重为53.6%，去年同期则是34.7%。

中原地产首席分析师张大伟认为，针对三四线城市的明显过剩风险，标杆房企开始全面回归一线城市和核心二线城市。

但与此同时，一线城市的风险正在凸显，并集中在两个方面。其一，政策打压力度加大；其二，高价项目的去化风险，以及成本过高给利润带来挤压。

就后者而言，根据北京市国土局数据，历史上北京居住类地块单价超过3万元的土地共有44宗，其中2015年就出现了22宗，数量相当于之前的总和。土地成本的提高，使北京大量新房项目出现“豪宅化”趋势。有分析指出，这已造成北京高端住宅项目库存过大，并存在结构性去化风险。

2015年10月，碧桂园首次进京拿地，但随后又选择退出。外界普遍认为，这是北京高端住宅市场风险过大所致。

中原地产认为，在政策打压下，一线城市有望降温，而二线城市将成为市场的主要热点。苏州（楼盘）、南京（楼盘）等地虽出台打压政策，力度却被认为相对不足。且从供需关系、人口流入等市场形态上看，东部二线城市已具备“类一线城市”特征，是当前对资本吸引力最强的区域。

中泰证券也指出，从历史上看，二线城市改善性需求的释放有一定持续性，预计受一线城市回调的影响不会那么强烈。 因此更容易获资本青睐。