北京万科的刘肖时代： 城市豪宅与曼哈顿计划

本报记者 王营 北京（楼盘）报道

4月26日晚，北京民生美术馆打出“VANKE”字样的LOGO。万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京公司总经理刘肖戴着耳麦向业界阐释北京万科的新计划。他的背后打出“作品时代”四个字。

自刘肖任北京万科总经理一职以来，“毛大庆”一直是其摆脱不掉的一个关键词。作为他的“前任”，“毛大庆（楼盘）”是外界拿来衡量刘肖成绩的参照物。

“我想一个人无法选择自己所处的时代，但可以选择如何去面对。”刘肖说。而作为北京万科2016年首场产品发布会，刘肖向外界传递了两个新计划：针对土地储备匮乏问题，抛出曼哈顿计划；塑造带有刘肖式风格的“作品时代”。

城市豪宅全新打法

从此次发布的产品计划来看，刘肖时代的北京万科与毛大庆时代截然不同。

万科此次发布的分别是翡翠系和大都会系，均为高端产品。翡翠系面向全家改善居住需求，大都会系则面向城市核心顶级财富精英。

刘肖称，2012年万科将产品主义定位为“好房子、好服务、好社区”，强调精工品质、优质服务，更倡导人与人之间的沟通交流，邻里之间的友善关系。

而2016年，北京万科将全面开启“作品时代”。“三好”的外延和内涵将会进入新的阶段，“无边界住宅”、“人性尺度规划”、“v-link”、“睿服务”等能够更好服务于客户的全新理念将会不断扩充“万科三好”。

万科的翡翠系和大都会系尽管在北京房地产市场比较陌生，但在刘肖曾经执掌的杭州（楼盘）已有试水项目。

翡翠系倡导全家共享的生活形态，拥有优质教育资源、生活配套，低密度宜居社区的产品形态规划和高品质建筑。即将亮相的翡翠公园建设灵感来源于美国波士顿的城市规划。

大都会面向的则是城市核心最顶级的高净值人群。他们除了对生活品质的极致追求之外，在文化、艺术、社交体验和审美修养上都有高标准。每一个大都会均落址于地理位置优越、极度稀缺的城市核心区，项目则由国际大师担纲设计。

北京万科透露，这两大作品系将会有三个项目在2016年入市，即位于北七家的翡翠公园、位于门头沟的翡翠长安以及亚奥核心区大都会79号。

曼哈顿计划

北京万科将翡翠系和大都会系作为两大产品系对外公布的另一个信息是，北京万科一直在低调进行“曼哈顿计划”，即针对北京土地匮乏状态的解决方案。

早在毛大庆时代，土地储备就是北京万科最大的掣肘。而万科之所以选择毛大庆也是看重其在北京的业界关系，以期使北京万科在土地储备方面有所突破。21世纪经济报道记者从北京万科获得的2009-2015年万科参与项目中标率统计情况发现，中标率最高峰时期是2011年，为40%；2009年和2015年中标率分别在14%和13%。

翡翠公园和大都会这两个地段较好的项目，均非通过竞拍土地方式获得。

去年1月底，北京国土局公布昌平区北七家镇中心起步区项目一期用地土地出让结果，公告显示绿地以45.16亿元摘得该地块，溢价率26.99%。据中原地产首席分析师张大伟测算，该项目平均楼面价约1.8万/平方米，住宅部分楼面价在2.2万/平方米以上。当时该地块吸引的开发商众多，而出价最高的是万科。翡翠公园所处地块正是该昌平海鶄落新村，万科与绿地协商，最终联手参与招标的卓越，拿下了该地块开发权。

大都会项目则是在并购而来的写字楼项目基础上改造而成。收购城市核心区项目，以相对低价获取相对稀缺地段的存量物业，进行改造从而获取溢价，这种方式在北京万科内部被称作“曼哈顿计划”。

曼哈顿与目前的北京房地产市场具有类似性。城市功能高度发达，但城市发展的空间已经有限，甚至为零。

有业内人士称，万科方面希望从曼哈顿的发展模式中寻求灵感及其所属的商业机遇。曼哈顿有体量不少的旧城，这里的建筑大多兴建在约100多年以前，今日为世人所见的曼哈顿，实际上是不断对城市和建筑进行升级和改造而来。有消息称，万科已经和四个项目达成了并购意向。