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万科称伦敦处于“住房危机时代” 高门槛阻挡中国投资客入市

来源:21世纪经济报道 作者:王营 2016-04-30 06:18:10
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    4月29日,中国最大的开发商万科在北京(楼盘)举办了一场名为“北京遇上伦敦”的万科伦敦stage项目发布会。伦敦是继中国香港、美国、新加坡后,万科在布局的第四个海外市场。

21世纪经济报道记者从万科内部独家获悉了一份有关“伦敦房地产市场分析”的英文报告。在这份报告中,万科以一个中国开发商的视角分析了伦敦房产的投资价值。

按照中国开发商的房地产投资逻辑,伦敦正处于住房危机时期。最大的表现特征是:供应量很少,但需求增长旺盛。

根据地产代理机构莱坊发布的数据,过去12个月,伦敦房价上涨速度达到4%,交易量上涨幅度达到27.4%。

万科报告:

伦敦处于住房危机时期

每一个市场经济背后的逻辑都是相通的。国际化大都市伦敦更是如此。

根据21世纪经济报道记者独家获得的内部调研报告,万科通过对供应量、需求量二者之间可变化因素以及就业人数增长情况等方面的分析,揭示了伦敦房地产市场的现状。

按照万科的调研报告,伦敦正处于住房需求量大,但供应量明显不足时段。调研数据显示,伦敦每年的住房需求大约在4.9万套-6.2万套之间。而据可估算的数字,未来五年,伦敦平均每年房屋供应量大约3.2万套。

作为年销售额已经突破2000亿元的世界最大的房产开发商,万科的市场调研数据无疑具备较大可参考性。据万科提供的数据,2014年,伦敦新建住房供应量为2.8万套,2015年伦敦新建住房供应量为2.46万套。也就是说,在过去20年间,伦敦房地产市场供给远小于市场需求。

判断一个城市的房产投资价值不仅要看供应量的变数,城市人口未来增长趋势也至关重要。2015年,伦敦人口达到860万。而据万科保守估算,2035年,伦敦人口预计可以超过1000万。因此,万科的结论是,伦敦很明显在住房供应方面没有满足人口增长的需求,因此,伦敦房地产市场将处于长期性供应不足状态。

影响一个城市房地产发展的另一个重要变量是就业人数。万科的报告指出,2009年,伦敦经济就开始步入快速发展时期,现在正迎来经济繁荣期。目前,伦敦就业增长率是14%。而如果住房问题得到解决,还可以支持伦敦经济继续增长。

如果搜索伦敦关键字,排行最多的是被称之为房奴之最的租金。调查显示,去年伦敦房租均价已相当于当地人月收入的80%。如此一来,伦敦市民交完房租连温饱都难担负,更别提在伦敦买房。英国国家统计局上月公布的数据显示,2015年10月伦敦房价居英国之首,为53.1万英镑,英国全国房屋均价则为28.7万英镑。然而,伦敦人若对买房望而却步转而选择租房,便会发现这也不轻松。英国房地产中介做的民调显示,5000名受访伦敦租户之中,有1/3的受访者准备将一半月薪用于租房。

万科也抛出一个国际化大都市租金排行榜。这一排行榜显示,居民花在租房上的钱,纽约最高,香港第二,伦敦排在第三。

当然,租金之最可能还存在争议。英国非盈利机构全球城市商业联盟近日发布的调查报告显示,全球房租负担最重的城市,既非伦敦,也不是纽约,甚至不是全球最昂贵的房地产市场香港。全球房租负担最重的城市是北京,其租金成本达到了平均工资的123%。

但这无碍万科得出一个结论:伦敦房地产市场投资机遇是巨大的。

伦敦并非中国投资客海外首选城市

尽管伦敦如此具有投资价值,中国近年也兴起海外置业投资热潮,但伦敦并不是最热门的城市。

北京每年会举办春季和秋季房展会。近年来,房展会最大的特点是,北京项目成为配角,海外项目反而成为主角。根据北京四季房展会组委会向21世纪经济报道记者提供的数据,刚刚结束的春季房展会海外项目有320个,参展数量远超国内项目。但伦敦却不是热门。

北京四季房展组委会一位负责人告诉21世纪经济报道记者,“英国的参展商一直都不是很多,伦敦不算是热门投资地,主要是伦敦房价过高。”

另一家进驻伦敦的中国大型地产开发商称,伦敦不是中国有钱人的首选。中国一般有钱人的首选城市是美国纽约旧金山、澳大利亚悉尼、加拿大温哥华等。而选择在伦敦投资的中国买家一般是知名大公司高管或者创业者。整体投资门槛要远高于其他国家。

“波士顿、西雅图等城市,总价两三百万就可以购置一套房产;洛杉矶、纽约的公寓一般是500万元;加拿大则更加便宜,一两百万就可以买一套。而伦敦则需要上千万。”该人士称。

链家地产英国业务部总监申强从事海外房产中介近五年,之前就职于英国企业一直往来于中国和英国之间。他也观察到,中国投资客普遍不能接受伦敦动辄单价在10万元/平方米(人民币)的房价。另外,他告诉21世纪经济报道记者,大多数购房者在伦敦投资买房都需要贷款,而伦敦的银行需要查看在国内的税收证明和收入证明。这是很多中国有钱人不能提供的一项证明。此外,申强认为,无法技术移民,也是伦敦无法成为中国人海外置业热门城市的一个重要因素。

链家地产英国部成立于2015年3月份。自去年开始,该部门平均每个月成交的伦敦房产套数在15套左右。这在中国海外置业热潮中,是一个非常小的数字。

不过,全球超高净值人群对于伦敦的关注却是最高。

房产中介机构莱坊提供的数据显示,伦敦已经连续两年超越纽约成为超高净值人群更关注的城市。纽约居住的超高净值人群是5600位,伦敦为4900位。但伦敦的地理位置可以令16000位通过两个小时飞行就可以到达,但纽约只有8300位。

如果回归到中国投资客,绿地海外事业部一位负责人称,一般投资伦敦的人群属于经济实力相当丰厚,并具有海外战略布局意识的人。另外,他们通常对海外全球经济了解认知程度较高。或者自己的子女有教育需求,需要“以房养学”。

“类似于财富突然爆发的中国投资客,他们的首选地不是伦敦,而是美国的城市。”该人士直白地表示。

世邦魏理仕提供的数据则显示,亚洲投资者对于伦敦的关注度活跃度也不如其他国际城市。2015年中国跨国房地产投资达176亿美元,位列全球第二,同比增长41%。新加坡以196亿美元的投资额排名第一。跨国投资扩展到更多的门户城市。伦敦仍是2015年亚洲投资者首选门户城市,但其吸引投资额所占总投资额比例已从2014年的17%下降至13%。其他主要门户城市,如纽约、悉尼、上海(楼盘)和香港吸引投资增幅显著。值得一提的是,上海所获投资占比由2014年的3%上升至7%,排名亚洲第一、全球第四。(编辑 李艳霞)

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